La fiscalidad, la falta de mano de obra y la infraproducción frenan al ‘real estate’

La vivienda mantendrá su velocidad de crucero este ejercicio.Tras un titubeante primer semestre de 2024 y una considerable mejora en la segunda mitad del año, el sector del real estate cerró el pasado ejercicio de forma positiva. Tras el impulso aportado por las variables macroeconómicas y en medio de un contexto de tipos de interés a la baja, que jugó a favor de la actividad de este sector, este sector considera que podría mantenerse a lo largo de este ejercicio.

En este diagnóstico coinciden un importante número de representantes del sector. No obstante, su mayor queja reside en “la infraproducción, lo que agudiza la brecha entre la oferta y la demanda”, según explicó Carolina Roca, presidenta de Asprima, durante su intervención en el Real Estate Financing Forum 2025, celebrado en Madrid este miércoles. 

Los cambios normativos enfocados al aumento de la producción de vivienda no están alcanzando los resultados esperados al existir de fondo tres graves problemas, como “la fiscalidad asfixiante, el urbanismo y una falta importante de mano de obra cualificada en el sector”, añadió Roca.

Resulta desesperante que en el Congreso de los Diputados ni se haya debatido la Ley del Suelo

Resulta “desesperante” dijo, que la Ley del Suelo siga estancada en el Congreso de los Diputados, sin que este martes se llegase a debatir, y califican como “incomprensible que no seamos capaces de cambiar el artículo 55 de la ley, lo que provoca que el sector se sienta abandonado a la hora de solucionar el problema de la vivienda”, según Roca.

La directiva llamó la atención sobre la paralización y reducción de buena parte del tejido productivo del sector, tras la finalización de la crisis inmobiliaria. “Los promotores son la mitad de los que eran antes de la crisis. El 80% de la producción la llevan a cabo pymes, que tienen más dificultad para acceder a la financiación porque los criterios de riesgos son inamovibles”.

La presidenta de Asprima reclamó una “desjudicialización del suelo”, con el fin de que los compromisos de plazos sean reales y no se incumplan, al tiempo que solicitó una revisión de las actuales cargas de financiación sobre aquellas infraestructuras que la vivienda acaba absorbiendo de otros sectores, como pueden ser la red eléctrica o las conexiones de agua, lo que jugaría a favor de la construcción de más viviendas.

Por su parte, María José Leal, CFO de Aedas Homes, centró su mensaje en la necesidad de atraer inversión extranjera al sector, “porque estamos viendo que la nacional no tiene suficiente capacidad”.

Existe financiación suficiente en el mercado y por lo tanto capacidad para hacr muchas viviendas

Consideró que la banca está activa financiando la compraventa de vivienda, aunque señaló que “la clave está en crear un marco jurídico y económico capaz de atraer inversión extranjera para invertir en suelo y que nos permita incrementar la producción”. Esta opinión era compartida por Borja Tejada, CFO de Metrovacesa, quien considera que existe financiación suficiente en el mercado, “ya que hay muchas alternativas para sobreapalancarse, por lo que hay capacidad y hay posibilidad de hacer muchas viviendas”. 

La pregunta que lanzó Tejada fue si las entidades financieras tienen capacidad para duplicar la financiación, si se tiene en cuenta que el sector debe multiplicar la producción. Su respuesta fue afirmativa, si bien reivindicó un cambio en el sector, en el sentido de que se le vaya eliminando “el apellido especulativo” fortaleciendo al sector ante la escasez de constructoras y albañiles, por lo que será necesario atraer mano de obra especializada.

En otra mesa, donde se abordó la financiación de proyectos destinados al alquiler asequible, los expertos incidieron en que el problema del déficit de vivienda asequible se podría agravar si no se ponen medidas que vayan dirigidas a todo el proceso de la vivienda. El alquiler de vivienda asequible es el que está presentando mayores dificultades en su acceso, especialmente para el grupo más joven y las personas vulnerables.

Como partida la vivienda asequible en buil to rent ya es un 20% más cara por el IVA

Si como punto de partida, todos los agentes coinciden en que el problema es de oferta, no se entiende como las medidas políticas van enfocadas a la demanda, advertía José Luís Suárez, profesor y director de Campus Madrid del Iese.

El Instituto de Crédito Oficial (ICO) tiene 4.000 millones de euros para financiar vivienda asequible, jugando doble rol (implementing partner de los fondos Next Generation y banca pública española) que les permite estructurar financiación adecuada para estos proyectos de alquiler asequible. “El ICO está acostumbrado a estructuras de financiación complejas y en el caso del alquiler asequible es así” según explicó Santiago Novoa, director general de pymes y midcaps del ICO.

En financiación directa, el ICO ya ha realizado 59 operaciones, por valor de 710 millones de euros, que permiten financiar y promover 6.100 viviendas. Y tiene 58 operaciones en pipeline, por valor de 1.400 millones, que permitirán financiar 13.000 viviendas.

Xavier Vilajoana, presidente de Apce España, apuntó la importancia de diferenciar entre vivienda pública, ya que tradicionalmente en España se ha hecho muy poca, de vivienda protegida, que es la que hacen los privados. La vivienda asequible en build to rent (BTR) ya es un 20% más cara por el IVA. “Se necesitan fondos institucionales que inviertan en este tipo de producto sin demonizarlos con la etiqueta de oportunistas”, señala Vilajoana. 

El ICO ya ha realizado 59 operaciones en financiación directa por un valor de 710 milones de euros

Helena Beunza, presidenta de Asval se manifestó a favor de contar con un mercado de alquiler “robusto y profesionalizado” para dar una solución habitacional digna. “En los últimos 20 años ha habido un incremento importante de la vivienda en alquiler dado por los pequeños propietarios, aunque en los dos últimos años se nota un ligero descenso”, explicó.