La vivienda de alquiler, frente al fuerte desequilibrio entre oferta y demanda

La actual generación de jóvenes no alquila por principios, ideología ni preferencias, sino que se ven  obligados a arrendar una casa para vivir debido a las circunstancias que les rodean. Además, España se enfrenta a un gran problema por la escasez de vivienda social y asequible, algo que genera tensiones en el mercado. Por ello, es necesario atraer más capital internacional y construir 2,6 millones de viviendas durante los próximos 15 años. Así lo explicó ayer Javier Rodríguez-Heredia, socio senior responsable vertical inmobiliaria en Azora, en Rental Housing Forum, organizado por Planner Exhibitions y Simapro en Madrid. 

El directivo de la gestora aseguró: “La oferta se encuentra estrangulada de forma estructural”. Y ha afirmado que en el país no hay más suelo para desarrollos inmobiliarios, que existe una falta de mano de obra muy notable con el relevo generacional y que se ha destruido buena parte del tejido de promotores tras la crisis financiera iniciada en 2008. En paralelo, España es el mercado de la UE con un mayor número de viviendas infraocupadas. En referencia a la clase política, Rodríguez-Heredia ha resaltado: “Deben dejar de manosear la vivienda y tomar medidas efectivas en torno a ella. El gobierno y la oposición deberían alcanzar un acuerdo en esta materia”. 

Por su lado, Juan Pablo Vera, consejero delegado en Testa Homes, se mostró rotundo en que no se debe precarizar el mercado (la escasez es común en toda Europa) y ha señalado que la inseguridad jurídica retrae tanto a propietarios como a inversores. Ha puesto como ejemplo Países Bajos: “Tiene en vigor una nueva normativa con la que un 96% del parque de su vivienda de alquiler pasa a tener las rentas reguladas, por lo que los propietarios individuales han empezando a vender”. Esta situación se contrapone a la de Austria, que “cuenta con un buen parque de vivienda asequible, gracias a una política consistente a lo largo del tiempo”. Vera también señaló que la falta de stock ya es un problema para el conjunto de la clase media, por lo que ha remarcado la necesidad de "soluciones a nivel de país", destinadas a la creación de vivienda asequible. 

Victoria Nieto, directora de gestión de vivienda social y asequible en Servihabitat, apuntó que el sector se encuentra en uno de los momentos más complicados de su historia y que son necesarios  incentivos fiscales adecuados. Nieto criticó la inestabilidad jurídica ya que, según ha dicho, las leyes en este área vienen sufriendo una “falta de claridad” en los últimos años: “Se está legislando a golpe de emergencia y no hay visión a largo plazo. No podemos seguir generando normativas a partir de las urgencias”. Y remató: “Debe haber una colaboración público-privada efectiva, como algunas que ya existen, donde no solo es una de las partes la que sale ganando”.

Gobierno y oposición deberían lograr un acuerdo en materia de vivienda

Corne Koppelaar, international director en Places for People (que gestiona 245.000 viviendas, con ingresos anuales de 1.000 millones de libras esterlinas), aplaudió el modelo del Plan Vive de la Comunidad de Madrid, por su “volumen y seguridad”, y señaló que este debería ser solo “el aperitivo de todo lo que se debería empezar a hacer en todas las regiones de toda España”.

Koppelaar explicó que el modelo build to rent es muy común en el norte de Europa; incidiendo en la necesidad de no segregar a las personas según su nivel de ingresos, y hacerlas convivir; y sugerió que los promotores deberían tener cierta responsabilidad en la gestión de los activos. Rematando: “Los políticos (de ambos lados) tienen buenas intenciones, pero deberían escuchar siempre a los profesionales del sector”.

El consejero delegado en Plan de Protección de Alquiler, Sergio Rueda, por su parte, remarcó la necesidad de tener en cuenta multitud de parámetros a la hora de depositar la confianza en los inquilinos: “Hay sistemas de evaluación en los que personas en situación de desempleo pueden pasar el scoring, lo que nos hace pensar que los impagos de alquileres no solo tienen que ver con los niveles de ingresos, sino que también conllevan un componente ético”. Rueda también señaló la urgencia de que los políticos “dejen de usar la vivienda con intereses partidistas y electoralistas, y también paren los ataques hacia los grandes tenedores”. Y indicó: “Sería positivo que las autoridades europeas marcaran directrices sobre políticas de vivienda”.

José Manuel Lorite, managing director residential & development en Dea Capital, expuso que vivimos en un mercado en competencia a nivel europeo, puesto que “el dinero puede venir a España o ir a Polonia”, algo que los planes de colaboración público-privada deben tener en cuenta. Lorite dijo que uno de los factores que condicionan la inversión son los plazos para la vivienda protegida, por lo que “hay que tener un mecanismo claro sobre qué ocurre cuando finaliza ese periodo”, según él. El responsable de Dea Capital pidió, además, una bajada en las cargas impositivas a los desarrollos de vivienda y unas menores exigencias en los pliegos técnicos, con el objetivo de resolver el problema de la falta de stock disponible.

El senior transaction manager en Axa Investment Managers, Jaime Gross, también aplaudió el Plan Vive de Madrid, mientras que clasificó de “medida cortoplacista” los bonos de 200 millones de euros propuestos por el gobierno de España. Pese a que esta firma ahora mismo está llevando a cabo desinversiones, Gross señaló que “siguen monitorizando el sector” y alabó a firmas como Neinor y Aedas, que han estado vendiendo productos de build to rent durante los últimos años.

Algunos consideran muy positiva la convivencia de personas con diferente nivel de ingresos

David Botín, director general de servicios inmobiliarios en Aedas Homes, aclaró que el déficit de vivienda en España no se va a resolver sin el apoyo de las administraciones públicas, y considera que los políticos “deben tener en cuenta a los destinatarios de cada concurso público, así como abrir el abanico a la entrada de más inversores”. También indicó que sería recomendable no tener, como ahora, la coexistencia de quince planes Vive diferentes en España “compitiendo entre ellos”. 

Asimismo, Jorge Pereda, residential director en Grupo Lar, afirmó que el recorrido al alza en los precios del alquiler es algo muy positivo, aunque “tiene un límite, y dejará de ser así”. Y señaló que el sector se enfrenta al reto de identificar inquilinos “sanos”, por lo que debe digitalizar los procesos de información sobre ellos y contar con una tecnología efectiva que le permita conocer la mejor manera de invertir en este segmento. 

El mercado español cuenta actualmente con un pipeline de inversiones que alcanza los 6.700 millones de euros, según Alejandro Bermúdez, consejero delegado y cofundador de Atlas Real Estate.