Sergio Nasarre (URV): “Las personas quieren vivir en una vivienda de su propiedad”

EjePrime Dossier La vivienda del futuro

Sergio Nasarre es catedrático de Derecho Civil en la Universidad Rovira i Virgili (URV) de Tarragona, además de fundador de su Cátedra Unesco de Vivienda. Nasarre, que cuenta con un máster en Economía Inmobiliaria por la Universidad de Cambridge, es uno de los grandes expertos españoles en materia de vivienda y, de hecho, fue llamado a exponer su visión en una comisión del Congreso de los Diputados antes del desarrollo y aprobación de la Ley de la Vivienda. También participa regularmente en investigaciones y asesoramiento en trabajos relacionados con la vivienda para la Comisión Europea y el Parlamento Europeo.

Además de mostrarse crítico en esta entrevista con la nueva ley española sobre la vivienda, el catedrático muestra su sorpresa ante el cambio de un modelo de tenencia en España que, a su juicio, había dado buenos resultados durante décadas. “Las personas quieren vivir en una vivienda en propiedad”, asegura el catedrático. “Tradicionalmente, las personas que viven en una casa en propiedad están menos endeudadas que las que no, porque esta forma de tenencia ha requerido menos esfuerzo familiar que alquilar”, señala. Nasarre considera que colocar el alquiler en el centro de las políticas públicas de acceso a la vivienda es un error, aunque es partidario de la diversificación de las formas de acceso a la vivienda.

P.: La vivienda está inmersa en un proceso de transformación tanto por la constitución del espacio como de la forma de tenencia ¿Cómo definiría una vivienda?

R.: La vivienda es, o debería ser, un lugar de refugio, donde se desarrollan derechos fundamentales de las personas, un espacio de especial privacidad, donde poder excluir a los demás. Esto es lo que caracteriza cualquier sociedad humana, pero especialmente una democrática.

P.: ¿Cómo evolucionará la forma de tenencia?

R.: La población sigue queriendo lo mismo que siempre: ser propietarios. Hay datos año tras año que se deberían tener más en cuenta. Si pregunta a un inquilino qué forma de tenencia prefiere, alrededor del 70% suele contestar que propietario. Promover desde los poderes públicos una forma de tenencia como el alquiler, que es más cara de crear y de mantener, tiene muy poco sentido en líneas generales. En todos los países de Europa y Estados Unidos las personas, si pueden elegir, prefieren ser propietarios. Es decir, no es un modelo privativo de España bajo ningún concepto. Otra cosa es que, en determinados países del centro de Europa, como Alemania, Austria o Suiza, la dificultad de comprar de las clases bajas haya provocado un peso alto del alquiler. Y esto, en general, pasa porque los créditos hipotecarios están limitados al 60-70% del valor de la vivienda, lo que provoca que un porcentaje elevado de la población no tenga acceso a la propiedad. Entonces, en estos países, están obligados a hacer políticas de alquiler para facilitar el acceso a una vivienda a capas muy grandes de la sociedad.

P.: Empujado por la UE, el Estado español dejó de incentivar la compra. Tras el paso de los años, ¿ha sido una buena política?

R.: Con ella, hemos conseguido que los que menos tienen no puedan ser propietarios. Y, precisamente, esas viviendas han sido adquiridas por gente con más recursos, que han convertido a los que no podían comprarlas en inquilinos a perpetuidad, lo que les convierten en más vulnerables y dependientes. Los grandes fondos o familias más pudientes, que antes tenían dos, ahora tienen cuatro o cinco. La progresiva concentración de la propiedad en cada vez menos manos es negativa porque, además, ser inquilino a la larga es más caro que propietario.

“La progresiva concentración de la propiedad en cada vez menos manos es negativa porque, además, ser inquilino a la larga es más caro que propietario”

P.: ¿Debe crearse un gran parque público de viviendas?

R.: No tiene sentido que toda la política pública de vivienda vaya dirigida a crear un gran parque público en alquiler. Por diversos motivos, pero, en primer lugar, porque es una tenencia indeseada por las personas, que no quieren estar allí. Además, es mucho más caro de construir y también de mantener. Y, finalmente, su gestión es ineficiente y está lejos de los parámetros de calidad de otros modelos. Además, en los países que lo tienen, los desahucios en este tipo de vivienda son especialmente rápidos, algo que en España precisamente no sobresale. En Dinamarca, por ejemplo, hay un gran parque público de viviendas en alquiler, pero si un inquilino no paga sus facturas en 36 días es desalojado porque es un bien público que están pagando todos los ciudadanos y hay que proteger y destinar para quien realmente lo necesita.

