Merlin vende la cartera de Tree y encara el nuevo ciclo con holgura

Merlin Properties ha seguido haciendo magia en 2022. La socimi liderada por Ismael Clemente ha protagonizado una de las operaciones del año, al cerrar la venta por 1.987,4 millones de euros de la cartera Tree a Bbva, que comprendió la recompra de 659 oficinas bancarias por parte de la entidad financiera. Esto le ha permitido elevar su beneficio contable por encima de 567,1 millones de euros hasta el tercer trimestre y reducir significativamente el loan to value (LTV) de la compañía, que se situaba en septiembre en el 31%, 8,2 puntos porcentuales por debajo del mismo periodo de 2021.

La entrada de capital derivada de la operación Tree y la buena dinámica en los ingresos provenientes de su cartera de oficinas y centros comerciales, con rentas indexadas a la inflación, además del buen desempeño de su división logística, permite a la socimi encarar el cambio de ciclo económico con unos fundamentales robustos, un hecho que Morgan Stanley destacaba en el informe de análisis de las mayores compañías inmobiliarias europeas publicado a finales de noviembre. “Esperamos un mayor rendimiento adicional a medida que la empresa ejecute su pipeline”, apuntaba el banco de inversión en sus previsiones para la compañía.

Sin embargo, no todo han sido buenas noticias para Merlin en 2022. A finales de noviembre, la socimi recibió la notificación de que la Cámara de Comercio de Madrid había fallado a favor de Bbva en el contencioso que mantenía con la entidad bancaria con relación al derecho de tanteo y retracto en la compra de acciones de Crea Madrid Nuevo Norte (Crea MNN), la sociedad promotora del gran desarrollo del norte de la capital, en la que además de Bbva y Merlin también participa Grupo San José.

Merlin ha reforzado su posición en el CBD de Lisboa, con la compra de la antigua sede del Banco Espírito Santo

Esta decisión supuso que Bbva podrá vender a un tercero su participación en Crea MNN sin que Merlin tenga derecho preferente de compra a igual precio. Además, siguiendo con el capítulo de tribunales, la socimi también ha hecho frente a dos demandas interpuestas por los hermanos Almansa, Paula y José, fundadores y antiguos propietarios de las oficinas flexibles de Loom, ahora filial de Merlin Properties, que denuncian incumplimiento de contrato y competencia desleal en el proceso de venta de la empresa. A finales de septiembre, la cúpula de Merlin declaró en calidad de testigo en el Juzgado de Primera Instancia número 33 de Madrid, en un proceso en el que la compañía se expone al pago de indemnizaciones por 170,8 millones de euros.

Los últimos compases de Merlin en 2021 vinieron marcados por la tormenta desencadenada en torno a la continuidad de Ismael Clemente al frente de la compañía. La socimi convocó el 20 de diciembre un consejo de administración extraordinario con un solo punto en su orden del día: el plan de sucesión o cese de su consejero delegado.

Clemente salió victorioso de la batalla, alentada desde Banco Santander, y reafirmó su posición al frente de la socimi después que a mediados de enero el consejo de Merlin le ratificara en su puesto. Desde entonces, la estabilidad en la cúpula ha sido una constante durante el ejercicio, un hecho reforzado por el aval de los accionistas a la figura de Clemente en la junta ordinaria de mayo. “La guerra en Merlin es agua pasada”, declaraba Clemente en una entrevista reciente.

El foco puesto en el CBD

El segmento oficinas continua siendo el que más aporta a la cifra de negocios de Merlin, sumando 179,8 millones de euros hasta septiembre gracias al crecimiento de las rentas, con un repunte like for like del 5,6%. La socimi sigue con la estrategia de desprenderse de activos no estratégicos para centrarse en fortalecer su posición en localizaciones prime. Un ejemplo de ello ha sido la venta del Parque Empresarial Trianon a Fidelidade por 60 millones de euros o la desinversión de un edificio en el parque empresarial de Arroyo de la Vega (Alcobendas) por el que la gestora francesa Inovalis desembolsó 31,5 millones de euros.

Una de las palancas de crecimiento futuro más importante de la socimi son los centros de datos

En el capítulo de compras, Merlin ha reforzado su posición en Lisboa, con la compra de la antigua sede del Banco Espírito Santo por 112 millones de euros. Una vez cerrada la operación, Merlin ha pasado a controlar más de 136.000 metros cuadrados de oficinas en la capital portuguesa. La socimi está sacando jugo a su apuesta por el CBD lisboeta, que en el tercer trimestre del ejercicio se posicionó como el mercado con mejor comportamiento del periodo, alcanzando la plena ocupación.

Esta estrategia por crecer en el prime ha vivido un ligero revés con la reciente decisión de la Cámara de Comercio de Madrid, que ha revocado el derecho de tanteo en los activos que decida vender Bbva en Madrid Nuevo Norte (MNN),  la que está llamada a ser a medio plazo una de las zonas financieras más importantes de la capital. 

Retail y logística, viento en popa

Aunque como ha declarado Ismael Clemente durante el año, el foco de Merlin está ahora en el crecimiento en otros segmentos, la división de centros comerciales anotó rentas brutas por 91,3 millones de euros hasta septiembre, gracias a un repunte anual del 6,5% por la indexación de los contratos a la inflación y el incremento de la ocupación, que se situaba a cierre del tercer trimestre en el 94,8%. Estas cifras se explican por la buena dinámica en los nuevos alquileres, especialmente en el centro comercial El Saler de Valencia.

En logística, una de las divisiones en las que Merlin contemplaba una mayor inversión en el plan estratégico presentado el pasado abril, con una previsión de 346 millones de euros en nuevos desarrollos hasta 2026, la socimi alcanzó en septiembre unos ingresos de 54,2 millones de euros, lo que representa un crecimiento like for like del 9%, gracias a la ocupación plena de los activos en funcionamiento.

La socimi ha continuado haciéndose fuerte en el Corredor de Henares, donde ya ha entregado todas las naves de Cabanillas Park, y mantiene el foco en el área colindante a Sevilla, en la que posee 124.725 metros cuadrados logísticos, con posibilidad de desarrollar hasta 30.000 metros cuadrados de nuevas naves. De hecho, la socimi está desarrollando actualmente en la zona 15.122 nuevos metros cuadrados, con una inversión de 18 millones de euros.

La apuesta por el dato

Una de las palancas de crecimiento más importantes de Merlin para los próximos ejercicios es el vertical de data centers. La socimi fue de las primeras compañías nacionales que apostaon por este asset class y espera que en los próximos años pueda proporcionarle unos márgenes muy atractivos. Según el plan estratégico de Merlin para los próximos ejercicios, la compañía invertirá 596 millones de euros para impulsar cuatro centros de datos que se ubicaran en Bilbao, Barcelona, Lisboa y Madrid (Getafe), con una capacidad inicial prevista de 70 megavatios (MW), aunque el potencial de estos activos puede llegar a los 236 MW. La inmobiliaria prevé que sus primeros centros de datos puedan ser entregados entre el segundo y el tercer trimestre de 2023.

De hecho, Merlin explicaba en noviembre, en la presentación de los resultados del tercer trimestre, que la estructura de su centro de datos en Bilbao ya está terminada, mientras que la del centro de Madrid está últimandose y en Barcelona ya se ha completado la cimentación. Según ha explicado Ismael Clemente, la estrategia de la socimi pasa por construir el activo e ir equipándolo por fases, en paralelo a la firma de contratos con operadores. Por último, Merlin también presentó durante el ejercicio su plan Camino a neto cero, que le ha de llevar a convertirse en una empresa sin huella de carbono en 2030.