Ricardo Martí-Fluxá (ACI): “Hay que conseguir una mayor eficiencia del patrimonio público”

Ricardo Martí-Fluxá es abogado y miembro de la Carrera Diplomática Española, y actualmente preside la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI), que desde hace diez años sirve de altavoz conjunto de prácticamente todo el sector de la consultoría del real estate en España. El dirigente destaca el estatus que ha ido ganando el inmobiliario español entre los países del entorno en los últimos años y, ante los retos que enfrenta el sector, señala la colaboración público-privada como piedra angular para solucionar las tensiones en el mercado del alquiler e impulsar la nueva oferta mediante la flexibilización de la gestión del suelo y el cambio de uso de activos.

Pregunta: ¿Cómo está adaptándose la consultoría al nuevo ciclo inmobiliario?

Respuesta: Lo encaramos con la experiencia y el conocimiento acumulado en el pasado, que son los fundamentales que nos permiten observar el presente y el futuro con optimismo. Nuestro sector es muy resiliente, hemos superado crisis, épocas particularmente duras, pero siempre hemos salido adelante. Respecto el momento actual, es cierto que hay una contracción en el mercado, los agentes están en modo wait and see, pero lo circunscribimos a los primeros cuatro meses del año, después vendrá la recuperación. Ante la velocidad a la que se mueven los mercados, hay que ser conscientes que España está mejor posicionada que otros países, por lo que hay muchas razones para ser optimista: el capital está aquí, se están haciendo las cosas bien y no vemos que haya una contracción brutal en el mercado. El inmobiliario español, en relación con otros, está avanzando muy dignamente.

P.: Es decir, España sigue en el foco del gran capital extranjero.

R.: Es evidente que hay capital y que este tiene muchas ganas de invertir en España. Las consultoras canalizan muchas de estas inversiones, pero también es muy importante su función informativa de cara al exterior. Las compañías explican la situación económica del país y, además, gestionan el talento, un aspecto muy importante. La atracción de grandes profesionales es una de las características más importantes de nuestros asociados, lo que repercute en una mayor profesionalización del sector. Esto contribuye a que el inmobiliario español cada día se parezca más al de los grandes países de nuestro entorno, como Alemania o el Reino Unido, lo que permite que el capital fluya con tranquilidad y la mayor comodidad.

P.: Habla de profesionalización del inmobiliario. En el caso de la consultoría, cada vez vemos que incorporan más perfiles técnicos, como ingenieros, físicos o analistas de datos. ¿Cómo ha avanzado la profesionalización en la consultoría en los últimos años?

R.: Hemos dado un paso de gigante. Una de las palancas más importantes de este fenómeno ha sido la adopción del concepto de sostenibilidad. Los inversores exigen que en los nuevos desarrollos se incorporen los máximos estándares, ya que tanto la financiación, las rentabilidades, como los ingresos a futuro dependen mucho de estos parámetros. Por lo tanto, es normal que se incorporen distintos perfiles profesionales que puedan definir y ejecutar los proyectos con todas estas exigencias. Estamos en los umbrales de una nueva era, imaginando unas ciudades más sostenibles, con menos emisiones, que incorporen la digitalización en toda su operativa. Además, también estamos viendo como los gestores de activos ponen cada vez más atención y cuidado para con el usuario. Se están incorporando psicólogos que analizan los espacios de trabajo y su configuración, lo que permite mejorarlos en beneficio del usuario de esos espacios.  

“El inmobiliario español cada día se parece más al de los grandes países de nuestro entorno, como Alemania o el Reino Unido”

P.: Más allá del aspecto transaccional, ¿hacia dónde puede crecer la consultoría?, ¿cómo pueden expandir su negocio?

