2019, el año en el que los alquileres alcanzaron la madurez

Los alquileres alcanzan la madurez. Uno de los grandes cambios sociales que provocó la crisis económica fue que las generaciones jóvenes que han ido alcanzando la edad para emanciparse ya no entran en el mercado de compraventa y miran al del alquiler.

Esto se debe, principalmente, a que las entidades bancarias han endurecido las condiciones de financiación y a que el estancamiento de los salarios en un momento de subidas generalizadas de precios en el sector inmobiliario ha imposibilitado que los jóvenes sean capaces de ahorrar el capital necesario para hacer frente a la cantidad que los bancos ya no cubren.

Por otro lado, las relaciones laborales también han cambiado. A la aparición de las nuevas tecnologías, que permiten trabajar desde cualquier lugar del mundo, se suma una mayor movilidad laboral. Así, los nuevos trabajadores no sólo no se ven ligados para siempre a una misma empresa, sino que tienen menos problemas en cambiar de ciudad si aparece una buena oportunidad laboral. Además, los jóvenes han sufrido un retroceso en la calidad de los contratos laborales, tanto en forma, ya que se han extendido los contratos temporales, como en salario, con un aumento de la precariedad.

Los jóvenes han sufrido un retroceso en la calidad de los contratos laborales

La edad media de los demandantes de viviendas de alquiler es de 33,1 años, según un informe publicado por Servihabitat. Así, tres de cada cuatro personas que alquilan su vivienda habitual son menores de 35 años. El segmento de población comprendido entre los 16 y los 29 años es el que más alquila, con un 74% del total, una cifra que ha aumentado un 42% desde 2007. La crisis económica vivida entre 2008 y 2014 ha sido uno de los factores que ha provocado un aumento en el número de jóvenes que se decanta por alquilar su primera vivienda después de emanciparse.

El mercado del alquiler, tradicionalmente muy minoritario en España, ha aumentado su peso en los últimos años, hasta alcanzar el 23,7% de la población española, 3,6 puntos porcentuales más que la población que vivía en alquiler en 2010, según datos de Eurostat. En la Unión Europea (UE), el alquiler ha pasado de ser la elección del 29,6% de la población en 2010 a la del 31% de los europeos en 2017. España es el tercer país de la UE en el que más ha avanzado el arrendamiento en la última década, sólo por detrás de Suecia y Dinamarca.

El mercado del alquiler, tradicionalmente muy minoritario en España, ha aumentado su peso en los últimos años, hasta alcanzar el 23,7%

En todo caso, los datos son muy diferentes dependiendo del tipo de vivienda. Así, mientras que el 28% de los españoles que viven en inmuebles multifamiliariares arriendan sus viviendas, sólo el 13,2% de la población que habita casas unifamiliares lo hace de alquiler. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), en España hay 3,5 millones de viviendas plurifamiliares que se alquilan, mientras que los inmuebles unifamiliares arrendados alcanzan las 779.000 viviendas.

Por comunidades autónomas, Canarias y Baleares lideran la clasificación del número de viviendas en régimen de alquiler con un 32,8% y un 31,8%, respectivamente. Por detrás, Cataluña cuenta con un 28,1% de viviendas en alquiler y Madrid, con un 27%. Por otro lado, Barcelona es la capital de provincia con un mayor porcentaje de viviendas en régimen de alquiler, con un 31% del total, seguida de Palma, con un 24%, y Madrid, con un 20%.

Sólo el 13,2% de la población que habita casas unifamiliares lo hace de alquiler

A pesar de que en España no existen datos oficiales sobre precios de los alquileres, consultoras y expertos del sector coinciden en que los precios de los arrendamientos en las principales ciudades están cerca de alcanzar su techo. Este límite en el importe de los alquileres no provendría de un mercado eficiente en el que oferta y demanda han alcanzado un punto óptimo, sino de que las familias habrían alcanzado el límite que pueden dedicar a la vivienda.

Por el momento, los precios han continuado aumentando en 2019. En Barcelona, por ejemplo, los arrendamientos crecieron un 5,7% en el segundo trimestre, hasta alcanzar los 969 euros mensuales de media, un incremento similar al vivido entre enero y marzo, según datos extraídos a partir de las fianzas de los nuevos contratos de arrendamiento depositadas en el Institut Català del Sòl (Incasòl) y que hace públicas la Secretaria d’Habitatge de Catalunya.

