La vivienda acelerará precios hasta el 6% en 2025 pese al aumento de la oferta

La vivienda, ante un 2025 de aceleración en los precios a pesar de la subida de la oferta. Tasadoras, consultoras, patronales y entidades públicas coinciden en que los precios se acelerarán en el año que acaba de arrancar en un entorno de descenso de los tipos de interés, que promoverá un incremento de la demanda y elevará la tensión en el mercado.

El terreno ya estaba abonado en 2024, con incrementos sustanciales de los precios de compra de viviendas en algunas zonas. La Comunidad de Madrid, por ejemplo, ha registrado en el último trimestre una subida de precios del 9,1% frente a doce meses antes. Sin embargo, no es la región que lidera los incrementos. El mayor aumento es el de Murcia, con un 15,7%, seguido por Canarias (14,1%), La Rioja (11,5%), Baleares (11,3%), Comunidad Valenciana (10,7%) y Cantabria (10,6%), según datos de Gesvalt presentados el pasado jueves.  

A nivel estatal, el crecimiento ha sido d eentre el 5,5%, según Sociedad de Tasación, y el 4,4%, según Tinsa. La primera entidad señala que el precio medio de la vivienda de obra nueva ha llegado a sobrepasar los 3.000 euros por metro cuadrado y que “no hay previsiones de que la tendencia alcista se modere durante 2025”. Por regiones, destacan los precios de las viviendas nuevas en Cataluña (4.824 euros por metro cuadrado), Comunidad de Madrid (4.673 euros por metro cuadrado) y País Vasco (3.338 euros por metro cuadrado), aunque el mayor incremento se ha dado en Baleares, un 6,9% más en doce meses.

Tinsa explica que el valor medio de la vivienda (nueva y usada) se incrementó, durante ese periodo, un 2,2% trimestral y un 4,4% interanual. Si se descuenta el efecto de la inflación, igualmente se registra una crecida interanual del 2,3% en términos reales frente al 1% del tercer trimestre. “Destaca la región de Madrid, con un crecimiento interanual del 7% en el cuarto trimestre, por encima de las variaciones en torno al 2,5% de trimestres precedentes”, indica Cristina Arias, directora del servicio de estudios de Tinsa by Accumin. Y apunta que Málaga, Sevilla, Valencia y Zaragoza también aceleraron los precios entre octubre y diciembre, mientras que Barcelona mantuvo su impulso.

En cuanto a previsiones para el año que acaba de empezar, la agencia de ratings Fitch pronostica aumentos de entre un 4% y un 6% en el mercado español, tras haber observado un 5% de incremento para el cierre de 2024. En base a datos propios y de entidades internacionales (como la Comisión Europea, Eurostat y Haver Analytics) y españolas (Instituto Nacional de Estadística, Tinsa, Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, y Colegio de Registradores), esta agencia de calificación proyecta que los precios en 2026 crecerán todavía algo más, en una horquilla de entre un 5% y un 7%.

Murcia, Canarias, La Rioja y Baleares han liderado las subidas de precios en el último trimestre de 2024

De forma similar se pronunciaba Solvia recientemente, cuando preveía que 2024 se cerrara con un aumento de entre el 5% y el 7% (ligeramente superior frente a su anterior previsión) y “una ligera moderación en la tendencia” para este 2025, con un incremento de entre un 4% y un 5%. Por provincias, Baleares, Guipúzcoa y Madrid se mantuvieron como las más caras, con precios superiores a los 3.000 euros por metro cuadrado.

Cbre indicaba a cierre del tercer trimestre que el precio de la vivienda mostraba una tendencia al alza, “con un incremento del 7,8% interanual, destacando el segmento de obra nueva con la tasa anual más alta desde 2007 (11,2%)”; mientras que Bbva señala que la mejora en la inversión para la construcción de viviendas “es insignificante en comparación con el reto que se debe afrontar” y prevé que el desequilibrio entre oferta y demanda habrá causado una subida de precios del 5,5% al 6% entre 2024 y 2025. CaixaBank también ha revisado recientemente sus previsiones para el cierre de 2024, ya que calcula que los precios habrán subido un 7,1% con respecto al índice del INE y un 5,1% frente a las cifras manejadas por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

