2024: El año de la reactivación de las oficinas

Semáforo verde para el segmento de las oficinas en España al calor de un crecimiento económico por delante del conjunto de los países desarrollados. Según la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (Ocde), el Producto Interior Bruto (PIB) de España crecerá un 3% en 2024 y un 2,3% para 2025, frente al 0,8% y el 1,3%, respectivamente, que estima para el conjunto de la zona euro.

Aunque está apoyada en buena medida por el incremento del gasto público, esta bonanza económica se ha trasladado con claridad en 2024 al mercado español de las oficinas. Según JLL, el volumen de inversión en oficinas en 2024 podría aumentar hasta los 2.000 millones de euros a nivel nacional, lo que supondría un incremento del 32% respecto a 2023. Las rentabilidades prime, según la consultora, se mantendrán estables en el corto y medio plazo. Para el mercado de alquiler, espera un aumento de la contratación de oficinas de entre el 15% y el 20% para la capital al finalizar 2024. En el caso de Barcelona, JLL esperaba a cierre del tercer trimestre que la tasa de disponibilidad alcance su pico en 2024 para empezar a descender a partir de 2025, especialmente en el distrito 22@.

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El año en que el ‘real estate’ enfiló una nueva consolidación

Los informes de las grandes inmobiliarias coinciden en poner el acento en el buen desempeño del mercado de oficinas de Madrid. Savills, por ejemplo, señala que en el tercer trimestre se cerraron 131 operaciones que sumaron más de 178.000 metros cuadrados, la mejor cifra vista desde 2007. Estas magnitudes de contratación suponen un crecimiento interanual del 69%. “Es la constatación de que el mercado no sólo se recupera de la época valle que significó 2023, sino que coge ritmo hasta alcanzar cifras propias de prepandemia”, apunta Savills.

En el caso de Barcelona, no obstante, las perspectivas tampoco son negativas. Hasta el tercer trimestre, la contratación acumulada en la ciudad (231.000 metros cuadrados), ya suponía el 97% del total de absorción de 2023. “El aumento de las operaciones más de 3.000 metros cuadrados impulsan la actividad del mercado, que prevé finalizar el año con un nivel similar al de 2022”, apunta la firma británica.

Cbre refuerza que el tercer trimestre del año cierra en Madrid con un registro histórico para el periodo estival, con un total cercano a los 180.000 metros cuadrados. Barcelona supera los 60.000 metros cuadrados alquilados. “Sigue prevaleciendo el perfil inversor doméstico con un ticket medio reducido de 27 millones de euros; no obstante, las operaciones en marcha de tickets más grandes hacen prever un mayor volumen en los próximos ejercicios”, señala.

Reactivación tras el ajuste

En su análisis sobre el sector, Savills destaca la vuelta de las grandes operaciones como determinante para los resultados del sector en Madrid, con protagonistas como Cepsa, Unie, Garrigues o Siemens.

Hay buenas perspectivas para oficinas en Madrid y Barcelona 

El segmento de oficinas viene de un periodo de ajustes iniciado en 2022, tal y como describe Javier Bernades, director de oficinas de Cushman&Wakefield en España, que estuvo marcada por una caída en los volúmenes de inversión y una corrección de yields. Ahora, según apunta, “comenzamos a ver signos claros de estabilización: aunque la recuperación será gradual y más pausada que en otros segmentos inmobiliarios, prevemos que 2024 sentará las bases para un crecimiento sostenido que ganará tracción a partir del verano de 2025”.

 Hipólito Sánchez, director ejecutivo de oficinas en Savills, señala en la misma línea que, para la inversión, el de 2024 ha sido un año de “reactivación”, con un volumen que superará los 2.000 millones de euros. “Las previsiones de crecimiento de la economía, el recorrido que presentan nuestras ciudades frente a otros mercados en Europa y que el trabajo híbrido en España se sigue consolidando con un ratio de presencialidad en las oficinas muy alto comparado con el resto de países”, explica.

“Vemos cómo Madrid y Barcelona han recuperado la actividad y continuarán liderando; pero además, otras ciudades como Málaga y Valencia están atrayendo a empresas multinacionales que buscan espacios para completar la calidad de vida que ambas ofrecen al talento. En este sentido, las dos ciudades están en proceso de crear una oferta de grado A que empieza a atraer al inversor”, desarrolla Sánchez.

Adriana Gorri, directora de markets de JLL España, destaca por su parte que 2024 ha sido “el año de la consolidación del trabajo híbrido: el 55% de los empleados que trabajan desde la oficina lo hacen con un modelo híbrido”. Esto, junto a la vuelta de las grandes corporaciones a las oficinas, “repercute en una mayor actividad de arrendamiento impulsada también por una mayor certidumbre macroeconómica que facilita la toma de decisiones a medio y largo plazo”.

“Comenzamos a ver signos claros de estabilización”, apuntan las consultoras

La falta de activos de calidad es la gran asignatura pendiente del segmento de oficinas en España. Para el responsable de Savills, “es necesario mejorar la calidad del stock, especialmente en Madrid y ciudades españolas emergentes en el mercado internacional, para cumplir con los requisitos ESG, fundamentales para cada vez mayor número de empresas”. Gorri advierte en la misma línea que “el stock de este tipo de activos es limitado en las principales ciudades españolas: es fundamental el trabajo de propietarios e inversores en la rehabilitación de inmuebles para no ser penalizados en el mercado”.

Por su parte, el experto de Cushman&Wakefield destaca que adaptarse a las nuevas normativas europeas de sostenibilidad “implicará inversiones significativas en renovación y mejora de activos, especialmente aquellos en riesgo de obsolescencia”, apunta Bernades. Según Cushman&Wakefield, más del 77% del stock actual en Madrid podría quedar obsoleto para 2030 si no se reposiciona o reconvierte. Gorri apunta también a la necesidad de adaptar el espacio de las oficinas a las nuevas necesidades de los inquilinos. “Los espacios han dejado de ser compartimentos estancos y deben transformarse en lugares de colaboración y trabajo conjunto”, comenta.

Desde la perspectiva de inversión, según Sánchez, “el mayor desafío será proporcionar a los inversores institucionales core la suficiente confianza en el mercado español; esto será clave para evitar el ruido proveniente del mercado de oficinas en Estados Unidos, donde las tasas de desocupación son altas”.

Bernades apunta, además, a una última clave: “el mercado de oficinas se enfrentará a una creciente competencia de sectores alternativos como residencias de estudiantes, data centers y senior living, que están ganando protagonismo entre los inversores institucionales; para consolidar su posición, el sector deberá apostar por la innovación, la sostenibilidad y la creación de espacios que respondan a las demandas cambiantes de los ocupantes”.