2024: Transición y horizonte positivo para el logístico

Una demanda que se mantiene dinámica y una oferta limitada de proyectos a riesgo. Son dos rasgos del mercado español de la inmologística en 2024 y que derivan en una tendencia clara: escasez creciente de espacios disponibles y rentas al alza.

Aunque el sector ya no mantuvo en 2023 el imán para los inversores de los años anteriores, cuando la logística se convirtió en el segmento estrella del real estate en España, la tendencia no se ha revertido y los signos de fortaleza perduran en 2024.

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El año en que el ‘real estate’ enfiló una nueva consolidación

Para Jason Clark, socio de capital markets de Cushman&Wakefield en España, 2024 “se perfila como un año muy positivo para el sector logístico, con un previsible incremento en la absorción, tanto en Madrid como en Barcelona”. La previsión de esta consultora es superar los 1,5 millones de metros cuadrados contratados, por el impulso de una sólida y creciente demanda inversora que espolea la bajada de los tipos de interés y la buena salud del mercado ocupacional.

Aunque persiste “cierta cautela” en los planes de expansión por parte de los ocupantes, que se refleja en un periodo más largo para la toma de decisiones, desarrolla el experto de Cushman&Wakefield, segmentos como el de la alimentación continúan tirando de la demanda.

Para GLP, “el auge del comercio electrónico y la necesidad de cadenas de suministro más resilientes” han sido motores de la demanda en 2024, un ejercicio que califica de consolidación y crecimiento. “A pesar de la incertidumbre económica global, hemos observado una demanda sostenida de espacios logísticos de alta calidad”, apunta Miguel Monreal, director de desarrollo de negocio de GLP. La ubicación estratégica de España, la extensa red de autopistas, ferrocarriles y puertos de alta capacidad y el incremento del e-commerce son, a juicio de Monreal, los drivers del buen momento del sector.

Desde Panattoni, fuentes de la compañía observan “un aumento significativo en la inversión y en la contratación de espacios logísticos, con un crecimiento del 30% en inversión, alcanzando los 900 millones de euros en los primeros nueve meses del año, y un 23% respectivamente en la demanda de espacios”. Este dinamismo, prosiguen, ha sido particularmente evidente en grandes áreas urbanas de Madrid y Cataluña, donde la actividad ha sido especialmente relevante.

Las consultoras prevén superar los 1,5 millones de metros cuadrados contratados

“A pesar de los desafíos, como la falta de suelo en ubicaciones clave y las presiones derivadas de la inflación y los tipos de interés, creemos que el sector sigue siendo muy resiliente y continúa siendo uno de los más atractivos para los inversores nacionales e internacionales; además, las rentas prime también han mantenido una tendencia alcista, reflejando la escasez de oferta en ciertos mercados”, desarrolla Panattoni.

Desde Savills, Antonio Montero, director ejecutivo de industrial y logístico, el de 2024 ha sido “un año de transición”, en el que se observa un punto de inflexión para el sector tras el verano, con “una mejora significativa en la actividad inversora por primera vez en dos años”.

“En algunas áreas podríamos encontrar tasas de disponibilidad elevadas, pero estos casos son puntuales y están siendo absorbidos gradualmente gracias a unos fundamentales saludables, reflejados en los niveles de absorción”, prosigue.

“Las expectativas de compradores y vendedores se están alineando gradualmente: estamos viendo una presencia creciente de inversores core; este capital está impulsando a los vendedores, que habían estado esperando una ventana de mercado más favorable, a tomar la iniciativa y considerar la salida al mercado de varias carteras con volúmenes significativos”, desarrolla Montero.

Perspectivas positivas para 2025

Frente una lectura más prudente para el desempeño en 2024, el directivo de Savills coincide con el resto de fuentes consultadas al trazar un horizonte positivo para el sector en 2025. Montero señala en este sentido que el ejercicio siguiente registrará “un crecimiento notable tanto en el volumen de inversión como en el número de transacciones, destacando el regreso de procesos competitivos de forma constante en los mercados principales y secundarios”.

En el sector, observan “una mayor eficiencia y competitividad de costes operativos para los usuarios

Más allá de la ubicación estratégica de España, el auge del e-commerce o una demanda que “continúa siendo relevante”, Panattoni apunta a puntos fuertes del segmento logístico ante los inversores como “una mayor eficiencia y competitividad de costes operativos para los usuarios y diversidad de fuentes de energía, que aumenta significativamente nuestra capacidad de atraer inversión y usuarios en nuestro sector logístico a la vez que en el industrial”.

Suelo, licencias y sostenibilidad

La escasez de suelo disponible, sumado a una alta demanda (especialmente en áreas urbanas), es el principal reto de futuro al que apunta Monreal, que señala que la situación “puede llevar a una competencia por terrenos adecuados, aumentando los precios y complicando el desarrollo de nuevos proyectos”.

Panattoni coincide en el diagnóstico, y agrega que “la tramitación de los procesos urbanísticos o de licencias cada vez se ralentizan más por parte de las administraciones públicas, sin que haya un motivo específico, y ese es uno de los problemas que estamos teniendo a nivel general para poder atraer no sólo usuarios, sino inversores a nuestros proyectos”.

Clark, como otras fuentes consultadas, apuntan a la sostenibilidad entre los retos de futuro. “La mejora del stock existente en términos de sostenibilidad seguirá siendo un desafío importante, especialmente ante normativas cada vez más estrictas en cuanto al consumo de energía y las emisiones de carbono”, apunta.