En este sentido, la capital catalana acumula un 40% de subida del precio medio del alquiler en los últimos cinco años y ya cuenta con hasta tres distritos (Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts y el Eixample) con una media superior a los mil euros mensuales. El barrio más caro de la ciudad, Pedralbes, con 1.746 euros al mes de media, multiplica por más de tres al barrio más barato, Ciutat Meridiana, con una media de 559,79 euros al mes de media.

Mancha de aceite

El gran aumento que han sufrido los precios de los alquileres en Barcelona y Madrid ha provocado un efecto mancha de aceite que ha acabado subiendo también los precios en las poblaciones de sus áreas metropolitanas.

Las provincias con los alquileres más caros de media son Madrid, con 819 euros al mes, y Barcelona, con 769 euros al mes, según datos del Ministerio de Fomento. Guipúzcoa, con un arrendamiento medio de 730 euros al mes, completa el podio. Además, también superan los 600 euros al mes de media Vizcaya, con 651 euros al mes; Baleares, con 687 euros al mes; Málaga, con 615 euros al mes, y Sevilla, con 615 euros al mes. Por detrás, Valencia, con 556 euros al mes; Alicante, con 525 euros al mes, y Girona, con 514 euros al mes de media, se encuentran por encima del medio millar de euros.

En este sentido, los canarios son los españoles que mayor parte de su salario destinan al alquiler de sus viviendas, con un 34,5%. Los baleares ocupan la segunda posición, con un 34,1%, seguidos de catalanes, con un 30,4%, y madrileños, con un 26,6%.

Los canarios son los españoles que mayor parte de su salario destinan al alquiler de sus viviendas, con un 34,5%.

Hasta siete de las 34 provincias de las que Fomento tiene datos cuentan con un alquiler medio inferior a los 400 euros al mes. Lugo, con 336 euros al mes, es la provincia española con el alquiler más económico, seguida de Teruel, con 376 euros al mes.

Por el lado de la oferta, el alquiler de viviendas continúa siendo un mercado eminentemente copado por los pequeños propietarios que alquilan menos de cinco viviendas, que significan el 95% de los arrendatarios en el mercado español.

A pesar del esfuerzo realizado por socimis, gestoras y fondos de inversión, los inversores institucionales sólo han conseguido hacerse con un 5% de las viviendas de alquiler en España. Estos datos permiten prever que el mercado español del residencial de alquiler aún cuenta con un mucho espacio por recorrer en cuanto a profesionalización del sector.

El alquiler de viviendas continúa siendo un mercado eminentemente copado por los pequeños propietarios

En este sentido, la consultora Knight Frank asegura que esta característica del mercado español ofrece “una gran oportunidad” a los inversores institucionales que busquen diversificar su cartera de activos y apunta al build-to-rent como una oportunidad de negocio.

Además, el hecho de adquirir un edificio en construcción o involucrarse en su promoción desde el primer momento permite maximizar las rentabilidades, ya que se evita la detección tardía de posibles patologías que puedan sufrir los edificios y se puede adecuar el diseño de los espacios desde el primer momento. Así, el planteamiento de las zonas comunes, el tamaño de las viviendas o la propia gestión de los inmuebles son diferentes dependiendo de si ha sido construido para vender o para alquilar.

Con un mercado de compraventa tensionado en las principales plazas del país, la construcción para el alquiler se ha convertido en una alternativa para las promotoras. En este sentido, la compañía catalana Corp ha abandonado el negocio de la construcción para la venta y se ha aliado con el hólding de inversiones de Grifols, Scranton, para crear BeCorp, dedicada en exclusiva a la construcción para el alquiler. Además, compañías como Hines, Activum, Patrizia o Pryconsa también han entrado en el mercado del residencial de alquiler.

El hecho de adquirir un edificio en construcción o involucrarse en su promoción desde el primer momento permite maximizar las rentabilidades

Los expertos auguran que la entrada de compañías del sector inmobiliario en este mercado permitirá una reducción de los precios en las ubicaciones más tensionadas, como Barcelona y Madrid, ya que, aseguran, aumentará la oferta y esto empujará a la baja el importe final pagado por los inquilinos.

En todo caso, la rentas en el segmento residencial han experimentado una rápida evolución y en el primer trimestre del año la media alcanzó los 10,7 euros por metro cuadrado al mes, un 20% por encima del máximo registrado en 2007. Las provincias de Madrid y Barcelona vuelven a estar en la parte alta de la lista, con una renta media de quince euros por metro cuadrado al mes, seguidas de Baleares y Guipúzcoa, con doce euros por metro cuadrado al mes de media.

