Nuevo año y retos para el ‘real estate’: la moderación y la incertidumbre ponen en guardia al sector

Subida de tipos, desaceleración de la economía y elecciones municipales. El año 2019 no se presenta, a simple vista, como un ejercicio fácil para el sector inmobiliario. No obstante, los profesionales del ladrillo entran en el nuevo ejercicio con los deberes hechos y dispuestos a seguir llamando la atención de los inversores internacionales.

Crecimiento económico y ‘Brexit’

Los diferentes organismos nacionales e internacionales han alertado a lo largo de 2018 sobre la ralentización de la economía tanto mundial como española. El Banco Central Europeo (BCE) fue uno de los últimos en ofrecer sus pronósticos para 2019, dejando claro que, aunque la actividad económica global experimentará una desaceleración a lo largo de los próximos doce meses, todo apunta a que posteriormente se mantendrá estable.  

Para la institución presidida por Mario Draghi, la maduración del ciclo económico mundial, el menor respaldo de las políticas monetarias en las economías avanzadas y el impacto de los aranceles entre Estados Unidos y China serán los principales culpables del freno en la actividad económica mundial.  

Por su parte, en sus proyecciones de octubre, el Fondo Monetario Internacional (FMI) revisó a la baja sus previsiones de crecimiento para el Producto Interior Bruto (PIB) mundial hasta el 3,7% para 2019, lo que supuso una rebaja de 0,2 puntos porcentuales frente a la previsión de abril.

El Brexit, y sobre todo el hecho de que el 29 de marzo esté a la vuelta de la esquina, también añadirán tensión e incertidumbre al escenario económico actual. Un divorcio entre Reino Unido y la Unión Europea podría afectar tanto los intereses económicos del país anglosajón como los de España, territorio que atrae un gran número de inversores y compradores británicos de ladrillo.  

Tipos de interés al alza

En un contexto de desaceleración económica, la política monetaria y el aumento de los tipos de interés marcarán la agenda de los profesionales del real estate en 2019. La expectativa es que las tasas sigan subiendo en Estados Unidos y Reino Unido, pero también en Europa, concretamente a partir de otoño y hasta un 0,75%.

Según las últimas predicciones del Banco de España, el inmobiliario será uno de los sectores más afectados por esta subida de tipos debido al incremento del pasivo de las compañías y las familias. En cualquier caso, los expertos estiman que no será hasta uno o dos años más tarde cuando el mercado empiece a resentirse.  

La inversión, ¿sin nuevos récords?

Las consultoras no prevén un nuevo récord de inversión en el inmobiliario mundial en 2019. En el caso de JLL, por ejemplo, hasta pronostica una reducción del 5%, lo que supondría situar la inversión en ladrillo en torno a 700.000 millones de dólares (616.000 millones de euros) en todo el globo.

A pesar de ello, las inversiones inmobiliarias continuarán resultando atractivas, especialmente en países como España. Según los últimos datos de Cbre, durante el próximo año es probable que se vean volúmenes de inversión que ronden los 10.000 millones de euros sólo en el territorio español.

La moda del inmobiliario no ha llegado a su fin gracias a la apuesta a largo plazo de los fondos internacionales por España y al impulso de mercados como el logístico, el de los activos alternativos o el residencial.

Las promotoras, a velocidad de crucero

El de 2018 ha sido uno de los mejores años, junto con 2017, para el mercado de la vivienda en España. El número de compraventas no ha parado de aumentar, pero tampoco lo han hecho los precios que, lejos de tocar techo, se han elevado a doble dígito en ciudades como Madrid o Barcelona.

Según los expertos, en 2019 esta tendencia continuará, aunque de forma más moderada, con subidas en el coste del residencial que se moverán, de media, entre el 4% y el 6%. Por otro lado, según fuentes como Cbre o Tinsa, el número de operaciones aumentará un 5%, llegando a superar las 625.000 transacciones.

En este sentido, 2019 será el año en el que grandes players del sector como Neinor Homes o Metrovacesa alcanzarán una velocidad de crucero en la entrega de viviendas a sus clientes, tras una época marcada por la compra de suelo y la construcción de sus promociones por toda la geografía española. El inmobiliario, por lo tanto, se prepara para llegar a un punto de madurez en el que no se esperan grandes picos de actividad y en el que el cliente ocupará un papel protagonista.

Ladrillo y Administración Pública, una relación tormentosa

En 2019, todo apunta a que la falta de suelo volverá a ser uno de los principales quebraderos de cabeza del sector, sobre todo en zonas clave como Madrid, Barcelona, Andalucía o el País Vasco. Con las elecciones municipales a la vuelta de la esquina, las promotoras también aguardan los cambios de rumbo de ciertas administraciones públicas, que pueden influir en distintos procedimientos como la concesión de licencias urbanísticas, pero también en la confianza de los inversores.

Otro de los asuntos que quitan el sueño a los promotores y propietarios es el decreto ley en materia de alquiler aprobado a principios de diciembre por el Ejecutivo de Sánchez. Por ahora, entre las medidas impulsadas por el Gobierno destacan el aumento de los plazos de los alquileres y el límite a dos mensualidades de la fianza que se podrá exigir a los inquilinos.

No obstante, desde Podemos ya han anunciado que no estarán dispuesto a aceptar que Sánchez renuncie a regular los precios del alquiler cuando el decreto llegue al Congreso a finales de enero. Entre las acciones de respuesta que plantea el partido liderado por Pablo Iglesias se cuenta una huelga de alquileres en los bloques de viviendas que, tras ser adquiridos por fondos especulativos, hayan multiplicado los precios de las rentas a los inquilinos.

Ada Colau también secunda la propuesta de Podemos, una posición que ya se defendía en el acuerdo presupuestario. En este sentido, la alcaldesa de Barcelona reclama que “los municipios puedan regular los precios abusivos de los alquileres, tal y como se había comprometido el presidente en su día”.  

El ‘real estate’ se volverá tecnológico

En 2018, ha quedado claro que el real estate ya no teme al proptech. Actualmente, la mayoría de profesionales del sector echan mano de las nuevas tecnologías para mejorar sus productos y servicios. Herramientas como el big data, la inteligencia artificial, la automatización de los procesos o la colaboración son start ups han llegado para quedarse y serán clave para las compañías en 2019.

A día de hoy, sólo el 30% de las empresas invierten o tienen planes de invertir en tecnologías emergentes. No obstante, según uno de los últimos informes elaborados por Kpmg, se espera que este sea el año en que las mejores compañías descubrirán cómo observar, testar, evaluar e invertir en proptech”, retando a aquellas que se queden ancladas en el pasado.