2022, el año en que la logística se mantuvo en cifras récord

Después de dos años con inversión y contrataciones récord, algunas voces del sector apuntaban que 2022 sería el año donde el segmento logístico despegase, ni que fuera levemente, el pie del acelerador. Pero las cifras se mantienen en récord. Tanto la inversión como la contratación han continuado en máximos y las disponibilidades en los grandes polos logísticos del país, Zona Centro y Cataluña, no remontar a pesar de la incorporación de la nueva oferta.

En este sentido, la mayor amenaza que planea actualmente sobre el segmento es el endurecimiento del coste de financiación. Las distintas subidas de los tipos de interés efectuadas por el Banco Central Europeo (BCE) en la segunda mitad del ejercicio y el alza en los costes de la construcción han impactado en las yield de los proyectos logísticos, por lo que se espera que haya inversores que adopten una estrategia de wait and see que podría repercutir en que algunas inversiones previstas se enfriaran hasta que las rentabilidades de los proyectos vuelvan a tomar un cierto impulso.

Como consecuencia de estos factores, a medida que ha ido avanzando el año se ha observado que cada vez se emprendían menores proyectos bajo el formato a riesgo, dando paso a muchas firmas de contratos llave en mano, en los que tanto el promotor como el operador rubrican las cláusulas del contrato de alquiler del activo.

Durante 2022, el mercado ha seguido dominado por el inversor internacional, destacando la fuerte presencia de gestoras de inversión y firmas de private equity estadounidenses, que han copado aproximadamente la mitad del total de inversión a cierre del tercer trimestre del ejercicio.

El 92% de la inversión en el mercado español hasta septiembre vino de la mano de inversores internacionales

Abriendo el foco al mercado europeo, el segmento logístico en el Viejo Continente registró una inversión total de 21.000 millones de euros de enero a septiembre, según Catella. Esta cifra representó el segundo volumen de transacciones más alto de la serie histórica, sólo por detrás de la cifra de 2021. Catella preveía que la inversión logística en Europa alcanzase 59.000 millones de euros a cierre de año. La consultora también señalaba que, de marzo a septiembre, las rentas en el mercado europeo se incrementaron de media un 1,5%, hasta 5,84 euros por metro cuadrado, oscilando entre los 3,75 euros por metro cuadrados en Zaragoza a los 16,40 euros por metro cuadrado en Londres.

El mayor repunte de rentas se dio en Rotterdam-Maasvlakte, con un alza del 44%, Amberes (17%) y Bruselas (10,2%). Respecto a la rentabilidad, a cierre del tercer trimestre los mercados europeos promediaban una yield del 4,85%. Los yields iniciales netos más bajos, indicativos de las plazas logísticas más caras de Europa, se encontraban en las ubicaciones prime de Berlín y Múnich (3,1%), París (3,3%) y Londres (3,4%). Catella destaca que ningún mercado en Europa ha caído por debajo del 3% y prevé que esta situación no cambie a corto y medio plazo.

Los mercados que concentraron mayor inversión de julio a septiembre fueron Alemania, con 8.542 millones de euros, y Reino Unido, con 3.590 millones de euros. Otros mercados de la región con buena tracción inversora fueron Francia, con 1.875 millones de euros y Países Bajos, captando 1.450 millones de euros.

Se mantienen las cifras récord

En el primer trimestre planeó la incertidumbre, ya que la contratación rondó los 210.000 metros cuadrados en Madrid, un 50% menos que en el mismo periodo de 2020. En el caso del mercado catalán, la contratación se elevó a 225.000 metros cuadrados, un 13% menos que en 2021, según JLL.  A partir de marzo el mercado logístico español recuperó la velocidad de crucero, cerrando el tercer trimestre en máximos. Las cifras de septiembre, según datos de Cbre, indicaron un total de 2.059 millones de euros de inversión en los primeros nueve meses del año, superando la cifra total del ejercicio anterior, siendo 2021 el año de récord hasta la fecha.

