X. López: “El ITP al 20% va a frenar la rehabilitación y la oferta de vivienda en Cataluña”

Xandra López Gurruchaga, Head of Cataluña & Valencia y Head of Advisory de Clikalia, ha puesto encima de la mesa el envejecimiento del parque de viviendas en España. Una situación que debe subsanarse con el objetivo de cumplir con la directiva europea de efiiencia energética. Actualmente mas de 7,6 millones de viviendas tienen deficiencias significativas. De ellas, casi cuatro millones se encuentran en una situación normal, algo más de 3 millones en estado regular y 629.000 en una situación mala. La subida del ITP al 20% de la Generalitat va a tener un impacto directo en la regeneración urbana y en la oferta de vivienda, como consecuencia del freno que va a suponer en la rehabilitación. En Cataluña hay más de 620.000 viviendas que precisan reformas para alcanzar los objetivos mínimos de eficiencia energética.

Pregunta: ¿Cuántas viviendas a fecha de hoy deberían ser rehabilitadas del parque total del país?

Respuesta: Más de 7,6 millones de viviendas en España presentan deficiencias significativas de conservación y habitabilidad, por lo que sería necesaria su rehabilitación. Solo con una reforma normal, sin medidas especiales ni palancas de ahorro energético, podemos mejorar la etiqueta al menos hasta una letra D.

P.: Esta cifra es enorme y su rehabilitación necesitaría una importante cantidad de dinero para dejarlas actualizadas.

R.: Se trata de un reto monumental ya que el parque de viviendas español es uno de los más antiguos de Europa. Serían necesarios más de 376.000 millones de euros, lo que supone algo más del 25% del Producto Interior Bruto (PIB). Si bien es cierto que hay una escala con distintos niveles que van desde malo, regular, normal, bueno, muy bueno, excelente, en función del estado y les asignamos un coste conforme a su conservación.

P.: Esto sería únicamente con la etiqueta D de eficiencia, pero llegar a la A, ¿cuánto supondría?

R.: En este caso el parque de viviendas a reformar sería de 16,5 millones de viviendas, con lo que sería necesaria una inversión de más de medio billón de euros, el 38% del PIB, lo que supondría el 41% del total de viviendas censadas como primera vivienda. Casi cuatro millones se encuentran en una situación normal; algo más de tres millones, en una situación regular, y 629.000, en una situación mala.

P.: ¿De qué manera podrían llevarse a cabo todas estas rehabilitaciones que serían necesarias para rejuvenecer el parque español?

R.: Teniendo en cuentas las cifras de las que estamos hablando, toda esta renovación o toda esta rehabilitación de viviendas no se podría llevar a cabo si no hay una colaboración público-privada que venga a combinar incentivos fiscales, acceso a la financiación, así como una regulación que facilite la inversión en rehabilitación, de tal manera que permita que el capital privado pueda actuar como un motor de transformación urbana sin trabas necesarias.

P.: El gobierno catalán aprobó ayer miércoles, la elevación del tipo del de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) al 20% para grandes tenedores. ¿Qué supone esta medida para el sector de la rehabilitación en el que Clikalia está especializado?

R.: Este decreto va a tener un impacto directo en la regeneración urbana y en la oferta de vivienda, porque va a frenar la rehabilitación de miles de pisos en Cataluña. Equipara a los actores rehabilitadores con el resto, suprimiendo la bonificación del ITP a la que hasta ahora nos podíamos acoger, y lo eleva al 20%. Los agentes rehabilitadores compramos viviendas para poder reformarlas mientras están en nuestro poder. El tiempo en que la propiedad es nuestra es sumamente breve. Son solo cuatro meses en los que mejoramos sustancialmente la calidad de estas viviendas. El tipo del 20% supondrá un freno a la inversión en rehabilitación, reduciendo la oferta de vivienda en condiciones óptimas y ralentizando el proceso de regeneración urbana que Cataluña necesita. En Cataluña hay más de 620.000 viviendas que precisan rehabilitación para alcanzar los objetivos mínimos en materia de eficiencia energética requeridos por la UE antes de 2030, si bien son más de 1,3 millones de viviendas las que necesitan rehabilitación en términos de habitabilidad y seguridad. Sin su rehabilitación, estas viviendas quedarán fuera del mercado y, por tanto, una situación de accesibilidad a la vivienda ya de por sí complicada empeorará.

El plazo de acceso a una vivienda ya rehabilitada baja a 11,3 años

P.: La patronal de las inmobiliarias reclamó hace unos días que el ITP bajase al 2% en el sector, ¿este sería un tipo adecuado para la actividad de rehabilitación?

