Ricardo Giménez (Savills): “Hay una escasez de producto dotacional”

Ricardo Giménez, director de sector educativo de Savills, asegura que el vertical de activos para la enseñanza vivirá un repunte exponencial en los próximos años. Giménez destaca la fortaleza de este asset class en base a los largos contratos y garantías adicionales que se acostumbran a firmar, lo que permite al inversor tener rentabilidades más atractivas.

Además, el directivo identifica la formación continuada (Life Long Learning) y la formación profesional, tanto tradicional como el crecimiento en la dual, como dos palancas fundamentales para el crecimiento del vertical, que ya registra una demanda cada vez más robusta, lo que ha provocado una escasez en suelos dotacionales ubicados en buenas localizaciones.  

Pregunta: Dentro del sector se está identificando a los activos educativos como uno de las asset class con más potencial. ¿Cuál es la fotografía actual del segmento?

Respuesta: El sector está en una fase incipiente, pero con un margen de crecimiento muy importante. Hasta ahora, la educación pública ha funcionado muy bien en España, ofreciendo una educación de calidad. Pero en los últimos tiempos, relacionado con la velocidad a la que está avanzado la sociedad, vemos que el sector público se ha quedado un poco atrás, ya que no tiene la capacidad de adaptación, por trámites y legislación, para seguir la rapidez en los cambios que acontecen en el mundo educativo. Además, hay una limitación presupuestaria. Eso provoca que se genere una insatisfacción de demanda que se desplaza a la educación privada, que sí tiene esa capacidad de adaptación y cuenta con una financiación ilimitada, siempre y cuando se cumplan sus necesidades de rentabilidad.

P.: ¿Qué hace atractivo el segmento para el inversor inmobiliario?

R.: Por las circunstancias macroeconómicas, otros usos están dejando de ser tan interesantes, por lo que el segmento educativo aparece como nuevo asset class que puede dar otro tipo de confort a los inversores, como es la firma de contratos más largos. El subyacente del educativo es algo muy seguro, ya que tiene unas barreras más fuertes de entrada y salida por temas de normativa, con lo que es más difícil que rompa el contrato estipulado.

P.: ¿Los contratos también se están igualando al de otros verticales?

R.: El marco general es muy parecido al de los otros segmentos. Lo que tiene de particular es la longitud del contrato, que pueden llegar a 25 años o 30 años. Además, en los últimos tiempos vemos que los operadores ofrecen garantías complementarias, además de la fianza y el aval o depósito, como confort letters o cartas de avales de la casa matriz, en las que se comprometen a que, si hay algún problema con un centro específico, la matriz u otro centro responderá al pago de la renta.  

“El subyacente del educativo es algo muy seguro, como tiene unas barreras más fuertes de entrada y salida por normativa es más difícil que rompa el contrato estipulado”

P.: En términos de precios, ¿cómo está evolucionando el sector?

R.: Hasta hace poco, el producto dotacional, que suele ser el uso directo para englobar a los activos educativos, ha estado penalizado. Esto se explica porque únicamente podían alojar entidades educativas o administraciones públicas, con lo que el universo de operadores era más limitado. Debido a la transformación actual en el segmento educativo, está habiendo un movimiento de todas las entidades existentes y otras que están llegando al mercado nacional para conseguir ubicaciones privilegiadas dentro de las grandes ciudades. Por lo que actualmente hay una escasez de producto dotacional en localizaciones prime. Esto provoca que las rentas empiecen a escalar e igualarse a la de otros usos.

P.: ¿El educativo ya se erige como alternativa sólida respecto a otros verticales?

R.: El desajuste que podía haber entre otros asset class y el educativo se ha ido compensando en los últimos meses como consecuencia de las subidas de tipos de interés y el correspondiente endurecimiento de la financiación, que impacta en la rentabilidad. Como los educativos tienen contratos muy largos, eso permite al inversor tener una rentabilidad más atractiva; por lo tanto, el precio puede igualar o superar al de otros usos. Si hasta ahora estábamos viendo transacciones en oficinas con una yield al 4% en eje prime, tasa que nunca hubiéramos visto en el educativo, ahora la oficina se ha disparado al 4,75% o al 5% y ese centro educativo puede estar más cerca del 4%, lo que le hace muy interesante para el inversor.

