Madrid, el nuevo Eldorado de los centros de datos en Europa

Los centros de datos están de moda y si se proyectan en España, aún más. Madrid se ha convertido en el nuevo Eldorado para los ‘data centers’ con proyectos que, si se llevan todos a cabo, le permitirán a la ciudad alcanzar los 400 megavatios (MW) en dos años, frente a los 72 MW que actualmente hay en marcha. En Barcelona, el crecimiento aún será más importante, porque las estimaciones son que alcance los 100 MW instalados en dos años, frente a los 17 MW de la actualidad.

En Madrid se está dando un fenómeno difícilmente repetible: todos los grandes grupos (Meta, Amazon, Microsoft, Google, IBM u Oracle) han apostado por instalarse en la ciudad y los promotores saben que si les interesa una plaza los inmuebles, en este caso los data centers, van a estar ocupados.

El mercado de los centros de datos está dominado por cuatro ciudades en Europa: Londres, París, Ámsterdam y Frankfurt, bautizadas con el acrónimo Flap. En estas plazas se concentran las grandes infraestructuras de datos, aunque poco a poco van apareciendo plazas secundarias con más peso, como es el caso de Madrid.

Los planes de Iron Mountain
A lo largo del ejercicio se anunciaron diversas inversiones en centros de datos en el mercado español. Entre las más importantes se encuentra la que protagonizará Iron Mountain en San Fernando de Henares (Madrid) al adquirir un proyecto a Stoneshield Capital. Así, el grupo estadounidense tiene previsto poner en marcha un complejo con una potencia superior a los 130 MW en un complejo localizado a unos veinte kilómetros del centro de Madrid.

También en Madrid, en el municipio de Fuenlabrada, el fondo estadounidense Thor Equities Group invertirá 600 millones de euros en la puesta en marcha de un data center con una potencia de 100 MW. El activo estará localizado en una parcela de 225.000 metros cuadrados y será el primero de Thor Digital, la nueva plataforma creada por la compañía para desarrollar centros de tratamientos de datos en toda Europa por valor de 9.000 millones de euros.

El mercado de centros de datos está dominado por cuatro ciudades en Europa, Londres, París, Ámsterdam y Frankfurt, aunque están apareciendo nuevas plazas

Finalmente, dentro del mercado de Madrid, el fondo inmobiliario estadounidense CyrusOne se hizo en 2021 con un terreno de 20.000 metros cuadrados en Alcobendas para levantar un centro de datos.

Merlin también se apunta
En Barcelona, el grupo alemán Aquila Capital también presentó un proyecto. Se trata de un data center de 40MW que contará con una inversión de 300 millones de euros y que desarrollará AQ Compute, la filial de la empresa especializada en este tipo de activos.

También en Barcelona, la empresa de centros de datos Interxion anunció el pasado abrir la adquisición de un terreno en Sant Adrià del Besós para instalar un data center de 15 MW.

La mayor cotizada inmobiliaria española, Merlin Properties, también se ha apuntado a la moda de los centros de datos. La compañía dirigida por Ismael Clemente cuenta con cuatro centros de datos en construcción en Bilbao, Barcelona, Lisboa y Madrid (Getafe) que supondrán una inversión total de 596 millones de euros. Las instalaciones sumaran una potencia inicial de 70 MW, aunque pueden alcanzar los 236 MW.

Las ubicaciones de Madrid y Barcelona tendrán una capacidad aproximada de 20 MW cada una y los data center campus ubicados en Bilbao y Lisboa tendrán la infraestructura necesaria para poder construir instalaciones a hiperescala con más de 100 MW de capacidad cada uno (20 MW en primera fase). 

El atractivo de EEUU y Singapur

El interés por los centros de datos en España ha ido creciendo en los últimos años y, de hecho, según el ránking elaborado por la consultora Arcadis, el país se posicionó como la trigésima economía del mundo más atractiva para levantar un data centers, y la mejor del sur de Europa.