R.: Cubrimos todos los aspectos del negocio, siguiendo la filosofía llave en mano. La profesionalidad va encaminada al hecho que el que quiere alquilar un activo tenga un representante, el propietario del activo tenga otro, y que se cierren los acuerdos en el marco de estos profesionales. Algunos miembros de la asociación que vienen de trabajar en otros países comentan que, en toda su carrera, nunca habían visto a un comprador, sino que los tratos se hacían mediante los representantes de las dos partes. Este es uno de los puntos en que estamos trabajando más. Por otra parte, el concepto llave en mano también significa preparar una estrategia ad hoc para cada activo, con el objetivo de maximizar su beneficio. Otra palanca es la certificación de edificios, aquí aún hay mucho campo por recorrer. Si bien hay que destacar el trabajo hecho hasta hoy: existe una estructura específica para las calificaciones y el empuje de las consultoras ha sido clave para que el sector cada día sea más eficiente y eficaz.

P.: En las últimas semanas, el sector de la consultoría/auditoría ha entrado en el gran foco informativo como consecuencia de la inspección laboral realizada a las Big Four desde el Ministerio de Trabajo. ¿Cómo se recibió el hecho desde la consultoría inmobiliaria?

R.: Personalmente, me enteré a través de la prensa, pero no leí ningún nombre de los miembros de nuestra asociación, por lo que es un tema en el que no insistí mucho más. Por lo que respecta a nuestros socios, no tengo conocimiento que se den las condiciones que se expusieron para realizar esa inspección por parte del Ministerio. Veo a la gente feliz, y nunca nos ha llegado ningún tipo de queja ni reclamación, sino todo lo contrario.

P.: Quizás como resultado del crack del 2008, el sector inmobiliario arrastra cierta visión negativa por parte del conjunto de la sociedad. ¿Qué se puede hacer desde el mundo de la consultoría para mejorar esta percepción?

R.: Esto se conseguirá si seguimos haciendo bien las cosas. En 2008, pasamos de un momento de gran euforia a una burbuja que dejó a muchos perdedores, pero aprendimos mucho de esa experiencia y, en este momento, se está trabajando mucho y muy bien. Tanto en el tema de la promoción inmobiliaria como en la consultoría, las lecciones de la burbuja nos han ayudado a conformar un sector mucho más sólido y preparado.

“El reto del residencial es la falta de producto; desde la asociación estamos trabajando para que se avance en la flexibilización del suelo”

P.: ¿Qué se le pide a la administración desde la consultoría inmobiliaria?

R.: Actualmente, el reto es la falta de producto. Desde la asociación estamos trabajando para que se avance en la flexibilización del suelo, lo que repercutirá en que más ciudadanos puedan acceder a la vivienda y no se generen tensiones entre la oferta y la demanda. Tenemos que convencer a las distintas administraciones para incentivar la creación de nueva oferta. También hay que avanzar en el tema de las licencias: existen zonas en España donde se tarda más de un año en obtener licencia para un suelo finalista. Por otra parte, el derecho a la vivienda, que es inmediato, directo y constitucional, se tiene que resolver mediante distintas fórmulas, como el impulso de un gran parque de vivienda protegida para el alquiler, con precios asequibles.

P.: En este aspecto, ¿qué formulas se pueden impulsar para minimizar las tensiones en el mercado del alquiler?

R.: La colaboración público-privada es fundamental para que los proyectos necesarios salgan adelante y las constructoras ya han dado un primer paso para llevar adelante estas propuestas. Desde la consultoría podemos acompañar el proceso brindando nuestra experiencia. El hecho que España encare durante este año un gran ciclo electoral es una gran oportunidad para plantear y llevar a cabo estas soluciones. Desde la asociación ya hemos tenido entrevistas con diferentes candidatos de distintos colores políticos para abordar fórmulas que puedan contribuir a estabilizar el mercado del alquiler. En muchos de los programas electorales que se están conformando se evidencia una clara apuesta por la construcción de nuevas residencias, ya sea mediante una gestión pública y/o privada de las nuevas promociones. Por otra parte, también hay que ser conscientes que sin la promoción privada es imposible solucionar las tensiones en el mercado, por lo que hay que dar facilidades a los promotores para que impulsen sus proyectos en las zonas donde hay más demanda. Tenemos que saber qué queremos ser y cómo queremos estar dentro de diez años o quince años.