“Los educativos tienen contratos tan largos que permite al inversor tener una rentabilidad más atractiva, con lo que el precio puede igualar o superar al de otros usos”

P.: ¿Qué palancas de crecimiento, además de una demanda creciente, concentra el vertical?

R.: Hay que dividir los activos en base a la etapa educativa. No es lo mismo una guardería que un centro de primaria, un instituto, una universidad o un centro de long life learning, que es una formación continuada a lo largo de la vida de la persona y supone una palanca de crecimiento muy importante para el sector. Esto supone que, en detrimento de la pirámide poblacional, donde se reduce la base, la formación continuada puede impulsar la demanda hacia el sector educativo. Además de los activos educativos en sí, también estamos detectando una demanda que no solamente quiere establecer un centro educativo, sino que además persiguen generar un hub relacionado, donde haya una residencia de estudiantes, centros deportivos, de ocio, locales comerciales, etc. Incluso que puedan estar cerca de áreas empresariales consolidadas para permitir que los alumnos puedan realizar interships en esas compañías, lo que enlaza con el concepto de formación profesional dual.

P.: ¿Cuáles son las ubicaciones que pueden concentrar mayor interés para el sector?

R.: Por un lado están las ubicaciones prime, donde observamos que los centros quieren estar presentes, pero también prevemos un creciente interés por localizaciones secundarias, donde poder desplegar centros de destino, en el que la oferta educativa sirva de catalizador en base a las relaciones empresariales que pueda establecer el centro. Por ejemplo, si una gran industria tiene un centro de producción importante en un municipio que, a priori, no despierta gran interés inversor, sí que puede revitalizarse ese interés firmando un acuerdo entre el centro educativo y la compañía para que los alumnos hagan ahí sus prácticas laborales.

“Prevemos un creciente interés por localizaciones secundarias, donde poder desplegar centros de destino”

P.: ¿El sector virará hacia el sell&leaseback?

R.: Tradicionalmente, las operaciones que se han visto en el segmento educativo han estado más ligadas a la entrada de equity en las instituciones, o también la adquisición de parte de la operativa de la entidad. Por ejemplo, en el año 2017, el fondo CVC entró en el capital de la Universidad Alfonso X El Sabio con una participación del 47%, inyectando 1.100 millones de euros en la entidad. Hoy en día, el segmento educativo es más cauteloso a la hora de abrir la parte operativa, ya que son más celosos de su método, y se está viendo un movimiento hacia la propco. Lo que hacen es estructurar dos sociedades dentro de la misma entidad: la que se refiere directamente a la operativa y la que controla el activo. La parte patrimonialista permite que la institución pueda obtener una fuente de financiación muy buena para expandirse, mejorar el servicio, márketing, etc.

P.: ¿Y se observa en el mercado promotores que se planteen desarrollar los activos llave en mano?

R.: No se está viendo, pero ante esta escasez de producto por la fuerte demanda de los operadores no es fácil adivinar que pueda aparecer la figura del promotor que identifique un suelo dotacional atractivo, compre el terreno, se abra al mercado y capte un operador con el que realizar una operación llave en mano. Esto es muy bueno, ya que como inversor se acota totalmente el riesgo y se obtiene grandes beneficios, ya sea por el margen relativo al proceso constructivo como por el atractivo que tendrá ese activo para otro inversor que esté interesado en comprar un inmueble con contratos largos y seguros.

P.: ¿Se prevé que al calor de este creciente interés surjan socimis específicas para el segmento educativo?

R.:  Sin ningún tipo de duda. Prevemos que a corto plazo van a aparecer socimis en el segmento educativo porque el régimen permita una estructura fiscal muy beneficiosa, lo que incrementa la competitividad. Si no han aparecido socimis especializadas en este asset class en España es porque hasta ahora no ha habido ese foco del inversor profesional. Además, como este interés por el segmento es relativamente nuevo, aún no ha pasado tiempo suficiente para consolidar las bases de una compañía especializada que pueda acogerse al régimen socimi. Por lo tanto, es cuestión de tiempo.