Adriana Gorri (JLL): “El retail se verá impulsado en volumen de visitas y nivel de gasto”

Adriana Gorri, directora de leasing advisory en JLL España, explica que el retail ya se ha recuperado del golpe que sufrió a causa de la pandemia de Covid, gracias a “un retorno progresivo de la confianza de los consumidores”, que se ve reflejada en la evolución de operadores e inversores. Entre otros factores, las tiendas físicas se refuerzan como activo estratégico para las marcas, lo que refuerza el dinamismo en el mercado, según la directiva.  

Gorri asegura que seguirá persistiendo la demanda de espacios de calidad en ubicaciones prime en un contexto de baja disponibilidad, lo que impulsa el crecimiento anual de las rentas. Y destaca que la moda sigue siendo el motor para el retail, tanto en los comercios a pie de calle como en los centros y parques comerciales.  

Pregunta: ¿Ya se ha recuperado el retail del golpe del Covid?

Respuesta: En 2023 comenzaron a verse signos claros de recuperación en el retail, con un retorno progresivo de la confianza de los consumidores que tuvo un reflejo en el comportamiento de los retailers y de los inversores. Durante 2024, esta tendencia se ha consolidado y ha llegado a marcar un punto de inflexión en la evolución del sector. De cara a este ejercicio, 2025, las perspectivas son aún más optimistas. El retail se verá impulsado por la estabilidad económica en España, el aumento de la confianza del consumidor y el crecimiento del turismo internacional, tanto en volumen de visitantes como en nivel de gasto. En paralelo, la tienda física ha reafirmado su papel como activo estratégico para las marcas, algo que refuerza el dinamismo en el sector. La combinación de todos estos factores nos invita a pensar que la demanda de espacios de calidad en high street y centros comerciales, además de otras tipologías de activos retail, seguirá al alza y se convertirá en motor del sector a corto y medio plazo.

P.: ¿Se han recuperado los centros comerciales?

R.: En los últimos meses, los centros comerciales se han consolidado como uno de los activos más dinámicos del sector. Tras unos años retadores, fruto de la crisis sanitaria, estos activos han experimentado en los últimos dos ejercicios una sólida recuperación a nivel operativo, con un notable incremento en afluencias y ventas; lo que empuja a los operadores a seguir abriendo espacios en centros comerciales, especialmente en aquellos que son dominantes en su entorno. Esta tendencia ha impulsado tanto los niveles de ocupación como el crecimiento en las rentas prime.

“2024 ha marcado un punto de inflexión en la evolución del sector”

P.: El Covid llevó a parte de la población a vivir fuera de las grandes ciudades. ¿Se ha visto esto reflejado en el retail?

R.: La pandemia tuvo un impacto significativo en los patrones de vivienda y, por tanto, en el retail. Una de las consecuencias más notables es que hay más personas trabajando desde casa y mudándose fuera de las grandes ciudades, por lo que se ha observado un crecimiento en el comercio de proximidad y pequeñas comunidades. Así, algunos retailers han ajustado sus formatos para atender mejor a los núcleos suburbanos y rurales, con tiendas más pequeñas o diferentes en su concepto. Por otro lado, el e-commerce ha experimentado un crecimiento acelerado, lo que ha llevado a los retailers a mejorar sus capacidades de entrega a domicilio y recogida en tienda, incluso en áreas menos pobladas. Aun así, el posicionamiento de la tienda física como activo clave en la estrategia de los retailers ha continuado, mientras que la penetración del canal online (que casi se duplicó tras la pandemia) se ha estabilizado y se estima que continuará moderándose a lo largo de los próximos años.

P.: ¿Hay ‘zonas calientes’ en España más allá de Madrid y Barcelona?

R.: Por tamaño, población y atractivo internacional, Madrid y Barcelona son, sin duda, las ciudades prioritarias para cualquier retailer que quiera desembarcar en España o aspire a ampliar su espacio comercial en el país. Sin embargo, hay otras grandes ciudades como Zaragoza, Málaga y Sevilla, que empiezan a emerger como plazas que, si bien aún son secundarias, están en el punto de vista de numerosos operadores.

