España, mercado con más potencial para invertir en residencias de estudiantes, según Bonard

España es país para residencias de estudiantes. Según el informe Student Housing Investor Intentions Survey 2025 de Bonard, el español es el mercado mundial con el potencial más alto para invertir en activos Purpose-Built Student Accommodation (Pbsa). Este estudio ha sido elaborado a partir de una macroencuesta que la consultora ha realizado entre 112 compañías que operan, invierten y llevan a cabo desarrollos en este subsegmento residencial (o planean hacerlo). Los encuestados apuestan por España en un 39,2% de los casos. En segundo lugar se encuentra Alemania, con un 33,8%, y el tercer puesto es para Italia, con un 29,7% (esta pregunta permite múltiples respuestas). Completan el top 5 Reino Unido y Canadá, con un 24,3% cada uno. El mercado con el menor número de respuestas es Bélgica, que se queda con apenas un 1,4% del total.

Entre los participantes en esta encuesta, el mayor porcentaje (28,6%) se dedican al desarrollo, seguidos por un 14,3% de fondos inmobiliarios, un 11,6% de operadores de residencias y otro 11,6% de fondos de private equity, entre otros. La mayor parte (más de un 63%) trabajan en empresas tanto de Reino Unido como de diversas localizaciones en Europa, aunque se observa también presencia de canadienses y estadounidenses. Solo siete de los encuestados trabajan para entidades españolas. Más de la mitad de las compañías representadas (un 53,3%) han invertido un volumen inferior a 500 millones de euros en este tipo de activos, aunque también han participado organizaciones con mayores portfolios de Pbsa, hasta llegar a superar 5.000 millones (pero solo en un 6,5%). En paralelo, la mayoría de ellos (un 31,5%) gestiona o tiene inversiones en un número de camas que van de 1.501 a 5.000 plazas. 

Al preguntarles qué estrategia seguirán durante 2025 en relación con las transacciones, un notable 83,1% optará por invertir “solo cuando los retornos sean suficientemente altos”. En comparación con las operaciones realizadas el año pasado, un 32,3% invertirá por encima de un 30% más en este 2025, un 25,8% de encuestados gastará entre un 11% y un 30% más, y un 24,2% invertirá el mismo porcentaje en relación al total de su cartera de activos. En paralelo, más de la mitad (54,8%) de participantes prevé que los volúmenes de inversión crecerán de forma moderada, frente a una cuarta parte de ellos (25,8%), que cree que aumentarán "considerablemente". 

La mayoría de los encuestados por Bonard gestiona entre 1.501 y 5.000 camas

En cuanto a las rentas, Martin Varga, real estate business development director en Bonard, afirma que “prevemos que suban todavía más durante este año, impulsadas por la fuerte demanda y las continuas presiones de costes”. A la pregunta sobre cómo planean los encuestados compensar esos costes al alza, un 40,5% indica que los repercutirá en las rentas y un 31,1% tratará de que sus operaciones sean más eficientes para hacerlos bajar, frente a un 18,9% que intentará encontrar formas para ser más eficiente y solo un 9,5% rebajará sus expectativas de márgenes y ganancias.  

Varga también pronostica que “el alza de las rentas se mantendrá por encima de la inflación en la mayoría de los países europeos”, afirmación suscrita por un 40,3% de los encuestados. Por el contrario, un 45,8% cree que las rentas subirán al mismo ritmo que la inflación, mientras que un 13,9% considera que lo harán en un menor nivel.  

Cuando se pregunta por rentabilidad, el 41,4% considera que las yields se van a mantener este año en los mismos niveles que en 2024 y un 40% vaticina que se comprimirán hasta un máximo de cincuenta puntos básicos. Quienes creen que crecerán representan un 12,9% de los encuestados. 

Los mayores retos son los precios al alza de suelo y construcción y el alto coste de la financiación

Los mayores retos a los que el alojamiento para estudiantes se enfrenta son, de mayor a menor, la subida de precios del suelo y la construcción, el alto coste de la financiación, la incertidumbre en el entorno geopolítico y macroeconómico, y la falta de oportunidades de inversión. Las circunstancias que menos preocupan a los participantes en la encuesta de Bonard son una alta inflación, los tipos de interés al alza o la falta de conocimiento sobre el mercado. En este caso, la consultora no muestra los porcentajes concretos registrados por las respuestas.   

La creciente demanda de residencias de estudiantes viene impulsada, según quienes respondieron (mediante múltiples opciones), por un mayor interés por parte de fondos de pensiones y otros tenedores a largo plazo (en un 50% de las respuestas), por inversores de capital core (en un 48,6% de los casos) y por el crecimiento del ticket medio (para un 38,9%). Solo un 12,5% niega estar percibiendo una demanda creciente proveniente de los inversores. 

Por último, el aspecto más positivo (y la razón por la que se invierte) en este tipo de soluciones habitacionales es que responden a una dinámica anticíclica (para el 47,9%), su rápida ocupación (en un 24,7%) y la posibilidad de aumentar las rentas en varias ocasiones durante un año (para el 9,6%). Desde Bonard, destacan “la fortaleza y la adaptabilidad” de este tipo de alojamientos.