2022, el año en que los alternativos se asientan entre los grandes activos

Si en los últimos años los activos alternativos, en los que se enmarcan los activos de senior living, residencias para la tercera edad, data centers o residencias de estudiantes, concentraron un interés creciente en el sector, durante este 2022 estos distintos asset class se han posicionado como una de las tendencias con mayor recorrido a corto y medio plazo en el sector inmobiliario español. Sólo el vertical de residencias de estudiantes concentraba una inversión de 1.246 millones de euros hasta septiembre, lo que representa casi triplicar el volumen de inversión total registrado a cierre de 2021, que fue de 454 millones de euros, según los datos de Savills.

Otro segmento como el senior living ha confirmado durante el ejercicio que ocupa un lugar preponderante en el plan de ruta de los grandes fondos internacionales. Muchas de estas compañías han levantado vehículos específicos, normalmente asociados a un promotor nacional, con el objetivo de invertir notables cifras en un vertical que, teniendo en cuenta la pirámide de población española y el atractivo del país para los seniors europeos, puede erigirse como palanca de crecimiento fundamental del real estate nacional en los próximos años. En paralelo, el mercado de residencias para la tercera edad sigue al alza, con las grandes empresas francófonas continuando su apuesta en España.

Los centros de datos han seguido la estela de crecimiento iniciada el año pasado y durante los últimos doce meses se han presentado varios proyectos ambiciosos que, de salir adelante, posicionarán a España como uno de los hubs de data centers más importantes del continente europeo.

El vertical de Pbsa concentraba una inversión de 1.246 millones de euros hasta septiembre

Además de estos segmentos, ya hay otros activos enmarcados en el subsector de los activos alteranativos que están asomando la cabeza y que podrían seguir el mismo camino de éxito en los próximos años. Es el caso de los denominados activos educativos, como escuelas de negocios, colegios privados, academias o centros de formación de base online, que cada vez concentran mayor atractivo para los operadores, al concentrar este vertical una demanda creciente por el déficit de inversión pública en el sector educativo, y para los inversores, ya que las instituciones educativas firman contratos a muy largo plazo y ofrecen garantías superiores a la de los operadores de otros segmentos.

No hay cama para tanto estudiante

El mercado de residencias de estudiantes sigue en la cresta de la ola. Savills estimaba en septiembre que 2022 se cerraria con un total de 23 nuevos proyectos, a los que habría que sumar quince residencias en desarrollo con apertura prevista en 2023. En conjunto ofrecerán alrededor de 13.000 nuevas plazas en el territorio nacional.

Concretamente Barcelona, Madrid, Valencia y Sevilla albergarán el 75% de las nuevas plazas. En los últimos cinco años se ha registrado un crecimiento acumulado del 14% en el número de plazas en residencias estudiantiles. En 2021 se incorporaron 25 proyectos de residencias en España con una oferta de 6.313 plazas, superando ostensiblemente las cifras registradas entre 2018 y 2020, con una media de 2.850 plazas nuevas al año, apuntaba Savills. Sin embargo, este buen ritmo en la incorporación de nueva oferta no alcanzará para cubir todas las plazas necesarias a corto y medio plazo.

Según un informe elaborado por Atlas Real Estate Analytics, la oferta de plazas en España en el conjunto de residencias de estudiantes se elevaba a 94.412 en octubre, además de otras 18.000 camas que en ese momento se encontraban en desarrollo y construcción y que entrarían en funcionamiento en los próximos trimestres. Atlas identificaba Madrid como la región española con una mayor oferta, ya que reunia cerca del 15% de la misma, seguida de Barcelona con algo más del 10% y, en tercer lugar, Sevilla, con el 7,6%.

La inversión en ‘data centers’ en España se elevará hasta 6.837 millones de euros hasta 2025, según la patronal Spain DC

Los datos de la firma apuntaban a un déficit de 12.000 plazas (más allá del pipeline de 18.000 camas) de residencias de estudiantes en España, aunque no en los grandes mercados como Madrid, Barcelona o Valencia. Así, las grandes necesidades no cubiertas se encuentran en Girona, Jaén, Castellón, Almería, Vigo, Cádiz o Murcia.

Atlas señalaba que está creciendo fuerte el parque de la tipología de residencia estándar moderno. Se trata de edificios actualizados, con modernas y renovadas instalaciones y servicios de valor añadido, lejos de los antiguos colegios mayores o residencias. De hecho, frente al estancamiento de otras tipologías, la estándar moderno ha pasado de las 31.968 plazas de 2021 a las 40.413 plazas proyectadas para 2022. Con unas ocupaciones elevadas que como término medio se sitúan en el 85%, la tarifa de una plaza en el caso de las ciudades más demandas se eleva hasta los 1.096 euros de Madrid, los 931 euros de Barcelona, los 884 euros de Pamplona o los 861 euros de Bilbao.