El 92% de la inversión vino de la mano de inversores internacionales que continúan erigiéndose como los más activos, destacando las gestoras de inversión y los private equity americanos, que representaron una cuota del 50% del total. En términos de rentabilidad, la vield en zona prime ascendía en el tercer trimestre al 4,25%, lo que supuso un incremento de 35 puntos básicos respecto a enero. Para el cierre del ejercicio y los primeros meses de 2023, las previsiones de Cbre apuntaban a que continuarán las correcciones al alza ajustándose a la situación actual del mercado. En el mes de octubre ya se situaban en el 4,5%, 25 puntos básicos más respecto a cierre del tercer trimestre.

La falta de producto en el mercado de Barcelona ha disparado los prealquileres y los proyectos llave en mano

La contratación en el mercado español también seguía con su buena dinámica, superando los dos millones de metros cuadrados de take up en el tercer trimestre. La Zona Centro registraba una contratación de 889.000 metros cuadrados en septiembre, según Cbre. La cifra se mantenía en récord respecto al mismo periodo de años anteriores. La elevada contratación registrada provocó la reducción de la superficie disponible en el tercer trimestre hasta 889.000 metros cuadrados. Esta cifra situaba la tasa de desocupación en un 6,4%, por debajo del 7,5% registrado un año atrás, lo que supone un descenso 1,1 puntos porcentuales.

Cbre apuntaba en septiembre que la oferta en construcción continuaba siendo elevada debido al retraso en la entrega de proyectos, con un total de 820.000 metros cuadrados con entrega prevista hasta 2024. El 47% de esta superficie se encuentra ya ocupada, detallaba la consultora. La elevada actividad dio lugar a que las rentas en zona prime subieran un 7% desde el tercer trimestre de 2021, hasta alcanzar los 5,90 euros por metro cuadrado al mes en septiembre de este ejercicio.

En Cataluña, la contratación logística de enero a septiembre ascendió a 584.000 metros cuadrados, de los que un 71% fueron contratación neta. A pesar de haber registrado un descenso del 11% respecto a 2021, los niveles de contratación en Cataluña seguían siendo superiores a la media histórica. De hecho, la escasez de producto disponible ha seguido dando lugar a que gran parte de la contratación siguiese vinculada a proyectos llave en mano y a prealquileres. Cbre destacaba que en este año el 51% del total de la contratación ha estado vinculada a este tipo de producto.

A pesar de la actividad registrada durante el ejercicio, la entrada de nuevos proyectos elevó la tasa de desocupación en 40 puntos básicos, situándose en un 3,9%, frente al 3,5% del tercer trimestre de 2021. El pipeline de proyectos en Cataluña suman alrededor de 499.000 metros cuadrados con entrega prevista hasta 2024, según Cbre. Además, el 96% de esta superficie se encuentra actualmente disponible. La elevada demanda y escasez de producto disponible de calidad en Cataluña también elevaron al alza las rentas un 3,4% en zona prime, situándose en los 7,50 euros por metro cuadrado al mes en el tercer trimestre del año.

Respecto otras plazas logísticas de la geografía española, la contratación de enero a septiembre en Valencia alcanzó un total de 345.000 metros cuadrados, según Cbre. Esto representó un incremento del 35% respecto a la cifra registrada en el mismo periodo del año anterior, y superaba ya el total de lo transaccionado en 2020.

Zaragoza, por su parte, registraba una contratación total de 95.100 metros cuadrados en los nueve primeros meses del año, muy en línea de los 104.000 metros cuadrados de contratación alcanzados en el mismo periodo del pasado año, según Cbre. La consultora prevé que la absorción supere los 150.000 metros cuadrados a cierre del ejercicio debido a operaciones firmadas en los últimos meses del año. Por zonas, la plataforma Plaza concentró hasta septiembre el 71% de la contratación sobre el total, con 67.400 metros cuadrados.

