Eduardo Salsamendi (ProWorkSpaces): “El ‘flex’ todavía está lejos de ser ‘mainstream’”

Eduardo Salsamendi es el presidente de ProworkSpaces, la patronal de las oficinas flexibles en España. La entidad celebró la semana pasada su cumbre anual en Málaga, que Salsamendi valora como muy positiva. “Era la primera vez que salíamos de Madrid y Barcelona y la respuesta ha sido inmejorable, con más de 200 asistentes y un nivel de jornadas muy elevado”, señala el directivo. El encuentro sirvió para tomar el pulso del sector flex, que al contrario que los espacios de oficinas tradicionales, está en pleno crecimiento y apunta a mayores expectativas en paralelo al avance del contrato de management en el sector y la incorporación de más pymes entre su cartera de clientes, que ahora está empujando el corporativo.  

Pregunta: ¿Cómo están surfeando las oficinas flex el cambio de ciclo inmobiliario?

Respuesta: De forma muy positiva. Todos los operadores estamos en pleno crecimiento como consecuencia del trasvase desde la oficina tradicional. Además, gran parte de los nuevos clientes no son nuevas implantaciones, sino que están dando el salto de oficina tradicional al flex.

P.: ¿Cuáles son los drivers de la demanda?

R.: Si cuando empezamos teníamos muchos pequeños profesionales y freelance, el crecimiento actual corresponde al cliente corporativo. Esto se está viendo especialmente en la demanda de los grandes operadores, que tienen grandes espacios ya que sus clientes cada vez les demandan más puestos. Dicho esto, también se está empezando a crecer con leads más pequeños. Ha habido grandes operadores que tenían leads de veinte, treinta o cuarenta puestos. Ahora está habiendo más crecimientos en torno a 5 o 10 puestos. Ahí estoy convencido de que todavía nuestra opción es mucho más potente, porque es donde realmente podemos dar una gran infraestructura a implantaciones pequeñas.

P.: ¿Qué perfil de cliente aún se resiste al flex?

R.: Vemos como las pymes aún no están apostando mucho por nuestra solución. De hecho, confiamos que nuestro próximo salto adelante vendrá cuando las pymes confíen de forma masiva por el flex. Prácticamente todos los estudios elaborados por las consultoras coinciden en una cuota flex respecto al total de oficinas del 10% al 20% para 2030, con lo que para llegar a estas cifras será necesario la incorporación de más pequeñas y medianas empresas, que son más del 90% del conjunto societario del país, junto con más cliente corporativo. El flex todavía está lejos de ser mainstream.

P.: ¿Va penetrando el contracto de management en el sector, uno de los caballos de batalla de los operadores?

R.:  El número de contratos de esta tipología ha mejorado, pero no al ritmo que nos gustaría. Los operadores defendemos que en la fórmula de alquiler tradicional el operador asume todo el riesgo, por lo que nos sentimos más cómodos con management. El mercado inmobiliario español aún es muy tradicional: es normal que, si alguien alquila sin problemas al precio que tiene previsto no quiera complicarse la vida. Por eso preveemos que el management crezca conforme los propietarios tengan más dificultad para colocar sus metros al precio que tienen previsto. Lo que defendemos como operadores es compartir riesgos y beneficios. Si buena parte de la inversión que hacemos en las implantaciones son para capex, que se queda en el edificio, lo lógico es que parte de esa inversión la asuma el propietario. En el momento que el management empiece a ser mayoritario y el operador no tenga que asumir todas las inversiones, el flex cogerá mucha velocidad.  

“En el momento que el ‘management’ coja velocidad y el operador no tenga que asumir todas las inversiones, el ‘flex’ cogerá mucha velocidad”

P.: El pasado 1 de enero entró en vigor el epígrafe de actividades económicas para operadores de flex. ¿Cómo valora la aprobación de esta figura normativa?

R.: Desde ProWorkSpaces llevábamos años defendiendo que no somos un subproducto inmobiliario, sino que somos empresas de servicios. Utilizando el símil de los hoteles: un hotel no alquila habitaciones, facilita un servicio de utilización de habitaciones y conlleva una serie de servicios que son inseparables a esa utilización de ese espacio. Entonces nosotros nos sentimos mucho más cómodos comparados con un hotel que comparados con un alquiler de oficina tradicional y uno de los hitos efectivamente era tener un epígrafe de actividades económicas diferenciado y propio de nuestra actividad porque hasta ahora estábamos en el saco de otras actividades no contempladas en otros epígrafes. Ahora hay un epígrafe, el 848, que no cuelga del inmobiliario, del alquiler, sino que va dentro de los servicios. Con lo cual, por un lado, no se ha dado seguridad jurídica.

P.: ¿En qué sentido?

