Conchita Sainz (Bird&Bird): “Hay 18 veces más peticiones que proyectos de centros de datos”

Conchita Sainz, responsable de real estate en Madrid para el bufete de abogados Bird&Bird, explica la situación de los data centers en el país. Un sector que se encuentra enmarañado por la especulación eléctrica y en suelos, un insaciable apetito inversor, una regulación que llega tarde y por la necesidad de una inversión faraónica en infraestructura energética.

Pregunta: ¿Existe especulación eléctrica con los data centers?

Respuesta: Hay una discrepancia clara entre las peticiones de acceso a la conexión de la red eléctrica y los proyectos reales en desarrollo en nuestro país. Desde 2021, la demanda de energía por parte de los data centers ha crecido enormemente. Estos data centers, que deben estar operativos las 24 horas, requieren un consumo energético elevado, que se ha incrementado aún más con la incorporación de la inteligencia artificial. Esto ha llevado a que el mercado inmobiliario empiece a notar un auge y una especulación similar a la que ocurrió con las energías renovables.

P.: ¿Cómo afecta a los precios de los suelos? R.: El acceso a la red es lo que realmente otorga valor a las parcelas. Aunque no existe una normativa específica que defina el uso de data centers, estos proyectos suelen encuadrarse en un uso urbano e industrial. Esta situación ha fomentado la especulación, ya que los propietarios de terrenos con conexiones eléctricas buscan revenderlos a un precio más elevado.

P.: ¿Existe un pelotazo con los data centers, como ya pasó en su día con el sector de las renovables?

R.: Actualmente, hay entre 10.000 y 11.000 megavatios de peticiones de acceso a la red eléctrica, mientras que los proyectos en desarrollo apenas suman 600 megavatios hasta 2026. Esto significa que hay 18 veces más peticiones que proyectos reales, lo que genera una distorsión de mercado. Esta situación crea la ilusión de que hay más actividad de la que realmente existe.

“Hay 18 veces más peticiones que proyectos reales. Esta situación crea la ilusión de que hay más actividad de la que realmente existe.”

P.: ¿Qué dificultades enfrentan los promotores de estos centros de datos?

R.: Obtener permisos y autorizaciones es cada vez más complicado, tanto a nivel local como en el acceso a la red de transporte. Las infraestructuras energéticas están saturadas, lo que distorsiona aún más el mercado. Esto ha hecho que colocar suelo para construir data centers ya no sea tan atractivo como lo era antes.

P.: ¿Qué medidas está tomando el Gobierno?

R.: Ante esta situación, el Gobierno ha implementado nuevas regulaciones, como el Real Decreto 1183/2020, para abordar las dificultades del sector. Es un intento de regular y ordenar un mercado que ha crecido de manera descontrolada. Ahora, desde la modificación de diciembre de 2023 de este decreto, se requiere una garantía financiera y un concurso público para obtener estas autorizaciones. Esta medida busca combatir la especulación en el sector eléctrico. La nueva norma exige que, para las nuevas solicitudes de acceso a la red, los solicitantes presenten una garantía financiera. Esto puede ser un aval bancario de una entidad de solvencia.

P.: ¿Cuál es el coste de esta garantía?

R.: El coste de esta garantía es significativo: se establece un importe de 40 euros por kilovatio solicitado. En la práctica, esto ha llevado a que algunos de mis clientes deban depositar garantías que superan los tres millones de euros. Esto es un gran desembolso y actúa como un freno para quienes especulaban sin un criterio claro.

“El coste de esta garantía es significativo: se establece un importe de 40 euros por kilovatio solicitado”

P.: ¿Cómo afecta a los inversores la garantía monetaria que hay que depositar?

R.: La normativa también establece que una vez que se realiza el depósito, el inversor tiene un plazo de cinco años para firmar un contrato con una compañía eléctrica. Si transcurre ese tiempo y no se ha formalizado el contrato, el aval se pierde, lo que añade un nivel de riesgo que puede desincentivar a los inversores. Esto hace que quienes especulan con la posibilidad de acceder a la red eléctrica sean menos propensos a hacerlo, ya que tienen que comprometer una cantidad significativa de dinero.

