Inversión del ‘real estate’: un segundo semestre de estabilidad con el hotelero en auge

La inversión inmobiliaria se mantiene. Los profesionales del sector prevén que el segundo semestre del año supere ligeramente el volumen del primero, aunque continuando con la misma dinámica. A cierre del primer semestre de 2024, la inversión en real estate en España ha registrado un volumen de más de 4.000 millones de euros y se espera que alcance el doble a finales del ejercicio, según datos preliminares de la consultora Cushman&Wakefield.

El director ejecutivo de la consultora RPE Capital Markets, Steven Weaving, indica que la ralentización de la inversión viene dada por tres factores: “el BCE no ha bajado los tipos de interés tan rápidamente como se esperaba; los propietarios esperan que el mercado mejore y, por tanto, no creen que 2024 sea el mejor momento para vender; y la limitada disponibilidad de capital core internacional en el mercado”.

El sector hotelero ha sido el protagonista en España durante estos primeros meses de 2024, superando los 1.700 millones de euros durante el primer semestre del año, un 30% más que en el mismo periodo de 2023, tal y como apunta Cushman&Wakefield. La consultora prevé que este segmento cierre el ejercicio con una inversión en torno a los 3.000 millones de euros.

El turismo en España es una de las vertientes más fuertes para impulsar el interés por la inversión en el hotelero. Según datos de la Organización Mundial del Turismo, España es el segundo destino preferido por los turistas a escala internacional, justo después de Francia.

El sector hotelero ha superado los 1.700 millones de euros de inversión durante el primer semestre de 2024

El director general del departamento de capital markets en Colliers, Alberto Díaz, señala que “los hoteles están produciendo mucha caja y la mayor parte de operadores quieren volver a reinvertirla; se está sumando a ello la limitación o restricción en apartamentos turísticos y una posible moratoria en algunas ciudades en el desarrollo de nuevas plazas”.

Weaving apunta que “los inversores siguen interesados en el sector hotelero, sin embargo, sigue siendo un sector para inversores especialistas; muchos de los inversores internacionales únicamente se enfocan en hoteles urbanos, dejando fuera de su alcance los hoteles vacacionales”.

Asimismo, el segmento comercial ha cerrado el primer semestre con un repunte en su volumen de inversión con un total de mil millones de euros, un volumen tres veces superior al registrado un año atrás, cuando se alcanzaron tan sólo 300 millones de euros. 

El director ejecutivo de RPE Capital Markets subraya que “el sector del retail va a tener el cambio más significativo el año pasado el volumen de inversión fue de aproximadamente 800 millones de euros (excluyendo locales en calle) y este año esperamos que sea superior a 1.500 millones de euros”. 

La mayor caída de inversión se ha registrado en el segmento de ‘living’ pasando de 1.690 millones en 2023 a 590 millones de euros en 2024

Por otro lado, el segmento de las oficinas ha cerrado los seis primeros meses del año con una caída interanual del 60%, registrando 290 millones de euros, “debido a la falta de producto en áreas céntricas”, señalan desde Cushman&Wakefield. “El sector de oficinas sigue teniendo mucho interés, pero sólo se quieren comprar las que están bien localizadas y los tenedores de esos activos no buscan vender”, apunta Díaz.

También ha descendido la inversión en el sector living, que ha pasado de 1.690 millones de euros en el primer semestre de 2023 a 590 millones de euros en el mismo periodo de 2024. Por su parte, el segmento de logística ha registrado una inversión total de 350 millones de euros, un 30% por debajo del mismo periodo del año anterior.

El director ejecutivo de RPE Capital Markets señala que “la logística, también se ha reactivado y, esperamos que el volumen de inversión este en el entorno de 1.500 millones de euros, frente a los 1.200 millones de euros del año pasado”.

El futuro de la política de tipos de interés

La política de tipos de interés ha sido un punto de atención para los inversores durante estos últimos meses con la decisión del Banco Central Europeo (BCE) de bajar los tipos de interés por primera vez desde finales de 2015. La tasa de referencia para sus operaciones de refinanciación se quedará en el 4,25%, la tasa de depósito bajará al 3,75% y la de facilidad de préstamo al 4,5%.

Silva resalta que no se esperan grandes cambios en la política monetaria actual y que, por lo tanto, “debemos contar con un horizonte a medio plazo de estabilidad lo cual podría retrasar ciertas decisiones de inversión o desinversión”. Por otro lado, el directivo de Colliers señala que “lo peor ha pasado y lo que tenemos es acostumbrarnos a convivir con tasas de interés alrededor del 2,5% o 3%; una vez que nos acostumbremos, se ajustaran los precios y la inversión seguirá y eso debería ser la norma”.

Weaving, por su parte, explica que “actualmente, la inflación está bajo control y se encuentra en los niveles que el BCE ha establecido como objetivo para reducir los tipos de interés”. “Sin embargo, las previsiones indican que esta reducción tardará en materializarse y no volveremos a los tipos de interés previos; en consecuencia, el coste del dinero y los retornos que necesitan los inversores no disminuirán significativamente”, añade.

¿Quién estará detrás de las inversiones?

El perfil del inversor en España será variado. Desde RPE Capital Markets indican que “hay una tendencia creciente en todos los sectores de inversores nacionales, relacionada con la subida de rentabilidades y a que los inversores privados están más organizados, la banca privada y los family office están más enfocados en real estate”.

Silva señala que “el perfil del inversor será más nacional de lo que normalmente representa en un mercado como el español; inversores institucionales que tradicionalmente representan gran porcentaje están actualmente menos presentes”.

En cuanto a los inversores internacionales, Weaving comenta que siguen activos buscando inversiones, aunque “el reto está en que todavía existe un diferencial entre lo que los inversores están dispuestos a pagar y lo que los propietarios están dispuestos a vender; en parte, debido a que en otros mercados europeos las rentabilidades de los activos son más altas”.