¿Eres extranjero? Así puedes invertir en el mercado inmobiliario español

Invertir en el mercado inmobiliario español ha despertado gran interés entre extranjeros, quienes ven en España una oportunidad para diversificar su patrimonio y obtener beneficios tanto en arrendamientos como en la revalorización de inmuebles. Sin embargo, adentrarse en este sector va más allá de simplemente comprar una propiedad. Existen aspectos clave que todo inversor extranjero debe considerar: desde las normativas sobre arrendamientos temporales y vacacionales, hasta las implicaciones fiscales que varían según el país de residencia del comprador. Pero, a efectos de Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Irpf) e Impuesto de Sociedades, ¿hasta qué punto es conveniente que un extranjero compre y explote un inmueble en arrendamiento?

En primer lugar, hay que recordar que los extranjeros pueden invertir España en inmuebles destinados a viviendas que puede servir para tres finalidades distintas: arrendamiento permanente (duración de 12 meses o más), está destinado a vivienda habitual y se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU); arrendamiento temporal, con una duración mínima de 32 días y máxima de 11 meses, se rige por la LAU y en caso de que sea compartido por el Código Civil; y el arrendamiento vacacional o turístico de duración menor de 31 días, que requiere licencia y está regulado por la Ley de Turismo de cada comunidad autónoma.

A efectos de Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) hay que tener en cuenta que en cualquiera de los tres casos el alquiler estará exento siempre que sea destinado a vivienda (sea temporal, permanente o turística). Con lo cual no sería deducible el IVA soportado en la adquisición de servicios relacionados con la actividad ni tampoco el IVA relativo a la compra del inmueble. En este caso el IVA soportado sería un mayor gasto de la actividad, dado que no es deducible.

En el supuesto de que se presten servicios complementarios propios de la hostelería, el arrendamiento estará sujeto al 10% de IVA. Estos servicios son, por ejemplo, la limpieza periódica durante la estancia, lavado y cambio de ropa, recepción y atención permanente, prensa, lavandería, custodia de maletas y servicios de alimentación y restauración. En este caso se podría deducir el IVA soportado en la adquisición de los servicios relacionados con la actividad y también el IVA de la compra del inmueble.

Sin embargo, hay que tener en cuenta otros aspectos importantes para valorar la fórmula que le resulte más rentable. ¿Es conveniente, a efectos de IRPF e Impuesto de Sociedades, que un extranjero compre y explote un inmueble en arrendamiento?

Para llevar a cabo este análisis hay que tener en cuenta que el tipo de gravamen del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (Irnr) para aquellos sin establecimiento permanente en España procedentes de la Unión Europea (tanto sociedades como personas físicas) es del 19%, mientras que para los residentes en países de fuera de la Unión Europea el tipo de gravamen es el 24%. Además, los residentes de la Unión Europea pueden deducirse los gastos soportados en la actividad de arrendamiento, pero los residentes de fuera de la UE no. En ambos casos es indiferente para el extranjero comprar dicho inmueble a través de una sociedad extranjera que hacerlo como persona física.

Además, el extranjero, persona física, tendrá que tributar por el Impuesto sobre el Patrimonio si los bienes que posee en España superan el valor de 700.000 euros. Por el contrario, las sociedades en general no pagan dicho impuesto, pero sus socios tributarán la parte que les corresponda si más del 50% de los bienes de la sociedad son inmuebles situados en España.

Hay que tener en cuenta que si la sociedad extranjera está situada en un territorio considerado paraíso fiscal (actualmente desde el 11 de julio de 2021 se denominan jurisdicciones no cooperativas) tendrá además que soportar un tipo de gravamen adicional del 3% sobre el valor catastral de los inmuebles situados en España; mientras que las sociedades residentes en España que son patrimoniales, es decir, que se dedican a la tenencia de bienes con el fin de obtener rentas sin necesidad de una estructura de personal, tributan al 25% por el beneficio obtenido (ingresos menos gastos deducibles).

En conclusión, al evaluar la inversión de un extranjero en un inmueble en España, es fundamental considerar su país de origen y las implicaciones fiscales asociadas.

Si el extranjero proviene de un país fuera de la Unión Europea, le resultará más conveniente invertir a través de una sociedad española, pues su tributación será inferior. Y es que, aunque el tipo de gravamen de las sociedades es superior (25%) al del Irnr (24%), mediante la sociedad podrá deducirse los gastos relativos al inmueble, lo que hace que la base imponible inferior compense el tipo de gravamen ligeramente superior.

Por otro lado, si el extranjero proviene de un país de la Unión Europea habrá que estudiar más detenidamente el caso, pues a priori mediante una sociedad española la tributación será superior (un 25% frente a un 19%). No obstante, si la inversión es más importante y la sociedad invierte en más de 8 viviendas, podría aplicar el régimen fiscal de arrendamiento de viviendas, con lo cual el tipo de gravamen del impuesto de sociedades estaría bonificado en un 40% y pasaría a ser un 15%.