P.: ¿También existe un proceso de concursos públicos?

R.: El gobierno ha comenzado a centralizar el proceso de concesión de permisos a través de concursos públicos. Esto implica que los desarrolladores deberán presentar propuestas que consideren aspectos como la sostenibilidad y el impacto económico local. La idea es monitorizar y centralizar el acceso a la red eléctrica para evitar la saturación en ciertos nudos de conexión. La competencia en estos concursos puede ser intensa, ya que sólo aquellos proyectos que cumplan con ciertos criterios, como el uso de energía verde, podrán obtener los permisos necesarios. Esto pone presión sobre los desarrolladores para que presenten propuestas sólidas y sostenibles.

P.: ¿Está funcionando esta regulación?

R.: La saturación de las infraestructuras eléctricas sigue siendo un problema. El desafío principal radica en la disponibilidad de acceso a las redes de transporte de energía. El lobby de los data centers ha expresado la necesidad de invertir 600 millones de euros anuales en redes eléctricas para que el negocio funcione. Sin embargo, las previsiones del actual plan de transporte de electricidad, aprobado para el período 2021-2026, no contemplaban el auge del consumo asociado a los data centers, lo que ha dejado a la normativa desactualizada.

El lobby de los data centers ha expresado la necesidad de invertir 600 millones de euros anuales en redes eléctricas para que el negocio funcione.

P.: ¿Qué medidas se están considerando?

R.: El Gobierno está trabajando en una modificación del plan de transporte de energía eléctrica, pero hasta ahora, las necesidades del sector de los data centers no han sido adecuadamente contempladas. Se están intentando ajustar los planes para escuchar las demandas del mercado y abordar la creciente necesidad de infraestructura eléctrica. El gobierno también está preparando un nuevo real decreto sobre data centers, que se espera que sea presentado a finales de este año o principios del próximo. Este decreto se centrará en la ordenación y planificación territorial, definiendo dónde se establecerán nuevos puntos de conexión. El objetivo es promover proyectos más sostenibles, que utilicen energía verde. Aunque la realidad es que hay mucha más demanda y proyectos en desarrollo que infraestructura disponible.

P.: ¿Por qué los proyectos no se van a Francia, un país con abundante energía verde proveniente de las centrales nucleares?

R.: A pesar de que Francia cuenta con una gran cantidad de centrales nucleares, España se posiciona como un lugar atractivo para el desarrollo de data centers. La razón principal es que el país tiene ventajas competitivas significativas que lo colocan en una posición favorable. La ubicación de España es excelente, especialmente por sus conexiones submarinas y la mano de obra más económica. Además, España es el segundo país de Europa en capacidad de energías renovables, lo que resulta muy atractivo para proyectos intensivos en energía como los data centers. Sin embargo, el desarrollo de estos proyectos enfrenta desafíos, especialmente en términos de planificación territorial y regulación. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, hay un esfuerzo por atraer inversiones en data centers para evitar que se desplacen a otras regiones como Aragón.

“La ubicación de España es excelente, especialmente por sus conexiones submarinas y la mano de obra más económica”

P.: ¿Hay competencia entre las comunidades autónomas?

R.: La Comunidad de Madrid ha establecido una oficina específica para atraer a inversores internacionales en data centers, lo que refleja la intensa competencia regional. Cada comunidad querrá atraer la mayor cantidad de inversión posible, especialmente con grandes proyectos como los de Amazon y Microsoft en el horizonte.

P.: ¿Cuáles son las regiones más atractivas?

R.: Actualmente, Madrid y Barcelona son las regiones más atractivas para montar data centers, aunque otras comunidades como Andalucía y Aragón también están ganando terreno. Madrid tiene una cuota de mercado significativa, mientras que Barcelona está en pleno crecimiento urbanístico, afirma Sainz. La clave para la viabilidad de un proyecto radica en la cercanía a las conexiones eléctricas y la capacidad de acceder a la red. No obstante, es crucial que se aborden los retos regulatorios y de infraestructura para que España pueda competir efectivamente con hubs establecidos como París, Frankfurt y Londres.