Paco Campos: “El parque de vivienda asequible debe ser concebido como una infraestructura de Estado”

Paco Campos, socio de WeRent y profesor en materia inmobiliaria en distintas universidades españolas, está al frente de ViSO, un think tank de expertos del sector social e inmobiliario que lleva meses de trabajo definiendo un nuevo modelo sostenible de vivienda social y asequible en España.  El grupo de trabajo de ViSO está formado por Alejandra Mora, Cristina Monge, Jaime Palomera, Phil Miles, Ma Dolors Roca, Albert Sala y Gregori Cascante, además de Paco Campos como director de este.

Campos avisa que el resultado final de su trabajo aún necesitará unos ciertos meses para ver la luz, pero avanza que el modelo se basa en una especie de escalera social hasta llegar al mercado de la vivienda libre. “El parque de vivienda social debe ser utilizado por todos en el momento en que lo necesitemos”, sentencia, antes de añadir que para alcanzar el objetivo es clave un marco de colaboración público-privada que conciba el parque de vivienda público como una infraestructura de Estado, lo que según Campos, eliminará las suspicacias y recelos actuales entre la compañía privada y la administración.

Pregunta: ViSO nace en un momento en el que el debate de la vivienda asequible trasciende el inmobiliario para ser de dominio general. ¿Cuál es el grado de emergencia?

Respuesta: El problema de acceso a la vivienda ha pasado a ser estructural. Ya no es un tema puntual, ni del inmobiliario, ni que sólo está promovido o promulgado por un color o una tendencia política, sino que hoy en día todos los partidos son conscientes de que esto es un problema global, por lo que ante este nivel de magnitud se necesita una solución que interpele a todos y se base en la colaboración público-privada. ViSO tiene como objetivo definir el marco de esa colaboración público-privada para impulsar un parque social y asequible que sirva como escalera social hasta llegar al mercado de la vivienda libre. Es decir, un modelo que se base en que el parque público es un bien de todos, con lo cual debe ser utilizado por todos en el momento en que lo necesitemos. Esto proporcionaría una base para evolucionar y poder llegar a comprar una primera residencia, si esa es la voluntad, y después una segunda, por qué no. Las viviendas sociales tienen que ser utilizadas dependiendo de las necesidades de cada momento. Por ejemplo, un joven que trabaja decide independizarse y entra en una vivienda social asequible, y a los cinco años habrá ahorrado lo suficiente para sufragar la entrada de su propia vivienda. El acceso a una vivienda asequible te permite elegir. Si no tienes ese primer paso, si no logramos dar ese empujón a los jóvenes, a las nuevas familias, o a los que están teniendo problemas, los demás pasos no se dan.

P.: ¿cómo creéis que tiene que ser esta colaboración público-privada?

R.: Lo primero es cambiar los conceptos pasados que no han funcionado. La clave está en cambiar el concepto de promoción inmobiliaria de vivienda en alquiler por el de infraestructura del Estado; esto cambia el paradigma de la concepción del propio parque como tal. No podemos concebir ni crear un parque público, ni social, ni asequible con fórmulas pasadas o no sólo con fórmulas pasadas, sino que debe ser concebido como una infraestructura social básica. Si concibes el parque social y asequible como una infraestructura, de repente tienes acceso a los mercados de capitales y cambias toda la concepción. Ya no va solo des promover más, sino que necesitamos una infraestructura social que dé solución al problema de acceso a la vivienda. Ese modelo es lo que está trabajando actualmente ViSO y aún nos queda meses de trabajo. El problema es complejo y la solución no es sencilla.

“Si concibes el parque social y asequible como una infraestructura, de repente tienes acceso a los mercados de capitales y cambias toda la concepción”

P.: Entonces, ¿lo que plantea ViSO es crear una especie de promotora pública o una asociación de privados para desarrollar específicamente este parque social?

R.: Todavía no estamos en ese punto. El grupo trabaja en diferentes vectores, pero tenemos claro que desgraciadamente la solución no es liberalizar más suelo para incentivar la promoción. El problema requiere una solución más compleja y no será único. De hecho, la solución será múltiple: harán falta colaboraciones público-privadas eficaces y una estrategia para la rehabilitación, en las que habrá que aprovechar los fondos Next Generation. En unos meses podremos definir más al detalle la propuesto, pero adía de hoy las bases las tenemos claras y se mueven en torno a que el parque asequible debe ser concebido como una infraestructura básica del Estado.

P.: ¿Es posible una colaboración público-privada eficiente si desde el Ejecutivo se demoniza los fondos de inversión de forma recurrente?

R.: Para que cualquier relación funcione tiene que haber un nivel de confianza; esto es así. Con un marco de colaboración definido y estable, y con visos de ser sostenible en el tiempo, es mucho más fácil desarrollar ese marco de confianza. Es cierto que se ha demonizado a los fondos, con lo cual, es decir, quizás la solución pase por dejar de hablar de inmobiliario o sólo inmobiliario y pasar a hablar de infraestructura. Nadie demoniza las autopistas, nadie demoniza las presas ni las centrales hidroeléctricas que nos dan luz todas las mañanas. Si se percibe que el parque social y asequible se necesita para poder evolucionar como sociedad, nadie lo pone en tela de juicio. Evidentemente, cuando el mercado de capitales invierte, lo hace para tener un retorno. La clave de este nuevo modelo que planteamos reside en que sea sostenible y tenga una gestión que le permita ser viable.

