Steven Weaving (RPE): “Hay liquidez e interés inversor, a pesar de la financiación más cara”

Steven Weaving es director ejecutivo de RPE Capital Markets, una consultora inmobiliaria con una quincena de profesionales repartidos en sus oficinas de Madrid, Lisboa y Londres. “Nuestro foco está puesto en el mercado ibérico”, señala Weaving, que fundó la firma en 2014 junto a su socio Bill Judge. “Se mantiene el interés de los inversores, que están ajustando los precios alrededor de un 10%”, señala Weaving, que asegura que este ejercicio se cerrará con récord de inversiones. Logística y residencial son los activos que ve con más recorrido, aunque alerta sobre las ajustadas rentabilidades de algunos proyectos living. 

Pregunta: ¿Cómo se está adaptando la actividad inmobiliaria al nuevo escenario de subida de tipos de interés?

Respuesta: La economía está en fase de transición de un escenario a otro distinto, y todo este proceso está generando incertidumbres. Hemos disfrutado de más de ocho años de tipos de interés a nivel cero o casi cero y, ahora, con la vuelta de la inflación, el precio del dinero vuelve a subir. Esto va a obligar al mercado a ajustarse. De todas formas, nos prevemos una inflación disparada, ni unos tipos de interés muy altos, ya que históricamente aún están en un nivel bajo. De hecho, apostamos por un descenso del precio de dinero para finales del año que viene o principios de 2024.

P.: Entonces, no está especialmente preocupado ante el nuevo escenario…

R.: No tenemos un problema financiero y, de hecho, hay bastante liquidez en el mercado. Yo soy optimista y ya llegarán momentos más calmados. Ahora, como decía, estamos en un proceso de transición y esto genera incertidumbre. La primera mitad del año fue muy bien y creo que al final cerraremos con un récord del volumen de inversión en activos inmobiliarios. En esta segunda parte del año, algunas transacciones se han parado y los inversores están un poco a la espera. Muchas transacciones se han ajustado en precios y siguen adelante, otros se han congelado porque en el actual contexto no tiene sentido. Pero se mantiene el interés inversor y sólo hay que adaptar la transacción al nuevo coste de la financiación para que salga adelante.

“Muchos inversores compran con recursos propios y, más adelante, ya refinanciarán la operación porque consideran que ahora estamos en el peor momento”

P.: ¿De qué ajuste de valor estamos hablando?

R.: Bueno, en la primera parte del año se cerraban operaciones de inversión con un coste de financiación de alrededor del 2% y ahora ha saltado al 4% o 4,5%. En condiciones normales, los inversores están ajustando algo los precios, como media un 10%, aunque a veces algo más. Depende, básicamente, de la calidad del activo y, obviamente, en localizaciones prime el impacto está siendo menor.

P.: El mercado no está parado, entonces.

R.: Ni mucho menos. Hay inversores que están comprando con recursos propios y, más adelante, ya refinanciarán la operación porque consideran que, actualmente, estamos en el peor momento. Ya hemos dicho que, con una visión a largo plazo, los costes de financiación están bajos. Ahora hay que ver el potencial de crecimiento de las rentas. Si la economía se comporta bien y el PIB crece se abre la oportunidad a un alza de rentas que mitiguen el alza en el coste de la financiación y, en general, todo hace prever que seguiremos creciendo.

P.: ¿Qué activos son los que tienen un mayor recorrido en el contexto actual?

R.: Se mantiene el interés por la logística, un activo con una fuerte demanda por parte de los operadores. Los cambios provocados por el ecommerce han provocado que el parque actual esté obsoleto, pero no sólo en España, también en el resto de Europa. En las primeras coronas de Madrid y Barcelona hay potencial para el crecimiento de las rentas, porque la demanda es muy fuerte. También nos gusta mucho el subsector residencial y el living, que tiene una fuerte demanda y una oferta reducida. El elevado interés inversor y el aumento de los costes de la construcción, sin embargo, ha dejado las yields muy ajustadas y no es fácil encontrar producto a un precio atractivo. En oficinas, dentro de la M-30, en Madrid, y el distrito 22@, en Barcelona, cuentan con todo el interés por parte de la comunidad inversora internacional. Por último destacar, el alto interés inversor por el retail, especialmente parque de medianas y supermercados, aunque también high street.

“Ahora nos gusta la logística y el residencial, aunque en estos momentos no es fácil encontrar proyectos de living con una yield atractiva”

P.: ¿Portugal está algo más retrasado en la recuperación de su economía tras la pandemia del Covid-19?

R.: Portugal volvió más tarde a la oficina y hay algo más de retraso en la recuperación de la economía, pero es un mercado que ha cambiado mucho en los últimos cuatro años y ha ganado atractivo para los inversores, tanto locales como internacionales. Hay interés por la calidad de sus edificios de oficinas y sus centros comerciales, pero ahora también por activos hoteleros y logísticos, aunque de estos últimos aún hay poco producto. Además, junto a Lisboa está apareciendo también cada vez con más fuerza Oporto.

P.: Si tuviera que asesorar a un inversor, ¿por qué activo apostaría en Lisboa, Madrid y Barcelona?

R.: En Lisboa, como he dicho, falta producto en algún subsector pero hay oportunidades en residencial y en oficinas. En Madrid, nos gusta oficinas dentro de la M-30, logística y residencial a yields atractivas. Finalmente, en Barcelona vemos una gran oportunidad en residencial, porque falta producto, así como en oficinas en el 22@ y en activos logísticos.