Carabanchel y el efecto dominó en los centros de las ciudades: viviendas más caras

El distrito de Carabanchel, en Madrid, está de moda. En los últimos años, esta parte de la capital ha presenciado la apertura de multitud de galerías de arte, locales de hostelería y tiendas de proximidad, así como la llegada de habitantes más jóvenes, a causa de unos precios algo más asequibles que en el centro de la ciudad, y la presencia de numerosas figuras profesionales del mundo de la danza, entre otras disciplinas artísticas. Esta zona cuenta con hasta 170 espacios culturales, repartidos entre galerías de arte, locales de ensayo, casas de artistas, espacios de diseño, estudios de arquitectura y cinco centros culturales municipales.

Según el Ayuntamiento de Madrid, el distrito más poblado de la ciudad, con más de 250.000 habitantes, “cuenta con alrededor de ochenta espacios destinados (solo) a las artes plásticas: 46 estudios multidisciplinares, doce talleres de diferentes ramas y dos escuelas de artes gráficas, así como quince espacios de diseño que abarcan el paisaje interiorista, el mobiliario, la moda y el metal, entre otros”. Además, el único conservatorio superior de danza de Madrid (llamado María de Ávila) y el real conservatorio profesional de danza Mariemma se ubican en este distrito.

Fuentes del consistorio señalan que “Carabanchel está recuperando gran parte de su vida entre sus naves industriales, fábricas textiles e imprentas abandonadas”. Y añaden que “en tan solo una década, se ha convertido en un punto de encuentro para artistas y un imán que permite a los agentes del sector artístico crear un ecosistema propio”.

Un responsable de La Casa Agency en Madrid explica que el interés que este distrito genera tanto en los players del sector inmobiliario como en los inversores es debido a tres motivos principales. Primero, su situación geográfica, ya que “se caracteriza por estar pegado al centro de la capital”. Además, cuenta con servicios, como los centros comerciales Plaza Río 2 e Islazul, el parque Madrid Río (que ocupa 121 hectáreas a lo largo de la ciudad) y la ampliación (en desarrollo) de la línea 11 de Metro, entre otras. Finalmente, según esta compañía, la demografía de avanzada edad, con “muchos propietarios mayores, que poseen viviendas a falta de una reforma cuando salen al mercado, es algo que los inversores ven como una oportunidad para apostar”. 

En cuanto a la llegada de nuevos habitantes del distrito (que en su mayoría alquilan), el directivo de La Casa afirma que es positivo que “se rejuvenece demográficamente y tiene un volumen de operaciones que nos permite mantener estables nuestros negocios, aunque la subida de precios hace que sea cada vez más difícil poder dar servicio a los compradores con presupuestos más humildes que, siguiendo con el efecto dominó proveniente del centro de la capital, tengan que buscar en la periferia, cada vez más encarecida por el mismo aumento de la demanda”.

El distrito cuenta con hasta 170 espacios culturales

De forma similar, Patricia Rodríguez-Lázaro, head of investment en Clikalia, incide en la idea de que “el crecimiento que Madrid está experimentando en población y en número de hogares no se está viendo acompañado por aumento proporcional de la oferta de vivienda nueva, por lo que la demanda empuja los precios al alza y lleva a muchos residentes a trasladarse a zonas más periféricas, que son más accesibles económicamente y que, en el caso de la capital española, son las que se sitúan en el sur de la ciudad”.

Asimismo, desde La Casa recuerdan que se planea intentar regular el alquiler turístico de manera más severa, algo que “tal vez provocaría una ralentización de ese efecto dominó, pero no sería aún definitorio”, ya que este barrio (al igual que otros muy demandados en Madrid) “necesita aportar nuevas viviendas al mercado, ya que las dificultades burocráticas y la incertidumbre con las normativas, aparte del riesgo económico, provocan que los inversores apuesten por casas ya construidas antes que por desarrollar nuevas”. Y concluyen que “hace falta mover suelo y facilitar la construcción”.

Rodríguez-Lázaro indica que Carabanchel es uno de los distritos con más potencial de crecimiento y aplaude las iniciativas del ayuntamiento “por revitalizar esta zona con varios proyectos clave”. Y hace referencia a “la Operación Campamento, un desarrollo estratégico con el soterramiento de la A-5 y la construcción de más de 10.000 viviendas, que cambiará completamente la fisonomía de la zona” y al proyecto de la antigua cárcel de Carabanchel, un área que será urbanizada con más de 600 viviendas, según resalta. Con todo, aclara que, “en términos de mercado, los precios continúan siendo más accesibles que en otros distritos más céntricos, lo que hace de Carabanchel una opción cada vez más atractiva para compradores y promotores”.

Por su parte, Esteve Almirall, cofundador y managing partner de Node Living, que abrirá un activo flex living en este distrito el próximo abril, explica que “la coyuntura es favorable para la inversión inmobiliaria, porque se prevé una bajada de tipos de interés que ayudarán a dinamizar la inversión, al tener costes de financiación más bajos”. Y remata, “dentro de la inversión inmobiliaria, creemos que el living se va a llevar gran parte en 2025, y el mercado del flex living será uno de sus principales componentes”.  

Las empresas afirman que es necesario aportar nuevas viviendas al mercado 

En este distrito, el consistorio madrileño ha impulsado nuevas promociones de vivienda, como la llamada Carabanchel 34, diseñada según el estándar Passivhaus (por Ruiz-Larrea Arquitectura) y ubicada en avenida del Euro, y también Carabanchel 29, entre las calles de la Corona y del Dinero. Aseguran que “el ayuntamiento está apostando firmemente por la construcción de vivienda asequible y sostenible en el distrito”, entre otras iniciativas. El consistorio afirma haber invertido en cinco años 247 millones de euros en Madrid, de los que 15 millones han sido destinados a rehabilitación en Carabanchel.  

Asimismo, bajo la marca Distrito 11, el ayuntamiento impulsa varias disciplinas artísticas, con importante presencia en los distintos barrios que conforman Carabanchel. Para ello, se han reconvertido naves, zonas industriales y edificios con el objetivo de acoger diferentes tipos de propuestas culturales. El cofundador de Node detalla que este área de la ciudad supone un referente artístico y musical y, además, “esta tendencia se está reforzando a través de iniciativas como Distrito 11, con las que colaboramos, y propuestas como la que recientemente hemos lanzado en colaboración con 95 Gallery: un concurso de muralistas para dejar su impronta en Node Carabanchel y promover el talento”.

Al preguntarle por otras zonas de Madrid que pueden experimentar cambios similares a los de Carabanchel, la directiva de Clikalia señala que el sur de la ciudad, en general (áreas como Latina, Usera y Vallecas), está siguiendo un patrón de desarrollo similar: “una combinación de crecimiento demográfico, inversión pública y precios aún competitivos, lo que convierte a estos distritos en polos de atracción para compradores e inversores”. Rodríguez-Lázaro remata diciendo que el proyecto Madrid Nuevo Norte, en el otro extremo de la capital, es “probablemente la iniciativa urbanística más importante de Europa”.

En este sentido, desde La Casa apuntan a Tetuán (también al norte), que “debido a su cercanía con la Castellana y la transformación urbana en curso, está atrayendo inversores y jóvenes profesionales”, así como a otros barrios en el sur de Madrid, como Puerta del Ángel y Puente de Vallecas. Por su parte, Esteve Almirall se muestra rotundo cuando destaca que “hay pocas zonas con una transformación tan espectacular como Carabanchel, pero creemos en el crecimiento de Madrid como gran capital europea, para que pueda rivalizar con Londres, París o Berlín”.