España, destino hotelero ‘prime’ para los grandes fondos y cadenas

El turismo se recupera después de la pandemia y, tras sus pasos, la inversión hotelera. España recibió en octubre 7,2 millones de turistas, un 39,4% más que en el mismo mes de 2021, cuando el país acogió a 5,1 millones de viajeros, según los datos de la Estadística de Movimientos Turísticos en Frontera (Frontur) publicados por el Instituto Nacional de Estadística.

La estadística acumula así tres meses consecutivos de moderación en el crecimiento, tras repuntar un 66,3% el pasado septiembre. Con todo, el turismo no alcanza aún las cifras de 2019, cuando en el décimo mes del año España acogió a 7,6 millones de turistas, un 5% más que en octubre de este año.

Aumenta el gasto
En el acumulado del año hasta octubre, último mes con datos públicos al cierre de esta edición, las cifras de viajeros internacionales que llegaron a España se han más que duplicado frente al mismo periodo del año anterior, superando los 63 millones de turistas frente a los 24,8 millones de 2021. El gasto turístico diario en octubre aumentó un 20,8% respecto al mismo mes de 2021, hasta 168 euros.

El gasto total realizado por los turistas internacionales en España fue de 8.296 millones de euros, lo que supuso un aumento del 48% frente a octubre del año anterior, cuando el gasto total alcanzó 5.606 millones de euros. El gasto medio total también aumentó un 6,2%, hasta 1.156 euros, así como la duración media de los viajes, que creció en 0,9 días, hasta 6,9 días de media.

En este contexto de clara recuperación, la inversión en hoteles en España continúa en cifras elevadas. De enero a septiembre la inversión hotelera en España ha alcanzado 2.000 millones de euros, la cifra más alta registrada en el periodo desde 2018, según el informe The Hotel Property Telescope de EY.

El turismo es un sector en clara recuperación tras la pandemia, aunque la llegada de visitantes aún está un poco por debajo de 2019

No obstante, hay dudas sobre si será posible superar las cifras de 2021, cuando el segmento hotelero alcanzó los 3.180 millones de euros en inversión (considerando hoteles en funcionamiento, inmuebles para reconversión en hotel y suelo para uso hotelero), según datos del Informe de Inversión Hotelera elaborado por Colliers.

EY destaca el fuerte incremento del volumen transaccional de activos hoteleros en España durante el primer semestre de 2022, si bien considera que el incremento de los costes de financiación y la mayor incertidumbre internacional pueden tener un impacto negativo en el pipeline de desinversiones previstas hasta 2024, estimado en condiciones normales en 3.000 millones de euros adicionales.

El lujo funciona
EY refleja en su análisis la mejoría notable de la actividad hotelera durante el verano de 2022, especialmente en el segmento de lujo. Aun así, tal y como constata en el informe, la consultora invita a los inversores a cuestionar las valoraciones de determinados proyectos, que a su parecer no reflejan en su precio la realidad de su funcionamiento.

“La restricción y encarecimiento del crédito, unidos al deterioro del poder adquisitivo de los hogares, podría llegar a impactar negativamente a las valoraciones de los hoteles, tal y como sucedió en la crisis financiera, cuando los múltiplos pagados sobre el ebitda de los inmuebles disminuyeron notablemente”, apuntan desde EY.

Por último, la consultora destaca la fuerte apuesta por el lujo como estrategia de diferenciación y explica las alternativas de posicionamiento de activos hoteleros gracias a las llegadas de marcas internacionales como The Standard, Edition, Kimpton o Six Senses.
 
Nuevas habitaciones
El mercado hotelero español de lujo ha sumado alrededor de 2.585 habitaciones durante el primer semestre gracias a las aperturas de varios hoteles de categoría cuatro y cinco estrellas, según datos de Cbre.

La consultora subraya que el segmento hotelero ha cerrado el primer semestre con una inversión de 1.700 millones de euros, un 57% por encima del volumen transaccionado durante el primer semestre de 2021 y la mejor cifra en un primer semestre desde hace cinco años.

El mercado hotelero de lujo ha sumado 2.585 habitaciones durante el primer semestre

Por su parte, los hoteles de cuatro estrellas, cinco estrellas y gran lujo han concentrado la mayor parte de la inversión entre enero y junio. Concretamente, un 56% de los hoteles transaccionados han sido hoteles de cuatro estrellas y un 22%, hoteles de cinco estrellas y gran lujo.

Madrid lidera las aperturas
Por regiones, Madrid ha liderado el mercado de aperturas hoteleras en el segmento de los establecimientos de categoría superior. Algunos ejemplos son las aperturas durante este primer semestre de The Madrid Edition (establecimiento de cinco estrellas con calificación de gran lujo) o los hoteles Ocean Drive y Thompson Hotel Madrid (ambos de categoría cuatro estrellas).

Barcelona también ha inaugurado durante los últimos meses hoteles en el segmento upper-upscale como el Me By Meliá o el InterContinental Barcelona (de cinco estrellas) y The Hoxton Barcelona (con categoría cuatro estrellas). En 2021, Baleares fue el mercado líder en términos de aperturas hoteleras, con inauguraciones como el Six Senses Ibiza (cinco estrellas) y el 7Pines Resort Ibiza (cinco estrellas gran lujo).

Desde enero, esta tendencia se ha mantenido con aperturas como el TRS Ibiza Hotel y The Standard Ibiza (ambos con categoría cinco estrellas), siendo ambos los primeros establecimientos de estas marcas en Europa y España, respectivamente.

Cbre también destaca como aperturas relevantes en España durante 2022 las de los hoteles de cinco estrellas Hard Rock Hotel, en Marbella; hotel Querencia, en Sevilla; Radisson Collection Gran Vía, en Bilbao; Protur Biomar Sensatori Resort, en Mallorca, y Club Med Magna Marbella Resort, este último de categoría cuatro estrellas.

