2019, el año en el que las promotoras se fijaron en el alquiler

Las promotoras se lanzan a por el residencial de alquiler. Desde que en los años cincuenta del siglo XX la vivienda en propiedad se convirtiera en mayoritaria en el mercado residencial español, el porcentaje de personas que arrendaban sus viviendas fue disminuyendo hasta alcanzar su mínimo a principios de este siglo, ya que en 2001 sólo el 17,8% de los españoles vivía de alquiler, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Desde entonces, el número de personas que alquila su vivienda ha ido aumentando año a año, salvo un pequeño repunte de la vivienda en propiedad en 2014. Así, en 2018, el último año del que se tienen datos, el número de personas que vivían en inmuebles alquilados a precio de mercado era el 14,8%, con un aumento interanual de 0,5 puntos porcentuales.

Por su parte, el alquiler con un precio inferior al de mercado significaba el 2,7% del total y las cesiones de viviendas, el 6,4%. Por su parte, Eurostat cifra la población española que vive en régimen de alquiler en el 23,7% en 2018.

El último año del que se tienen datos, el número de personas que vivían en inmuebles alquilados a precio de mercado era el 14,8%,

Este crecimiento en el número de personas que alquila su vivienda habitual ha sido provocado por dos fenómenos. Por un lado, el aumento de los precios de compra que ha vivido el mercado residencial tras la crisis, junto con la precarización de los salarios de los jóvenes y un mayor control del crédito por parte de las entidades bancarias, imposibilita que una parte importante de la población pueda acceder a su primera vivienda en el momento de la emancipación.

Por el otro, las grandes ciudades concentran cada vez más población y, en consecuencia, puestos de trabajo, lo que facilita la movilidad laboral de los profesionales. En este sentido, el alquiler es la opción mayoritaria entre los sectores más jóvenes de la sociedad. En 2007, sólo el 42% de la población de entre 16 y 29 años vivía de alquiler, un porcentaje que en 2017 se había disparado hasta el 74%, según la consultora inmobiliaria Knight Frank. Por su parte, la población de entre 30 y 44 años que arrenda su vivienda ha aumentado del 26% en 2007 hasta el 36% en 2017.

Las grandes ciudades concentran cada vez más población y, en consecuencia, puestos de trabajo, lo que facilita la movilidad laboral de los profesionales

Este aumento de la demanda de alquiler no ha pasado desapercibido a promotoras e inversores. A diferencia de ciclos anteriores, cuando los edificios destinados al alquiler procedían de promociones que no se habían podido vender, ahora los actores del mercado se han lanzado a la construcción de viviendas destinadas desde un primer momento al alquiler.

La inversión en el segmento del build-to-rent en España en 2019 alcanzó los 1.500 millones de euros, según datos de la consultora de Savills Aguirre Newman, impulsada por la escasa oferta de producto terminado y los yields que ofrece. La rentabilidad bruta del alquiler residencial en España alcanzó el 5,7% en 2019.

En concreto, los activos ubicados en la Comunidad de Madrid eran los que mejores yields ofrecían, con un 5,8%. Por detrás se encontraban Cataluña, con un 5,6%, y la Región de Murcia, con un 5,5%. Por su parte, la provincia de Valencia fue la que mejores rentabilidades ofreció, con un 6,1%, seguida de Toledo, con un 5,9%, y Sevilla, con un 5,8%.

Corp abre el camino

En enero, la promotora catalana Corp alcanzó un acuerdo con Scranton, la sociedad inversora de la familia Grifols, para invertir 600 millones de euros en la construcción de 2.500 viviendas destinadas al alquiler hasta 2022 en Barcelona y su área metropolitana.

Los objetivos de la joint venture, bautizada como BeCorp, también pasan por alcanzar los 5.000 inmuebles en arrendamiento en el medio plazo. La sociedad conjunta, controlada en un 66% por Scranton, tenía como previsto invertir un total de 270 millones de euros en 2019 para levantar hasta mil pisos.

La promotora catalana Corp alcanzó un acuerdo con Scranton, la sociedad inversora de la familia Grifols, para invertir 600 millones de euros en la construcción de 2.500 viviendas destinadas al alquiler

A pesar de contar con una participación minoritaria de la nueva sociedad y de los planes iniciales de diluir aún más su presencia en favor de otros inversores, Corp anunció en junio que las promociones que tenía en marcha en Sant Boi de Llobregat, Badalona y Sant Just Desvern, todas ellas en el área metropolitana de Barcelona, serían las últimas que levantaba destinadas a la compraventa.

La compañía explicó que este tipo de negocio requiere “un músculo financiero muy importante, ya que el retorno es a muy largo plazo”. Asimismo, los inquilinos de sus edificios contarán con servicios como gimnasio o espacios de coworking en el propio complejo residencial.

Ares, el gran animador del mercado

El gran animador del mercado del residencial de alquiler ha sido el fondo Ares Management, que en 2019 ha alcanzado acuerdos con algunas de las principales promotoras españolas. En concreto, el fondo llegó a un acuerdo con Aedas Homes en abril para levantar hasta 500 viviendas destinadas al alquiler en cuatro proyectos residenciales en Madrid.

Un movimiento similar al realizado por Metrovacesa, a quien Ares compró una promoción de 121 pisos por 29 millones de euros en mayo. Paralelamente, el fondo firmó otro acuerdo con la promotora Momentum para construir 223 viviendas en Valdemoro y Rivas Vaciamadrid. La inversión total será de 38 millones de euros.

Por su parte, la inmobiliaria Grupo Lar anunció en octubre el inicio de las obras de su primera promoción destinada al build-to-rent, un complejo de 66 inmuebles en Valladolid con una inversión prevista de nueve millones de euros. La compañía había incorporado en septiembre a Jorge Pereda como máximo responsable del segmento del alquiler. El grupo promotor prevé alcanzar una cartera de 5.000 viviendas en alquiler en 2025, por lo que también prevé la compra de proyectos llave en mano a otras inmobiliarias.

Ares compró una promoción de 121 pisos por 29 millones de euros en mayo

A diferencia de Metrovacesa o Aedas, Grupo Lar seguirá los pasos de BeCorp y se

encargará de la gestión integral de los edificios.Pryconsa, Vivenio o Activum son otras compañías que se han lanzado a cubrir un mercado que gana demanda día a día. En este sentido, la primera cuenta con planes para desarrollar hasta 1.500 viviendas, aunque su director de promociones, José Román Blanco, aseguró que “puede variar dependiendo de la evolución del mercado”.

Por su parte, la socimi participada por Renta Corporación y el fondo APG alcanzó un acuerdo en octubre con Áurea Homes para levantar 150 viviendas de alquiler en Móstoles, (Madrid); y el fondo de inversión anunció una inversión de cuarenta millones de euros para promover 290 viviendas para arrendar en San Sebastián de los Reyes (Madrid). Hines también anunció su entrada en este segmento a finales de año. La gestora inmobiliaria prevé destinar 500 millones de euros. Un movimiento similar al del fondo alemán Patrizia, que centrará “buena parte” de su inversión residencial en el build-to-rent.