Alberto Díaz (Colliers): “El mercado español se encuentra en un momento dulce”

Alberto Díaz, managing director de Capital Markets en Colliers, reconoce que España se enfrenta a “un problema notable” por la vivienda, debido al desequilibrio existente entre oferta y demanda. Sin embargo, destaca que el mercado nacional no está apalancado, y que el turismo y el consumo van al alza, de forma similar a otros sectores de actividad. Díaz resalta el potencial del país en relación a la inteligencia artificial y las energías renovables, y sugiere la oportunidad que tendrá España en desarrollos de viviendas para las jubilaciones de ciudadanos de todo el continente.

Pregunta. ¿En qué momento se encuentra el mercado español?

Respuesta. Si lo comparamos con el resto de Europa, España se encuentra en un momento dulce. No obstante, hay una serie de desequilibrios que se están dando en el país, ya que la demanda no llega a cruzarse con la oferta en determinados sectores. Por ejemplo, en el residencial, se está generando un problema notable con la vivienda habitual. Además, hay inversores que quieren comprar en Madrid, pero el producto que buscan realmente no existe. Todo eso hace que algunas transacciones no cristalicen y, por tanto, ese buen momento no se acaba de aprovechar del todo.

Los motivos de esa buena coyuntura se deben a que estamos en desapalancamiento, el consumo está impulsando la economía de manera significativa, y la renta disponible de las familias va incrementándose. Además, el turismo también empuja en ese sentido: a cierre de año habremos recibido a más de 90 millones de visitantes, que en determinadas áreas llegan a duplicar la población residente. Eso hace que todo el sector servicios se esté comportando de forma muy positiva. El mundo hotelero y los apartamentos turísticos están teniendo unas cuentas de explotación muy significativas.

P.: ¿Y el sector inmobiliario?

R.: El sector no está endeudado. Debemos tener en cuenta que, desde la crisis de 2008, el inmobiliario se ha desapalancado en 280.000 millones de euros. Eso, unido a la reducida deuda de las familias y las empresas (diez puntos por debajo de la media europea), hace que al final tengamos capacidad para consumir, que los ahorros guardados durante la pandemia se estén gastando y que el sector inmobiliario esté empezando a funcionar.

Además, desde el punto de vista geográfico, España cuenta con una posición privilegiada de cara a todas las tendencias que van a predominar en el mercado: inteligencia artificial, cables submarinos y fuentes considerables de energías renovables que van a alimentar los data centers. También, nuestra ubicación es óptima en relación al envejecimiento de los europeos. España está muy envejecida, pero Europa también. Espero que a medio plazo seamos capaces de poder aprovechar el desarrollo inmobiliario generado por esas jubilaciones en buena parte del continente.

Las segundas viviendas en la costa ya están siendo usadas, lo que contribuye a que recibamos esos millones de turistas.

P.: ¿Cuáles son los puentes fuertes y los débiles de Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia (y sus alrededores)?

R.: Madrid tiene muchísimas ventajas. Creo que es un diamante en bruto. Tiene a su favor la seguridad jurídica, la oferta hotelera, de ocio, etc. Es el motor de España, cuenta con una baja fiscalidad y atrae talento. Capitaliza buena parte de la inversión en el sector inmobiliario y es un lugar donde la mayoría de inversores quiere estar presente. Está atrayendo muchísimo capital latinoamericano que ya no sólo tiene Miami como residencia y/o destino para sus inversiones. A todo eso se suman las buenas universidades en esta región, que la sitúan a la vanguardia de Europa. Ahora competir con París y Londres ya no es una utopía, sino que estamos incluso por delante de esos mercados.

Su principal debilidad es que tiene que ser capaz de ir atrayendo 100.000 personas cada año para que vengan a vivir y eso genera una presión considerable en el mercado de la vivienda, con los precios de alquiler y de compra subiendo: en algunas áreas, alcanzan niveles prohibitivos. Si no somos capaces de poder controlar eso, va a acabar afectando a la atracción de talento. No obstante, el desarrollo de viviendas va a poner más producto en el mercado y va a ayudar a esa nueva población a encontrar un lugar donde vivir.     