R.: Dependíamos de la interpretación que hacía cada ayuntamiento de en qué epígrafe había que darse de alta y si era el correcto o no. Ha habido ayuntamientos que en algún momento se planteaban: cómo hacen impresiones y fotocopias, son una copistería. Cómo limpian las oficinas, son empresas de limpieza, etc. Era una locura. Ahora tenemos un epígrafe específico donde viene detallada nuestra actividad. A lo largo del año hemos ido haciendo campaña para que todos los operadores se cambien a ese epígrafe. Es un paso importante para avanzar en la regulación del sector, el epígrafe es como una llave que nos permite abrir las puertas de la regulación y hacer mucho más.

P.: Desde ProWorkSpaces también se apuntó la voluntad de crear una certificación general del sector flex. ¿Ha habido avances en este aspecto?

R.: Lamentablemente en esta cuestión no hemos tenido avances. En lo que estamos trabajando es en mejorar los requerimientos que pedimos para ser asociados de ProworkSpaces, para que al final el pertenecer a la asociación sea como una parte de ese label.

P.: ¿Cómo valora que en la mayoría de las nuevas promociones residenciales se utilice el reclamo de una sala de coworking; desvirtúa el término?

P.: Es difícil luchar contra las etiquetas que pone el mercado. Respecto al tema de las promociones, yo me acuerdo de que hace años, yo que vivo en el norte, en todas las promociones había un choco común para que la gente hiciera las comidas. Eso pasó de moda y luego era el cuarto para guardar las bicicletas o un medio gimnasio compartido.  Ahora le toca al coworking: montan una quincena de mesas sin ningún responsable del espacio. Como operadores lo que defendemos es la capa de servicios asociada a ese espacio, que es lo que realmente marca la diferencia.

“El epígrafe específico para nuestra actividad es como una llave que nos permite abrir las puertas de la regulación y hacer mucho más”

P.: ¿Cómo se están diseñando los nuevos espacios de trabajo flexible?

R.: Los centros se están adaptando a las nuevas formas de trabajo basadas en la posibilidad de trabajar en varios sitios dependiendo del día. Ahora se prima más que el puesto de trabajo funcional por encima del personal. Es decir, depende de lo que voy a hacer necesitaré un espacio distinto. Si voy a estar centrado en algo específico necesito un espacio donde pueda estar solo, trabajando cómodo y tranquilo. En cambio, si necesito hablar con gente o reunirme con clientes u otros necesitaré otro tipo de espacio. En este sentido, actualmente el flex tiene muchas más zonas comunes que antes, cuando los centros eran una recepción, pasillos y todo oficinas. Ahora, en cambio, se dedica un porcentaje mayor a las zonas comunes que dan servicio a esas oficinas. Ahora bien, para poder tener unos servicios comunes atractivos, hace falta que el espacio sea mayor, porque es en la oficina donde se factura. Si yo tengo un espacio de 500 metros cuadrados y dedico 200 metros cuadrados a zonas comunes, es muy difícil que eso sea viable a no ser que el precio estratosférico. Entonces, necesito mayores espacios para poder dar mejores servicios comunes. Dentro de estos, las cabinas se han vuelto indispensables y por muchas que haya siempre son pocas. Luego están esos espacios pequeños para reuniones, el one-to-one, los pequeños sofás con una mesita para ver cosas en quince minutos, un cuarto de hora que puedas tener una pantalla, etc. La oficina se está redefiniendo y convirtiéndose en el centro social de la empresa.

P.: ¿El mercado de operadores se está bifurcando? ¿Vamos hacia grandes carteras por un lado y pequeños establecimientos boutique por el otro?

R.: Vemos operadores que optan por una estrategia basada en la capilaridad geográfica, en estar presente en el mayor número de ciudades distintas posible, ya que eso le permite firmar acuerdos corporativos y negociar implantaciones de forma amplia. Por otro lado, hay operadores que se están fijando más en la rentabilidad; me refiero a que, a veces, cuando la estrategia es más global, no se mira tanto la rentabilidad individual de cada espacio sino la del conjunto del grupo. Observamos otros operadores que están creciendo de forma importante en zonas prime y en edificios de calidad, porque buscan más la rentabilidad espacio a espacio. En CBD ya hay muchísima oferta flex, pero es que la demanda sigue estando por encima de la oferta, con lo cual todo lo que abre nuevo se ocupa. Por último, también existen operadores que no miran tanto la expansión, sino que se centran en cuidar mucho el producto con el que trabajan. Aquí sí que hay esa parte de gestión más personal y de cuidar muchísimo el nivel de servicio. Al final lo bonito del sector es que es tan diverso que el cliente tiene la opción de encontrar lo que necesite casi con total seguridad, porque depende si lo que tú buscas es bueno pues una parte más colaborativa igual me importa menos tener grandes instalaciones igual no es una ubicación tal sino tener bueno esa parte de comunidad y tal, pues hay unos operadores especializados en eso. En resumen, las estrategias son muy distintas y lo seguirán siendo, porque como hablamos, conforme el contrato de management crezca, también lo hará la diferencia de los objetivos de cada uno.