El Banco de España va en la misma línea. La vivienda se ha encarecido un 8,1% en el último trimestre (un 34% en términos reales desde 2014) y las previsiones para este año pasan por seguir registrando subidas. Por ello, el director general de Economía de este organismo, Ángel Gavilán, apostó en la Comisión de Vivienda y Agenda Urbana del Congreso de los Diputados por ceder viviendas particulares (vacías, infrautilizadas o desocupadas) al sector público a fin de aumentar el parque de vivienda social en alquiler, que representa solo el 1% del parque total en España. Gavilán cifró la necesidad de este tipo de casas en 1,5 millones durante los próximos diez años, lo que supondría aumentar el ritmo de producción anual de vivienda pública en un 100%.

En ese mismo foro, el presidente de Apce España, Xavier Vilajoana, urgió a aprobar la reforma de la Ley del Suelo para generar suelo finalista donde se pueda construir vivienda, y también incentivar la compra con medidas como un IVA reducido del 4% en la venta de vivienda asequible a jóvenes. El representante de los promotores avisó del “alarmante desequilibrio” entre oferta y demanda, que está generando una tasa de sobreesfuerzo del 40% en el pago del alquiler en España, frente al 20% de media en la zona euro, y avisó que se debería “triplicar la construcción actual”.

Málaga, Sevilla, Valencia y Zaragoza también han acelerado sus precios

Precisamente en cuanto a la producción, se han empezado a registrar ligeras subidas. Según el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, durante el primer semestre de 2024 se comenzaron a construir 57.159 nuevas viviendas libres, un 14,1% más que un año antes. Además, este dato es el más alto desde 2008, año de inicio de la gran crisis. No obstante, los volúmenes actuales se encuentran lejos de cubrir toda la demanda existente.  

De hecho, Apce y Colliers han llegado a cifrar en 2,74 millones el número de viviendas que serán necesarias en el país en 2039 si se mantienen los actuales niveles de producción. Estas organizaciones no consideran favorable el hecho de que la transformación y gestión de suelos para vivienda requiere una media que va desde diez hasta veinte años. Mikel Echavarren, presidente y consejero delegado de Colliers en España y Portugal, califica como un “problema gigantesco” el acceso a la vivienda en Canarias (con un incremento del número de hogares siete veces superior al de casas), Madrid, Barcelona y Valencia (donde crecen entre tres y cinco veces más). En una línea similar, Funcas ha pedido la construcción de 200.000 viviendas cada año para hacer frente a la falta de stock.  

De hecho, Juan Manuel Pardo, director de living de JLL, señala que “el segmento residencial es, probablemente, el que mejores fundamentales tiene en España por el desequilibrio casi sistémico entre oferta y demanda, algo que lo convierte en uno de los sectores más demandados tanto por el capital internacional como por el nacional”.

Las operaciones de compraventa y la firma de hipotecas van al alza. Según el INE, las transacciones se dispararon el pasado octubre (último dato disponible) en un 51,3% frente al mismo mes de 2023, hasta un total de 69.418 operaciones, la mayor cifra desde mayo de 2007. Por su parte, los préstamos hipotecarios ascendieron un 60,8% ese mes, con 51.535 firmas.

Apce España reclama reformar la Ley del Suelo y un IVA reducido para jóvenes

Susana Rodríguez, directora ejecutiva de living en Savills, se muestra relativamente optimista ante los retos del sector. “Aunque no se ha avanzado con decisión en la solución del fuerte desequilibrio existente entre una oferta escasa y de baja calidad frente a una demanda creciente, empezamos a ver resultados en los nuevos proyectos de colaboración público-privada y esperamos que esto sirva para reforzar la producción”, apunta.

Aunque algunos datos invitan a la esperanza, España se encuentra aún muy lejos de resolver el problema del acceso a la vivienda, sobre todo por parte de jóvenes y familias con ingresos medios. A la espera de que se concreten los planes del Gobierno en vivienda pública o social, 2025 se cerrará probablemente con más tensión en torno al acceso a la vivienda.