Las oficinas ‘prime’ se benefician del ‘fly to quality’ mientras urge la reposición del secundario

Oficinas en BCN Fira District, que cuentan con sellos Breeam Excellent y Well Platinium. 

El cambio de ciclo de las oficinas mantiene el sector a dos velocidades. La implantación del trabajo híbrido ha supuesto un nuevo paradigma para el segmento: mientras las oficinas prime elevan rentas y contratación gracias al fly to quality emprendido por un gran número de compañías, que buscan captar y conservar talento mediante el espacio de trabajo, las oficinas secundarias sufren y el mercado empieza a pensar en un cambio de uso a residencial.

En este sentido, la última edición del estudio The Office Property Telescope elaborado por el equipo de real estate del área de estrategia y transacciones de EY, señalaba que Madrid y Barcelona ganarían 28.000 viviendas en veinte años de llevarse a cabo un cambio de uso residencial en las oficinas que presentan rentas bajas y escaso apetito inversor. La alternativa que apuntaba el informe son las unidades residenciales alternativas, como media estancia o coliving, con rentas superiores y mayor interés del mercado.

La consultora estima que las dos grandes ciudades del país cuentan actualmente con 2,5 millones de metros cuadrados de oficinas que podrían transformarse en viviendas hasta 2043. En Madrid, el stock de oficinas proclive a la transformación alcanza 1,8 millones de metros cuadrados de superficie edificada, que de ser reposicionada a residencial alternativo implicaría una fuerte valoración para los propietarios de dichos inmuebles y la incorporación de 20.000 unidades de residencial o asimilable.

EY estima que las dos grandes ciudades del país cuentan actualmente con 2,5 millones de metros cuadrados de oficinas que podrían transformarse en viviendas hasta 2043

Barcelona podría seguir la misma tendencia que Madrid, pero en menor medida. En la capital catalana podrían incorporarse 8.000 unidades de residencial, o asimilable, si se reposicionaran 763.000 metros cuadrados de superficie edificada de oficinas que, actualmente, no está consiguiendo la rentabilidad esperada por sus promotores o propietarios. De esta manera, en las mejores zonas de oficinas de Barcelona, los precios podrían llegar a alcanzar los 37 euros por metro cuadrado al mes o 39 euros por metro cuadrado al mes.

Pero mientras no llega este reposicionamiento, el mercado va anotando descensos trimestre a trimestre. La superficie de oficinas vacía a cierre del primer semestre se elevó hasta 2,5 millones de metros cuadrados en Madrid y Barcelona, lo que supuso que la tasa de disponibilidad de los dos principales mercados españoles se situase en el 11,8%, según EY.

En Madrid, la disponibilidad de oficinas fue en aumento, hasta alcanzar un 11% del stock, lo que supone elevar 150 puntos básicos la tasa respecto a diciembre de 2022. Del total de superficie de oficinas en la capital, que alcanza 14,5 millones de metros cuadrados, alrededor de 1,7 millones de metros cuadrados estaban vacíos.

Además, el mercado incorporó 120.038 metros cuadrados en el primer semestre, contabilizando oferta nueva y reformas. La absorción total del mercado madrileño en el periodo se ha elevó hasta 215.000 metros cuadrados, un 9,3% menos respecto el primer semestre de 2022.

Del total de superficie de oficinas en la capital, que alcanza 14,5 millones de metros cuadrados, alrededor de 1,7 millones de metros cuadrados estaban vacíos

Por su parte, Barcelona concentraba en la primera mitad del ejercicio una tasa de disponibilidad del 12%, con un incremento de 290 puntos básicos en comparación con el cierre de 2022. Esto supone que, del parque total de 6,8 millones de metros cuadrados, unos 800.000 metros cuadrados están desocupados.

En paralelo a la menor ocupación, el mercado barcelonés sumó 209.968 metros cuadrados en los primeros seis meses del año. Esta incorporación de nueva oferta fue notablemente superior a la contratación registrada en el periodo, que se situó en 130.000 metros cuadrados, un 40,7% menos que en el primer semestre de 2022.

Respecto las rentas, no se registraron avances en el primer semestre. Madrid cerró el periodo situando la renta prime en 34 euros por metro cuadrado al mes, el mismo precio de cierre de 2022. Azca registró los alquileres más caros, de 34,2 euros por metro cuadrado al mes, mientras que Las Rozas presentaba las rentas más asequibles, de 11,1 euros por metro cuadrado al mes.

En Barcelona, la renta prime se situó en 27 euros por metro cuadrado al mes, en la línea de diciembre de 2022. Los edificios de la Diagonal fueron los que presentan un alquiler más elevado, de 22,1 euros por metro cuadrado al mes, mientras que los activos ubicados fuera de la ciudad situaron su renta en 9,1 euros por metro cuadrado al mes.

La contratación hasta junio en Barcelona se situó en 130.000 metros cuadrados, un 40,7% menos que en el primer semestre de 2022

La yield prime también se mantuvo sin cambios. En Madrid se situó en el 4,5%, con un precio de venta de 9.131 euros por metro cuadrado en Azca y 1.795 euros por metro cuadrado en Las Rozas. En Barcelona, la yield prime se situó en el 4,7%, con un precio de venta fluctuando entre los 5.258 euros por metro cuadrado en Paseo de Gràcia a los 1.446 euros por metro cuadrado de las oficinas ubicadas fuera de la ciudad.

Esta tendencia hacia el repliegue del sector también impactó en el mercado transaccional. El mercado de oficinas de España registró en el primer semestre 743 millones de euros de capital transaccionado, lo que supuso un descenso del 40% respecto a los 1.200 millones contabilizados en el mismo periodo de 2022.

El 64% de la actividad registrada tuvo lugar en Madrid, un 33% en Barcelona y, el resto, en otras capitales de provincia en España. En el mercado internacional total, el ajuste de la actividad fue sensiblemente más severo, ya que el volumen transaccional de oficinas mundial cayó un 70% durante el primer semestre de 2023, pasando desde los 157.000 millones de euros hasta, únicamente, 56.200 millones de euros, según EY.