A escala mundial, el país más atractivo del mundo para invertir en centros de datos es Estados Unidos, seguido de Singapur. En Europa, los mejores clasificados son Suecia, Noruega, Dinamarca y Finlandia.

La tasa de disponibilidad del 17% descendió con fuerza a lo largo del año pasado

El desarrollo de un centro de datos requiere mucho capital y son promovidos por grandes operadores. Actualmente ofrecen una yield de entre el 5% y el 6%, por el encarecimiento de la financiación, aunque en el pasado ha habido transacciones al 3% en Estados Unidos y del 4,5% en Europa. Son activos considerados muy seguros, porque hay pocos y porque las grandes tecnológicas los alquilan para instalar allí sus equipos.

El mercado de centro de datos en las principales ciudades de Europa (Frankfurt, Londres, Ámsterdam y París) mantendrá su fuerte crecimiento durante este año. Así, la nueva potencia que se estimaba instalada a lo largo de 2022 en estas plazas se elevaba a 365 MW, según las estimaciones de la consultora Cbre. Londres y Frankfurt eran las ciudades con más proyectos contemplados durante 2022. 

A finales de 2024, la oferta instalada en las cuatro ciudades será de 3,85 gigavatios (GW) o, lo que es lo mismo, el mercado de data centers en funcionamiento se habrá duplicado desde finales de 2020.

El mercado se mueve actualmente en un contexto en que los operadores tienen dificultades para poner en marcha nueva oferta debido a la escasez de mano de obra, la inflación y los problemas de la cadena de suministro.
El acceso a la energía no es fácil y el coste de los terrenos en zonas razonablemente próximas se ha disparado, especialmente en Londres y Frankfurt.

Aún con las buenas previsiones a cierre del pasado ejercicio, Cbre señala que los desarrolladores de centros de datos ya están notando el aumento de costes de la financiación y la escasez de energía en muchos de los principales mercados europeos. Esto está afectando la rentabilidad de algunos proyectos, que la consultora confía que se acaben llevando a cabo como consecuencia de la demanda disparada: se prevé una absorción de 440MW en 2023.

Disponibilidad, en mínimos

La tasa de disponibilidad en las plazas Flap se situaba a principios de 2022 en el 17%, una cifra que Cbre considera que disminuyó de forma importante hacia finales de año. La disponibilidad se encuentra en mínimos históricos debido a la elevada demanda de espacio por parte de tecnológicas y servidores en la nube.

La disponibilidad es especialmente pequeña en Frankfurt, que sólo alcanza el 9% de las instalaciones de los data centers y, además, se esperaba que permaneciera en estos niveles a cierre de 2022. En París, también ers muy baja, del 12%, mientras que en Londres y Ámsterdam se situaba algo más elevada, en ambos casos en el 22% del total de la capacidad instalada.

El mercado de Dublín
A diferencia de Ámsterdam, el mercado de data center en Dublín está creciendo a pasos agigantados. La capital de Irlanda está captando un interés creciente, incluso con la condición dictada por la autoridad de la red eléctrica de Irlanda por la que los proveedores no podrán solicitar una red de conexión eléctrica hasta 2028. Cbre prevé que Dublín sea el quinto mercado de centros de datos arrendados más grande de Europa a medio plazo.

Por último, el mercado de París sigue el mismo camino que el de Ámsterdam, a punto de alcanzar la madurez una vez se entreguen los grandes desarrollos del sur de la ciudad, que coparán la capacidad de desarrollo de grandes centros de datos en la capital francesa.

Europa necesitará alcanzar 20.750 MW de capacidad en data centers en 2025 para poder satisfacer el aumento de la demanda, lo que supone multiplicar por 2,5 el pipeline actual, según datos de Savills. La consultora inmobiliaria estima que la capacidad de los centros de datos europeos alcanzará 9.000 MW de potencia en el año 2025.