Las rentas en el segmento residencial han experimentado una rápida evolución y en el primer trimestre del año la media alcanzó los 10,7 euros por metro cuadrado al mes

Por otro lado, las rentas aumentan en las dos principales ciudades del país, con una media de 16,5 euros por metro cuadrado al mes en ambos casos. A pesar de esto, las previsiones son que en Barcelona los precios tiendan a una estabilización, mientras que en Madrid continuarán creciendo. Otras urbes, como Palma o Málaga, han registrado aumentos significativos, superiores al 25% desde 2017, alcanzando los 11,45 euros por metro cuadrado al mes en el primer trimestre del año.

Este aumento de las rentas trae asociada una mayor rentabilidad de los activos residenciales de alquiler. Según datos del Banco de España, la rentabilidad bruta del alquiler alcanzó el 3,9% en la primera mitad del año. Asimismo, en Madrid este dato alcanzó el 6,5% y en Barcelona, el 7%, según Knight Frank.

En el balance entre la rentabilidad y el riesgo de las principales ciudades españolas, Madrid se presenta como un destino perfecto para la inversión, con una rentabilidad del 5,5% y un riesgo casi nulo, ya que las viviendas se alquilan en un periodo corto de tiempo.

Barcelona capitanea la lista de urbes con un riesgo medio bajo, con una rentabilidad del 5,2%, mientras que ciudades como Sevilla, Málaga, Zaragoza y Valencia cuentan con rentabilidades alrededor del 6% y un riesgo bajo. Por su parte, Bilbao tiene un riesgo medio al conjugar una menor rentabilidad, del 4,9%, un mayor precio y tiempo más dilatado para alquilar los inmuebles.

El papel de la administración

El ejercicio 2019 también ha sido el año en el que las administraciones han creado una gran inseguridad jurídica en el mercado del alquiler con hasta siete cambios de escenario en su regulación entre reales decretos, decretos aprobados y no ratificados y normativas anunciadas y no presentadas. Esto ha provocado una reducción de la oferta de alquiler y el consecuente aumento de las rentas.

El 22 de enero, el Congreso de los Diputados tumbó el Real-Decreto Ley sobre medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que había sido presentado a finales de diciembre. Este paso ha provocado que los contratos de arrendamiento firmados entre el 18 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019 cuenten con unas condiciones diferentes a las del resto.

Los contratos, que tienen desde entonces una vigencia de cinco años, están exentos de pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y los caseros no les pueden ampliar el aval, que la ley fijaba en un máximo de entre uno y dos meses.

Los contratos, que tienen desde entonces una vigencia de cinco años, están exentos de pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles 

A principios de marzo, el Consejo de Ministros dio luz verde al Real Decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que amplió el periodo de prórroga obligatoria de tres años a cinco años en el caso de que el propietario de la vivienda sea una persona física y a siete años si se trata de un fondo de inversión.

Esta medida provocó que, en noviembre, Domo Activos anunciara que abandona el régimen fiscal de las socimis al no poder variar su plan de negocio, basado en la rotación de activos a tres años vista.El texto también indica que la prórroga tácita de los contratos de alquiler, cuando ninguna de las dos partes dice nada en el momento de su finalización, amplía la vigencia durante otros tres años y no uno como marcaba la anterior legislación.

El Consejo de Ministros dio luz verde al Real Decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que amplió el periodo de prórroga obligatoria de tres años a cinco años

Además, la ley también preveía la creación de un índice de referencia de precios para dar transparencia al mercado. Este índice debe recoger, a partir de enero de 2020, la información de depósitos en fianzas, datos de la agencia tributaria y el catastro, entre otros.

Paralelamente, el texto da potestad a los ayuntamientos para deducir hasta el 95% del IBI en las viviendas sociales. Por otro lado, la nueva legislación también permite más control sobre el alquiler turístico y que las administraciones públicas pudieran comprar un inmueble antes de ser vendido a un fondo de inversión.

Por su parte, el Gobierno catalán anunció en mayo la redacción de un decreto ley que tendría el objetivo de limitar el precio de los alquileres urbanos. La normativa, que no fue aprobada, preveía que las ciudades que puedan determinar zonas “tensas” donde las rentas no podrían subir más de un 10% sobre los precios fijados por un índice oficial de referencia, basado en las fianzas dipositadas en el Incasòl.

El enfriamiento en las subidas de los precios del alquiler no parece haber calmado las voces que reclaman que se limiten. En este sentido, se pone como ejemplo la normativa que debería entrar en vigor en Berlín el 1 de enero de 2020, que prevé congelar los importes de las viviendas arrendadas durante los próximos cinco años.