P.: ¿Qué lecciones de la Sareb podrían aplicarse a estas nuevas fórmulas de colaboración público-privada?

R.: Lo que se plantea actualmente y la Sareb no tiene nada que ver. La Sareb fue una solución para una especie de pandemónium donde se concentró suelo urbanizable, no urbanizable, vivienda construida, a medio hacer, oficinas, etc. Se construyó de una forma desordenada y bastante caótica. En cambio, la situación actual se basa en construir donde se concentra la demanda, con unos estándares bien definidos y acotados.

“En el tema de las licencias, sería ideal aprobar una ley de bases que estableciera unos sistemas muy parecidos en todos los lugares de España

P.: ¿Hay alguna solución al problema crónico con los plazos de obtención de las licencias?

R.: Sería ideal aprobar una ley de bases que estableciera unos sistemas muy parecidos en todos los lugares de España, tanto en ciudades, comunidades como a escala general. Eso sería un desiderátum. Pero, si eso no es posible, hay que buscar por todos los medios la flexibilización del suelo, que es en lo que más estamos trabajando. Es evidente que falta suelo urbanizable y el que se encuentra no está siempre a precio competitivo, muy especialmente para las promociones de vivienda protegida. Por lo tanto, en este tema hay que ser mucho más proactivos. Hay ciudades que a través de las declaraciones responsables están ayudando mucho en este aspecto. Al final, siguen el sistema anglosajón, que se basa en la confianza: el promotor comunica a la administración lo que va a hacer y, cuando esta inspecciona el trabajo, si no hay distorsiones respecto lo declarado, tema resuelto. Por el contrario, si no se ha seguido el plan original, pues a esa empresa no se le vuelve a dar una licencia en un largo lapso de tiempo. A esto habría que sumar la flexibilización de uso. Ante un entorno que avanza a una velocidad vertiginosa, sería muy útil que un activo dotacional o de oficinas pudiese mutar a residencial si el contexto lo demanda, o de residencial a dotacional.

P.: Desde el mercado se apunta a una falta de seguridad jurídica…

R.: Esta se puede vehicular y reforzar a través de una ley de la Vivienda o una normativa de líneas generales, como una ley de bases, que es una de las posibilidades que permite la legislación nacional y que luego puede influir también en las regulaciones autonómicas y locales. Tenemos que avanzar hacia un modelo más homogéneo, que dé una imagen al exterior de un país ordenado, en el mejor de los sentidos. Ahora bien, estas regulaciones deben ser lo más amplias y abiertas posible, para evitar que incida en el libre mercado, porque también hemos visto en el pasado que determinadas normativas que se han impuesto para topar el precio de las rentas de alquiler han provocado que muchas de estas viviendas saliesen del mercado, ya que al propietario dejaba de compensarle. Otras iniciativas, como la obligación de reservar un 30% de las promociones a vivienda protegida tampoco han terminado de funcionar.

P.: Para terminar, ¿qué retos se marcan desde ACI para el presente curso?

R.: Por una parte, queremos celebrar el décimo aniversario de la entidad. También es muy importante continuar en determinadas líneas que hemos seguido desde nuestra fundación: profesionalización creciente del sector, contribuir a la sostenibilidad en el inmobiliario y promover la seguridad jurídica en el mercado nacional. Todo esto es importante, junto con el hecho de conseguir una mayor eficiencia del patrimonio público. Hay muchísimos activos inmobiliarios en manos públicas y habría que analizar hasta que punto está siendo utilizado y empleado de la manera más eficiente posible. Son distintas líneas de acción, pero tenemos que seguir avanzando en todas y cada una de ellas.