P.: ¿Seguirá la disponibilidad de espacios comerciales siendo baja? ¿Durante cuánto tiempo?

R.: Persiste y seguirá persistiendo la demanda de espacios de calidad en ubicaciones prime en un contexto de baja disponibilidad, hecho que ha continuado impulsando el crecimiento anual de la renta prime en high street en España. La falta de coincidencia entre la oferta y la demanda continuará intensificando la tensión competitiva entre las principales enseñas para asegurarse espacios de calidad, lo que está impulsando los niveles de renta al alza.

P.: ¿La moda continúa siendo el motor del retail o aparecen nuevos sectores?

R.: La moda continúa impulsando las principales calles comerciales españolas y los centros comerciales. Si centramos el foco en las grandes arterias de Madrid y Barcelona, vemos que, en la calle Serrano de Madrid, la moda supone el 43% de los locales, mientras que en la calle Fuencarral, alcanza el 47%. En otras calles como Gran Vía o Sol, las categorías de inquilinos están más balanceadas. Aun así, la moda sigue ocupando el primer puesto y representa el 28% y 25% respectivamente del total de inquilinos presentes en estas vías. En Barcelona, la situación es similar: en Rambla Cataluña, Portal del Ángel y Paseo de Gracia, las empresas de moda copan cerca de la mitad de los locales. Merece la pena destacar que otros sectores, como la restauración o el sector belleza y salud, han ganado presencia en los últimos años; si bien, aún están lejos de la moda.

“En la calle Fuencarral de Madrid, la moda alcanza el 47% de los locales”

P.: Se dice que el consumo se está convirtiendo en experiencia. ¿Cómo se adaptan las tiendas y los centros comerciales?

R.: El consumo ha evolucionado hacia la búsqueda de experiencias, lo que obliga a tiendas y centros comerciales a transformarse e ir más allá de su función tradicional de venta. Hoy por hoy, el éxito en retail no solo depende del producto, sino de la capacidad de generar conexiones emocionales con los clientes. La personalización, la creación de momentos y la conexión se han convertido en elementos clave para elevar la experiencia de los consumidores. Integrar estos aspectos en las tiendas mejora la participación y satisfacción del consumidor. Según informes de JLL, el 67% de los consumidores sigue prefiriendo comprar en tiendas físicas, lo que confirma la importancia de las experiencias presenciales. De este modo, los retailers que sean capaces de innovar y ofrecer un valor añadido en sus espacios físicos estarán mejor posicionados para captar y fidelizar clientes en un mercado en constante cambio.

P.: ¿Qué es aquello que más demandan los operadores comerciales para sus locales?

R.: En el actual mercado, la ubicación privilegiada, una fachada atractiva y la alta visibilidad son los tres factores más relevantes. Si bien las rentas competitivas son importantes, la escasez de espacios comerciales de calidad ha cambiado las prioridades. Hoy en día, la rapidez para cerrar acuerdos y poder asegurar así una ubicación estratégica está cobrando cada vez más relevancia frente a los aspectos puramente económicos. Los operadores reconocen que el valor de una localización céntrica y la oportunidad de abrir su tienda rápidamente pueden superar las consideraciones de costes a corto plazo, dado que contribuyen a aprovechar su potencial de éxito en el largo plazo. 

P.: ¿Llegarán las rentas en high street a alcanzar los niveles prepandemia?

R.: Es necesario considerar la vinculación de las rentas con el equilibrio de la oferta y la demanda. El nivel de contratación en ubicaciones prime va en aumento, lo que supone una reducción de la oferta disponible y, por tanto, un aumento de las rentas. En este sentido, se ha producido un crecimiento de las rentas prime en el último año, que ya superan los niveles anteriores a la pandemia en centros y parques comerciales. En cuanto al high street, en JLL estimamos que sus valores tardarán algo más en recuperarse.