P.: La gestión será una las cajas de pandora que tendrá que abrir ViSO a la hora de definir el modelo. ¿Cómo planteáis la gestión del parque?

R.:  El fin es que sea eficaz. Si el marco está claro, la gestión también es más fácil. Si esta debe ser pública o privada, hoy en día, no lo sé, pero llevo veinte años gestionando grandes parques de vivienda alquiler, y lo que está claro es que la gestión tiene que ser muy parametrizada, apalancada en tecnología, con unas separaciones muy claras y un control exhaustivo. En definitiva, la gestión tiene que ir encaminada a hacer del parque una infraestructura sostenible y sostenible es todo: que el parque cuente con un buen mantenimiento, que los inquilinos tengan un nivel de atención óptimo, tanto si paga y me da igual 100 euros al mes como 800 euros. Eso pasa por tener unos servicios de retención buenos, las ideas claras, hacer un seguimiento del inquilino, y más para aquellos que requieren de un mayor apoyo. Tenemos expertos en el grupo para poder definir un modelo que funcione.  

“La gestión tiene que ser muy parametrizada, apalancada en tecnología, con unas separaciones muy claras y un control exhaustivo” 

P.: ¿En qué modelos internacionales se está fijando ViSO para su modelo de infraestructura de vivienda asequible en España?

R.: Parte del trabajo que estamos desarrollando es identificar experiencias a escala mundial, no sólo europeos, para ver cómo pueden tener reflejo en España. Antes de hacer una propuesta, debemos tener un conocimiento perfecto de cómo funcionaría el modelo en los tres niveles de la administración y también a nivel de derecho administrativo; no vale copiar y pegar. En España nos toca utilizar medidas extraordinarias porque tenemos que recuperar el tiempo perdido. Actualmente hay grandes oportunidades, como los fondos Next Generation, que nos pueden llevar a modificar parte de la estructura operativa, de la estructura de transformación actual del país. ¿Por qué no actuar en esos cascos históricos que se están degradando y rehabilitarlos desde el punto de vista de eficiencia energética para destinarlos a viviendas de asequibles?

P.: Entrando en el producto, ¿este plan de choque que planteáis es la gran oportunidad para introducir nuevos modelos de construcción y acelerar en descarbonización del parque residencial?

R.: Van de la mano. El gran problema que tenemos también puede ser nuestra gran oportunidad. Todo lo que se cree o se rehabilite tiene que ser verde. En el fondo, de lo que estamos hablando es de que hay familias que tienen que poder pagar una renta de alquiler. Lo que no tiene sentido es que se les baje la renta y lo que no pagan de renta lo acaben destinando en suministros. Estamos hablando del nivel de esfuerzo por parte de las familias. Deben ser viviendas eficientes energéticamente. En la parte de rehabilitación, uno de los retos es introducir nuevos sistemas de construcción automatizados. Esto también es parte de lo que está estudiando ViSO: cómo hacer de forma eficiente y sostenible una rehabilitación a gran escala del parque. Contamos con una experta, Cristina Monge, que domina muchísimo toda la parte de eficiencia y de sostenibilidad de la protección.

P.: ¿Este plan de choque también contempla soluciones más allá del alquiler tradicional, como coliving o media estancia?

R.: El modelo es global y lo que tiene que dar es una solución de acceso a la vivienda, debe lograr que una familia tenga un hogar. Yo no considero una habitación un hogar. Los coliving pueden dar respuesta a las necesidades habitacionales de grupos puntuales como pueden ser estudiantes, pero no termino de ver la evolución de una familia en una habitación. Creo que hoy en día hay desarrollos o hay soluciones en cortas y medias estancias que están buscando más salir de la legislación vigente que no buscar una solución al problema de acceso a la vivienda. Nosotros buscamos soluciones para familias. Esas soluciones tienen que permitir un marco para que una familia se desarrolle de forma estable durante el tiempo que lo necesite.

P.: ¿Lo mismo para el senior living?

R.: Estoy completamente de acuerdo en desarrollar entornos en el que nuestros mayores puedan vivir en comunidad con los servicios adicionales que necesiten, eso es perfecto. Otra cosa será ver qué ingresos necesitan para poder pagar estos senior living. Entonces, volvemos a lo mismo: si el senior living se lo puede permitir, perfecto; si no, requerirá una solución habitacional y aquí es donde entra ViSO: dotar de opciones a personas recién jubiladas a los que les cueste más sufragar su alquiler con la pensión. No es justo que gente que ha dedicado toda su vida a contribuir a la mejora de este país se encuentren al final de su vida laboral y de su etapa vital con el problema de cómo pago la vivienda. El acceso a la vivienda también va de esto: gente mayor que se plantea: oye, si me jubilo, ¿cómo pago el alquiler o cómo pago la hipoteca? También tenemos que dar soluciones ahí.