La estabilidad y el crecimiento del logístico siguen siendo atractivas para los inversores

Durante los últimos 24 meses, hemos sido testigos de claras correcciones en las rentabilidades (yields) en el sector industrial y logístico (I&L) en Europa, tras la primera subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) en junio de 2022, y España no ha sido una excepción. Las rentabilidades de las propiedades logísticas Prime en España, que anteriormente se situaban entre el 3,75% y el 4,0% para los activos best-in-class, han aumentado hasta el 5,25% o más en la actualidad. Aunque hubo algunas operaciones en el pico de compresión de rentabilidades en el cuarto trimestre de 2021 y el primer trimestre de 2022 con yields por debajo del 4%, estas fueron excepcionales. Ahora, gran parte de Europa se encuentra en torno al 5% o más en términos de rentabilidades Prime (activos alquilados a rentas de mercado, rack-rented), y solo algunos mercados core están en el rango de 4,5-5,0%, donde las perspectivas de crecimiento de alquileres parecen más sólidas.

En cuanto al volumen de las inversiones inmobiliarias totales en España durante el primer semestre de 2024, estas se mantienen similares a los de 2023, en términos generales. La excepción notable ha sido el sector de Hoteles, que ha experimentado un fuerte primer semestre con 1.600 millones de euros hasta ahora, y el sector Retail, que ha aumentado su volumen a 1.000 millones de euros en comparación con el mismo período de 2023.

El sector industrial y logístico sigue una trayectoria similar a la de 2023. Este segmento ha tenido un comienzo lento y, por ahora, muestra pocas probabilidades de superar la sólida barrera de 1.500 millones de eyrisalcanzada en 2022 – alcanzar los mil millones de euros parece un reto considerable. Sin embargo, en términos de volumen total, el sector logístico ha representado un promedio reciente de alrededor del 13% del mercado en los últimos tres años. Recientemente, ha superado a las oficinas y se encuentra detrás de Living, mientras que los Hoteles y Retail lideran la tabla con una gran diferencia en el primer semestre de 2024.

Según las estimaciones de Cushman & Wakefield Research & Insight, los volúmenes totales de inversión inmobiliaria para 2024 (excluyendo M&A) podrían alcanzar alrededor de 8.000 mil millones de euros, muy similares a los de 2023, con aproximadamente 4.000 millones de euros registrados en el primer semestre de 2024. De esa cifra, 1.600 millones de euros corresponden solo a transacciones hoteleras. Es posible que repetir esta cifra en el volumen hotelero sea difícil, pero las transacciones suelen aumentar en el segundo semestre del año debido a la presión de los fondos para invertir capital antes del cierre del ejercicio fiscal.

En conclusión, el mercado industrial y logístico en España se encuentra en una fase de ajuste, reflejando las tendencias observadas en toda Europa. Aunque los volúmenes de inversión son moderados en comparación con otros sectores, la estabilidad y las oportunidades de crecimiento en el sector logístico siguen siendo atractivas para los inversores a largo plazo.