Barcelona es el ejemplo de cómo se puede destruir una marca, algo que hemos visto claramente en los últimos años. Su principal debilidad son los políticos que ha tenido gobernando durante mucho tiempo (y que sigue teniendo), con la barrera lingüística que han impuesto, y una fiscalidad que no es ventajosa. Es una ciudad con buen posicionamiento geográfico, mar, montaña, cultura, gastronomía... Prácticamente lo tenía todo. Sin embargo, no he encontrado un solo inversor latinoamericano que quiera estar allí (todos se quedan en Madrid y luego se plantean ir a la Costa del Sol). Cataluña está haciendo todo lo opuesto a atraer capital para invertir.

Todo eso lo han sabido aprovechar muy bien tanto Málaga como Valencia, que se han puesto en el mapa debido a la inacción de Barcelona. 

Cataluña está haciendo todo lo opuesto a atraer capital para invertir.

P.:A nivel general nos encontramos en un buen momento para el sector, pero ¿se podría producir un frenazo?

R.:El sector inmobiliario no ha tenido un crecimiento continuado en muchos segmentos. Por ejemplo, en el residencial. Si aquellos que invirtieron en determinados activos hace unos años (antes de la subida de tipos) vendieran ahora, perderían dinero. Lo que ocurre es que, en él, existe tal demanda que se encuentra encapsulada y es muy superior a la oferta. Por ello, las familias se están lanzando a comprar primeras viviendas. Los inversores obtendrían un precio y un retorno mayor si vendieran unidad a unidad, como hace Blackstone, por ejemplo. No obstante, el capital institucional tendría que poner a esos activos un precio inferior al que tenían cuando compraron hace unos años.

En el mercado hotelero, en términos de financiación, las yields han subido pero, como en la cuenta de resultados la facturación ha sido mayor, estamos en una situación donde los establecimientos valen ahora más que hace tres años.

En el logístico, ocurre algo parecido. Aunque las yields que se exigen son algo superiores (ahora están bajando), la inflación y la falta de producto hacen que los contratos se estén renovando con mayores rentas, subida que compensa el incremento de 'yield'.

P.:¿Qué soluciones se necesitan para resolver el problema de accesibilidad a la vivienda a corto y medio plazo?

R.: Desde luego, no se deberían dar bonos por 200 millones de euros, que van a ir directamente a los propietarios. Es un parche que no sirve para nada, ya que no busca contribuir a solucionar el problema: la falta de producto en el mercado.

Lo que está claro es que hay que poner vivienda en el mercado a disposición de las familias. Esto se podría conseguir a corto plazo mediante incentivos fiscales.

Ahora parece que parte de la oferta de vivienda que había en alquiler ha migrado hacia apartamentos turísticos, porque son más rentables. Es necesario hacer la vivienda más rentable para el propietario, de tal manera que se disuada el tenerla en alquiler turístico. Pero eso debe conseguirse mediante incentivos fiscales, o va a ser muy difícil que ese dueño deje de tener la casa en ese régimen, que le genera el doble de renta. No se trata de tener una mayor carga impositiva para los alojamientos turísticos, sino de un mayor beneficio fiscal durante un determinado periodo para esa familia. Si aparte de esto, bonificas el IBI a las familias y/o les das un incremento adicional de deducción en su IRPF, estás contribuyendo a solucionar el problema.

Además, habría que asegurar que los inquilinos que no paguen de manera muy rápida puedan salir de la vivienda o que el Estado avale esas cantidades que el propietario está dejando de percibir. Si hay riesgo de ocupación y no se puede expulsar al inquilino, el alquiler turístico seguirá siendo más rentable y supondrá menos riesgo.   

Los 200 millones de euros para vivienda van a ir directamente a los propietarios, según Díaz

P.: ¿Y a largo plazo?

R.: Insisto en que hay que poner más producto en el mercado. Creo que el Plan Vive (de la Comunidad de Madrid) es un muy buen ejemplo. Ahora se están entregando las viviendas que se empezaron a planificar hace tres años, aunque no son suficientes.

Hace falta tanta vivienda que debe haber un paquete de medidas completo y una visión de país a largo plazo, que muchas veces no se tiene. ¿Cómo tendremos más producto? A través de préstamos subsidiados para la construcción -como en el pasado-, financiación barata, fondos Next Generation, etc.  