El senior sigue fuerte

El senior living despega en España. La inversión en activos de este subsector residencial se elevaba a 2.553 millones de euros para el periodo 2021-2022, según un análisis de Atlas Real Estate Analytics. El pipeline a mediados de año se elevaba hasta más de 700 residencias en desarrollo, que suman más de 48.300 camas, lo que representa un aumento de la oferta del 12,7%. Por provincias, Madrid se coloca a la cabeza por número de desarrollos hasta sumar 73 proyectos, seguida de Barcelona, con 53 iniciativas en marcha.

Tras Madrid y Barcelona, se sitúan por número de proyectos A Coruña (34), Málaga (28), Valencia (26), Pontevedra (22), Sevilla (22), Cáceres (21), Guipúzcoa (20) y Baleares (18). Actualmente, la oferta de camas de senior living en el conjunto de tipologías en el mercado español se eleva a 384.344 unidades, una cifra que equivale a 3,1 camas por cada cien personas consideradas seniors.

La Organización Mundial de la Salud (OMS) recomienda cinco camas por cada cien habitantes sénior en un país. Pese al intenso esfuerzo promotor, el mercado español está por debajo de las recomendaciones de la OMS, que requerirían una inversión anual en este tipo de activos de 1.445 millones hasta el año 2030. Actualmente, un 30% de las provincias españolas cuenta con una ratio inferior a tres camas por cada cien ciudadanos séniors, mientras que un 44% de ellas están todavía entre 2,5 y 5 camas. Tan solo el 26% de las provincias españolas cuentan con una oferta igual o superior al mínimo recomendado por la OMS. En 2025, el porcentaje de provincias que alcanzarán las recomendaciones de la OMS aumentará hasta el 36% del total.

Ojo al dato

Los data centers aceleran en España, que tiene todos los condicionantes para erigirse como uno de los hubs de data centers más importantes del continente europeo. La inversión en las instalaciones de almacenamiento y tráfico de datos se elevarán hasta los 6.837 millones de euros en los próximos cuatro años, según un informe de Spain DC, la Asociación Española de Data Centers.

Los activos relacionados con las actividades educativas pueden convertirse en el próximo asset class de moda

El estudio, publicado a principios de año, subraya que la mayor parte de esta inversión se concentrará en el área de Madrid, una región que a día de hoy lidera holgadamente el mercado español. La actual potencia instalada en el país asciende a 113 MW, de los cuales 103 megavatios (MW), (un 91% del total), están en el área de la capital. Spain DC prevé que Madrid registre un incremento medio anual del 43,24% hasta alcanzar los 621 MW en 2026. Una evolución superior a los principales mercados europeos, pues según el informe Fráncfort, Londres, Ámsterdam y París crecerán de media un 16,58%.

Este crecimiento del sector en España, detalla la patronal, vendrá impulsado en gran parte por la llegada de centros de datos de grandes tecnológicas como Amazon Web Services (AWS), Microsoft, Google e IBM, así como la apertura de centros de datos como el de Meta en Talavera de la Reina (Castilla-La Mancha) o la nueva región de Oracle, impulsada de la mano de Telefónica.

El educativo se reivindica

Los activos relacionados con la comunidad educativa tienen visos de convertirse en el próximo asset class de moda en el sector inmobiliario español. Son cada vez más las voces del sector que prevén que las escuelas de negocios, colegios privados, academias o centros de formación de base online conformen un segmento propio dentro del inmobiliario a muy corto plazo, ya que ahora aún no se contemplan en el total del volumen la inversión asociada a los activos alternativos.

En una de las conferencias del Foro Inmobiliario organizado el pasado octubre por el Instituto de Empresa (IE), se resaltó el gran atractivo de los activos educativos para los operadores, al concentrar este vertical una demanda creciente por el déficit de inversión pública en el sector educativo. Además, también se identificó como palanca de crecimiento la del segmento de los estudiantes extranjeros, ya que España es el primer país europeo con mayor número de estudiantes con beca Erasmus. Además, también se destacó especialmente el crecimiento sostenido de los programas de formación continua para trabajadores, que por la transformación digital de la economía y los nuevos perfiles profesionales tiene un amplio recorrido por delante.

Por el lado de los inversores, los ponentes destacaron el hecho que las instituciones educativas firman contratos a muy largo plazo y se puso el ejemplo de los mercados anglosajones, donde el sector está mucho más consolidado, y donde incluso hay reits (el equivalente anglosajón a las socimis) que copan parte de su porfolio con activos educativos. Este crecimiento del nuevo asset class ya está abriéndose hueco en el real estate de las grandes ciudades. Recientemente, desde Savills destacaban que existe un déficit de producto dotacional tanto en las zonas prime de las grandes urbes como en las localizaciones secundarias.