El vacancy de naves logísticas en Zaragoza se situaba en un porcentaje inferior al 2,5%, equivalente 50.000 metros cuadrados computando algún proyecto todavía sin entregar de manera definitiva. La rentabilidad prime referente al producto logístico en Zaragoza se situó en el 5,75% en el tercer trimestre, 65 puntos básicos por encima del año pasado. La cifra supera las rentabilidades prime de Cataluña y Madrid (4,75%).

Por su parte, Sevilla ha destacado durante el año como uno de los mercados con una tendencia más positiva, superando en septiembre los 76.000 metros cuadrados, lo que supuso que ya se había contratado a cierre del tercer trimestre un 46% más que en todo el año 2021.

En otros polos logísticos, como Málaga, las cifras de contratación han seguido incrementándose a un ritmo notable. Sólo en el tercer trimestre del ejercicio se contrataron 24.000 metros cuadrados. La cifra de take up era mayor que la registrada de enero a septiembre de 2021. 

El futuro se mantiene brillante

Un informe de Moody’s publicado a mediados del ejercicio alertaba del endurecimiento de las condiciones financieras y el descenso de la liquidez en el sector inmobiliario e identificaba la logística y el residencial como los subsectores ganadores en caso de ralentización económica.

La firma estadounidense señalaba que, en caso de recesión y la caída de la inversión relacionada, los activos logísticos seguirán obteniendo los mejores resultados. Moody’s apuntaba que la demanda hacia los activos logísticos se mantiene robusta, impulsada por el cambio constante hacia las compras en línea y la reconfiguración de la cadena de suministro. Sin embargo, en caso de desaceleración económica, las cotizaciones de los grupos se verían impactadas en caso de recesión, advertía Moody’s.

Respecto la demanda, según el estudio European Real Estate Logistics Census elaborado por Savills y Tritax Eurobox y publicado en octubre, el 89% de los operadores logísticos en Europa necesitará contratar más superficie de almacenamiento o mantener la que ya tienen de cara a los próximos tres años.

El informe destaca que cerca del 75% de los operadores que buscan nuevo espacio de almacenamiento para los próximos tres años están considerando espacios superiores a 10.000 metros cuadrados y mega-boxes.

La integración de criterios de sostenibilidad y la resiliencia energética son prioridades clave para los usuarios, según el estudio, y es probable que el entorno macro adelante las medidas de ESG en la agenda, con el coste de la electricidad probablemente fomentando las conversaciones sobre soluciones para cadenas de suministro sostenibles y resilientes que reducen costes y aporten valor social. Además, a medida que los usuarios planifican el futuro, cada vez cobra mayor importancia el aumento de la automatización e integración de robótica.

El análisis de Savills y Tritax también ponía el foco en los retos que habían encarado los operadores durante el año, entre los que destacaban el aumento de los costes y la falta de mano de obra.  Según el estudio, el coste, la ubicación, el tamaño y las características técnicas son los principales retos previstos por los encuestados a la hora de asegurar espacio logístico en los próximos tres años, ya que buscan soluciones de calidad. En cuanto a requisitos, la flexibilidad de la duración del contrato de arrendamiento y la asequibilidad fueron citados como los aspectos más importantes.

En el lado de la inversión, el Barómetro de Empresas Inmobiliarias en España 2022, elaborado por EjePrime y la consultora aProperties y publicado en octubre, identificaba el sector logístico como uno de los segmentos que concentraban más interés, a pesar del contexto económico restrictivo.

El estudio, que se realiza a través de una encuesta enviada a 300 empresas a lo largo del mes de septiembre, señala que las expectativas para el sector logístico, aunque se moderaban, continuaban siendo altas: un 42% de los encuestados afirma tener la confianza de que la demanda en 2023 continuaría subiendo y sólo el 22% de los participantes anticipaba una corrección.