Es muy atractivo para los inversores desarrollar viviendas en Madrid, pero no tanto en pueblos de todo el país aunque haya necesidad. La colaboración público-privada debe tener en cuenta en qué localizaciones se pueden llevar a cabo desarrollos para poner más producto en el mercado donde sea necesario. 

España cuenta con suelo, fibra y energías renovables para el desarrollo de data centers

P.: ¿Qué papel juegan los data centers en el mercado inmobiliario?

R.: Se trata de un tipo de activo con mucho peso, porque los volúmenes de inversión que lleva asociados son enormes. Tanto en Madrid como en Barcelona hay proyectos en curso con los que se planea multiplicar por cinco la capacidad instalada.

En paralelo, Aragón se está convirtiendo en la Virginia de Europa. Solo en esta región, entre Microsoft, AWS y Blackstone, tienen comprometidas inversiones por 30.000 millones de euros en los próximos diez años, lo que supone una auténtica barbaridad. Es cierto que Aragón cuenta con estabilidad política y este tipo de proyectos son considerados de interés por parte de la propia comunidad autónoma. Además, tiene suelo, fibra y energías renovables, con lo que estas grandes firmas pueden desarrollar allí su actividad. La región también tiene la posibilidad de atraer a más compañías tecnológicas, ya que aprovecha la falta de suelo que existe en otras como Madrid.    

P.: En logístico, según datos vuestros, Cataluña ha liderado la inversión en el primer semestre (con un 33%), aunque partía de más abajo que Madrid (466.000 m2 contratados, frente a los 224.000 m2 en Cataluña). ¿Cómo veis estos dos mercados de cara a los próximos meses?

R.: Madrid ya se encuentra por delante de Cataluña en términos de inversión inmobiliaria, pero eso no implica que sea un mercado más atractivo. Dentro del logístico, Cataluña resulta tremendamente interesante y, de hecho, es de los pocos sectores donde la renta por metro cuadrado por un activo prime es superior. Eso es debido, fundamentalmente, al tener mucho más limitada su expansión por la costa y la montaña, mientras que la región de Madrid tiene mucho más suelo disponible para poder desarrollar proyectos inmobiliarios. Así, en Cataluña, se trata de un bien algo más escaso y, por tanto, se están pagando unas rentas ligeramente superiores y hay más apetito inversor.

En términos de absorción, el volumen de metros cuadrados tanto de Madrid como de Cataluña están mostrando bastante buenos resultados. Están en un comportamiento algo inferior (en un 5%) al promedio de los últimos diez años, pero realmente el volumen de absorción de la demanda de los operadores logísticos está siendo muy sano. 

El desarrollo de nuevos proyectos había quedado algo más ralentizado por el aumento de tipos y la demanda especulativa. Es cierto que en Madrid todavía existe un nivel de desocupación del 10% y en Cataluña del 4% (fundamentalmente concentrada en la tercera corona), pero en los próximos trimestres se producirá una absorción gracias al comportamiento de la demanda.  

Algunos propietarios de centros comerciales están sopesando desinvertir

P.:En cuanto al retail centros comerciales frente a high street, ¿cuáles serán las tendencias en los próximos meses?

R.: Los centros comerciales han sido normalmente considerados un activo muy ilíquido, pero este año están teniendo una ventana de oportunidad. Los propietarios de la mayoría de centros comerciales (que durante los últimos seis o siete años han estado muy penalizados, primero por la penetración del e-commerce y luego por la pandemia) están viendo por fin la posibilidad de salir de inversiones inmovilizadas. En años anteriores, no había compradores para esta tipología de activos. Ahora se está demostrando que sí son activos líquidos.

También se ve que son resilientes, donde las cuentas de resultados están funcionando muy bien. Los inversores lo ven como una inversión donde el cash-on-cash es muy positivo. Eso está atrayendo fundamentalmente a grandes family offices, que se están lanzando a comprar este tipo de centros, puntualmente a algún inversor institucional, y familias que invierten mediante algún gestor. 

Por su lado, el high street es un tipo de activo donde la subida de tipos ha afectado significativamente, ya que se transaccionaba a unas rentabilidades muy justitas y, por tanto, los propietarios de esos activos (que compraron al 3,25% o 3,5%) no ven que sea el momento para desinvertir. Además, están muy cómodos con sus inquilinos, porque se está comportando muy bien, siempre y cuando cada tienda esté bien ubicada.