R.: En los actuales estándares donde nos estamos moviendo ya somos capaces de hacerlo viable. También es verdad que hay muchas operaciones que se quedan fuera porque no son viables. No entramos a rehabilitar una vivienda en la que no estamos seguros de que vamos a poder recuperar todo el dinero invertido. Ahora estamos en entornos del 4% y con eso lo hacemos viable. Si fuese más bajo,  habría un mayor número de viviendas que serían viables. No hay un criterio homogéneo en todas las Comunidades Autónomas. Ahora lo que a nosotros nos va a pesar más es el 20% de Cataluña, evidentemente porque es donde tenemos un volumen importante de operaciones. Al final estamos haciendo obras y, en este sector, hay que pagar los impuestos correspondientes, bien es cierto que he visto muchos artículos que desglosan todos los impuestos achacables a la vivienda y la suma es muy elevada, pero entendemos que en esta sociedad hay que pagar impuestos.

P.: ¿Cuál sería el coste medio de la rehabilitación de una vivienda?

R.: Depende del tipo de vivienda y tamaño. Podríamos clasificarlas en rangos de tamaño por ejemplo. En comunidades autónomas varía por el distinto coste de la mano de obra.

P.: ¿Y el problema de la falta de profesionales y de mano de obra especializada que se da en la construcción también afecta a la actividad de Clikalia?

R.: A nosotros nos cuesta. Tenemos un equipo entero dedicado a la búsqueda proactiva de profesionales colaboradores porque  trabajamos con muchas constructoras que tenemos que homologar para asegurarnos que cumplen con todos los estándares de prevención de riesgos laborales. Es un sector en el que cuando quieres hacer las cosas bien, hay que buscar y da mucho trabajo encontrar mano de obra profesionalizada. Colaboramos con empresas de construcción de diverso tamaño, pequeñas y medianas sobre todo, porque las grandes se encargan de realizar grandes promociones y se no se meten en la obra de pisos.

P.: ¿La actividad de rehabilitación emplea la denominada construcción industrializada?

R.: La construcción industrializada es muy buena para la obra nueva. En las reformas, las bases de lo que sería más industrializable ya están hechas. Serían cosas como la estructura, la fachada, etc., pero dentro de lo que es la reforma interior sí que existen vías de industrializarlo. Nosotros, a nuestra manera, lo tenemos todo estandarizado. Tenemos para cada barrio y tipología de vivienda una combinación de materiales y de proveedores estandarizada de manera que al final en todas nuestras casas se aprecia que son casi un calco una de otra. Somos como una cadena de producción industrial, lo que permite aprovecharse de las compras a gran escala, con lo que optimizas los costes, la logística, el transporte de los proveedores y en cierta manera son vías de industrialización de algo que, si lo haces de manera individual, nunca alcanzarías a cumplir los tiempos tan cortos de reforma.

P.: ¿Qué papel juega el sector de la rehabilitación dentro de la nueva urbanización de las ciudades y la recuperación de los cascos antiguos para incrementar la oferta de vivienda?

R.: Se trata de un sector reducido en el sentido que no hay muchos actores como nosotros o dedicados a nuestra actividad de forma masiva. Realmente debería haberlos, ya que es un tipo de negocio nuevo y reciente. La mayoría de las grandes constructoras se dedican a promover suelo o, si acaso, a rehabilitar edificios completos, pero no siempre existe la posibilidad, porque muchas veces en la mayoría de los edificios, la propiedad está atomizada en muchos propietarios por lo que la gobernanza resulta muy compleja para llegar a acuerdos. Tampoco todos los días se venden edificios completos, pero sí hay miles de transacciones de viviendas individuales. Ahí es donde está la ventana de oportunidad, en el momento en el que cambia de dueño para ir reformando progresivamente el parque urbano. Nosotros ponemos nuestro granito de arena con el volumen que podemos alcanzar, que es el mayor de España en esta actividad. Si dependiésemos de los propietarios individuales, la capacidad económica y los recursos logísticos son reducidos.

El presupuesto de reforma puede representar entre un 20% y un 30% adicional

P.: ¿Qué sería necesario entonces para impulsar este desarrollo urbano?

R.: Es muy evidente que hay que atraer inversión. España necesita cantidades ingentes de inversión. Hay que tomar medidas para facilitar el camino a todas estas empresas que dentro de su actividad tienen un impacto muy positivo en la sociedad en varios sentidos, porque, por una parte, están regenerando el parque urbano, pero por otra, también están facilitando el acceso a vivienda de calidad, reformada.

P.: ¿De qué manera ayuda la reforma de una vivienda a reducir el esfuerzo necesario para su compra?

R.: Dependiendo del precio de compra de la vivienda, el presupuesto de reforma puede representar entre un 20% y un 30% adicional. Este es un dinero bastante representativo que, si se financia mediante un crédito al consumo, igual hay que pagar unos intereses de un 6% o un 7% y devolverlo en un plazo de ocho años, lo que supone un coste carísimo de la deuda, que hay que sumar a la hipoteca, lo que no está al alcance de todas las familias. En cambio, cuando se compra una vivienda ya reformada, todo el importe, la inversión total es financiable mediante hipoteca, a un interés mucho más bajo y a devolver en un plazo mucho más extenso de tiempo. Mientras una familia en España necesita 17 años de ahorro para comprar y reformar una vivienda en mal estado, si accede a una ya rehabilitada por un operador especializado, este plazo se reduce a 11,3 años, al quedar absorbido por la hipoteca, por lo que resulta más accesible.