Más inversión en hoteles
España se ha convertido en un destino prime para las grandes cadenas y fondos internacionales. El actual contexto geopolítico de inestabilidad ha puesto en valor el mercado turístico español, considerado un destino que otorga todas las garantías a los inversores y, lo que es más importante, ofrece seguridad a los visitantes.

Destinos como la Costa del Sol, Baleares, Canarias o las ciudades de Barcelona y Madrid se han convertido en plazas prime donde los grandes inversores y operadores necesitan posicionarse.

Todo esto explica buena parte del boom que ha experimentado el mercado hotelero español en los últimos años, que además apenas notó el efecto de la crisis sanitaria del Covid-19 en lo que se refiere a la inversión.

El 38% de los inversores tiene interés en adquirir más activos hoteleros en el mercado español

Según un reciente estudio de Cushman&Wakefield Hospitality, el 38% de los inversores ha reconocido que va a invertir más capital en activos hoteleros en España que el que tenía previsto antes de la pandemia, frente al 14% que ha decidido invertir menos por los efectos causados por la crisis sanitaria.

El Barómetro del Sector Hotelero, elaborado conjuntamente por STR y Cushman&Wakefield, muestra al cierre del tercer trimestre una recuperación clara de los ingresos de explotación con niveles superiores a los de 2019 en indicadores como el ADR (precio medio diario) o RevPar (precio medio por habitación disponible) y también una mejora de la ocupación, aunque sin llegar a los niveles de 2019.

La ocupación media en los hoteles españoles se ha situado en el 68,2% durante los tres primeros trimestres de 2022, lo que supone una mejora del 70,8% respecto al año anterior, aunque todavía ocho puntos por debajo de la ocupación lograda en 2019 que era del 76,3%.

Con la mejora en ocupación, se ha podido incrementar también, y de un modo sustancial, los precios medios, lo que ha repercutido en una mejoría de los ingresos por habitación disponible. El RevPar del conjunto de España ha sido de 92,5 euros (un 109% superior respecto a 2021 mientras que el ADR llega a los 135,6 euros (22,5% más respecto a 2021 y un 5,5% más que en 2019).

Ocupación hotelera
En la Costa del Sol, la recuperación de la actividad turística es una realidad con una ocupación hotelera en Málaga del 79,7%. Marbella se queda en un 65,6%. En el conjunto de España, completan el podio de destinos con mayor ocupación Valencia y Alicante, con un 75,4% y un 75%, respectivamente.

En cuanto a las grandes ciudades, Madrid se sitúa en un 64,7%, mientras que Barcelona sube hasta 72,1%. Ambas están unos 10 puntos por debajo de la ocupación de 2019, pero casi doblan las cifras de 2021.

La recuperación del turismo en España está siendo más rápida que en otros mercados. Entre enero y julio de 2022, el número de viajes internacionales ha alcanzado el 60% de los niveles antes de la pandemia, según datos de la Organización Mundial del Turismo (OMT), gracias a la demanda contenida y la flexibilización y el levantamiento de las restricciones. Europa y Oriente Próximo han sido las regiones que han liderado la recuperación del turismo en los siete primeros meses del año.

Entre enero y julio pasado, 474 millones de personas han viajado hacia otros países, frente a los 175 millones de personas del mismo periodo de 2021. Europa y Oriente Próximo han sido las regiones que han liderado la recuperación del turismo.

Entre enero y julio, el Viejo Continente acogió casi tres veces más de llegadas internacionales que en los siete primeros meses de 2022, y sólo un 26% por debajo de las cifras de 2019. La mayoría de los turistas que visitaron Europa en el periodo procedían de países de la región y de Estados Unidos.

Canarias y el turismo energético
En Oriente Próximo, por su parte, los datos de turismo entre enero y julio se situaron sólo un 24% por debajo de los niveles de 2019 y se cuatriplicaron frente a los siete primeros meses de 2021. De hecho, en julio, el turismo en la región superó los niveles de antes de la pandemia en un 3% impulsado por las visitas a Arabia Saudí tras la peregrinación a la Meca.

Además, la crisis energética que atraviesa Europa por el alza del gas y el petróleo ha llevado a diferentes plazas del sur de Europa a posicionarse como destinos de invierno. Así, las Islas Canarias, que cuentan con una climatología benigna todos los meses del año, han lanzado una campaña publicitaria institucional para atraer a visitantes que huyan del frío... y del precio de los combustibles. De momento, las aerolíneas ya han programado siete millones de vuelos internacionales con destino al archipiélago para este invierno, un tercio más que en 2019.

Así, uno de los principales motivos del auge de viajeros ha sido el gasto energético, empujando el denominado turismo energético. Ante la escalada del precio del gas, los habitantes de Alemania, Bélgica o los Países Nórdicos miran al sur de España como un lugar adecuado para invernar.

Según los datos de Exceltur, el turismo en Canarias aumentó un 3,9% en el cuarto trimestre de 2022frente al mismo periodo de 2021.

Pero el fenómeno no sólo ha llegado a Canarias, que pese a ser la favorita de los invernantes cuenta con competencia en el Mediterráneo. En España, la Diputación de Málaga también ha lanzado la campaña “en la Costa del Sol se pasa el invierno mucho mejor”, con una inversión de un millón de euros para buscar a los nómadas energéticos.

Fuera de España, países con tradición turística como Grecia o Turquía no han desdeñado la oportunidad para captar a los invernantes. El país otomano ha elevado las previsiones anuales de turistas hasta los cincuenta millones, ocho millones más de los previstos. Los turistas alemanes en el país aumentarán un 20%.