P.: ¿Es suficiente el parque de alquiler que hay actualmente en España?

R.: Un parque de vivienda social en alquiler es necesario y obligatorio, porque siempre existe un grupo de personas muy muy necesitadas. Personas que necesitan rehacer su vida o que han tenido problemas laborales o que están enfermas. Ahora bien, el segundo paso es saber qué dimensión debe tener ese parque. Eso en España lo desconocemos porque no hay buenos estudios que lo determinen. Antes de realizar más vivienda social, uno deber saber cuánta necesita y dónde debe estar. Y, después, otro de los puntos clave es definir qué es vivienda social y a quién debe acoger. Por lo tanto, ese 2% del que se habla en España de porcentaje de vivienda social no es correcto. Hay mucha más, porque hay muchas personas que tienen subvencionado el alquiler y eso también debería contar como vivienda social. En definitiva, la vivienda social en alquiler es necesaria, pero para un tiempo concreto, para dar paso a nuevas personas necesitadas.

P. ¿Las personas quieren vivir en una casa que sea de su propiedad?

R.: Claro y es algo muy humano. Aristóteles, Santo Tomás de Aquino, Locke… Todos ellos ya hablaban de eso. Otra cosa es el cambio de valores de la actual juventud, pero también deberíamos ver si es un cambio deseado o forzado. Yo no digo que el alquiler no tenga su función y, seguramente, en determinados momentos del ciclo vital es necesario, pero a la larga la gente quiere una vivienda en propiedad. Entonces, los millenials se plantan con treinta y tres años y dicen: “ahora quiero una casa”. Y se encuentran que no han ahorrado lo suficiente, bien porque se han encontrado, en un mercado laboral precario, o bien porque el carpe diem les ha llevado a vivir al momento hasta esa edad (o más allá). Desde el año 2007, con el estallido de la gran crisis, las generaciones nunca han vivido en la abundancia. Los momentos de alegría que vivieron con sus padres se esfumaron a los 12 años o 14 años y ya no han vuelto. Zygmunt Bauman lo llamó la sociedad liquida. El mañana es efímero, hay poco ahorro, pero el alquiler nunca se acaba de pagar. Nos están llevando a un callejón sin salida intentando generalizar una tenencia, el alquiler, que nadie quiere porque es ineficiente desde el punto de vista socioeconómico y arriesgado en momentos de vulnerabilidad, como la jubilación.

“Nos están llevando a un callejón sin salida intentando generalizar una tenencia, el alquiler, que nadie quiere”

P.: ¿El acceso a una vivienda es más difícil ahora que hace, por ejemplo, diez años?

R.: Sí que es más difícil ahora que hace diez años, porque las políticas de viviendas han sido, primero, inexistentes (hasta 2007), y, luego (desde 2007), erráticas y contraproducentes. Han estado llenas de errores. Más allá de si se deben construir más o menos viviendas y dónde, creo que hay dos puntos que son fundamentales a la hora de hablar de vivienda y diseñar políticas efectivas para facilitar su acceso.

P.: ¿Cuál es el primero?

R.: Tras la gran crisis de 2007, prácticamente las únicas oportunidades laborales se dan en Madrid y Barcelona y, algo, en alguna gran capital de provincia. Esos territorios se están convirtiendo en depredadores de talento y mucha gente, incluidos jóvenes, tiene que irse a vivir a esas grandes ciudades si quiere encontrar trabajo, un fenómeno que dificulta el acceso a la vivienda porque la demanda es muy grande.

P.: ¿Y el segundo?

R.: La diversificación de las formas de tenencia de la vivienda. Debemos facilitar las formas de tenencia de acuerdo con la capacidad económica de cada familia, es decir, hacer patrones a medida de cada familia o individuo. Entre la propiedad y el alquiler hay otras formas que deberíamos tener más en cuenta, como la propiedad compartida y la propiedad temporal, que son vías testadas internacionalmente y que funcionan porque permiten a familias con ingresos medio-bajos acceder a una vivienda en propiedad sin sobrendeudarse. De esta manera, el salto desde la vivienda social en alquiler a otro tipo de tenencia más autónoma es más soportable. Ambas están vigentes en Cataluña desde 2015, pero no se han promocionado.

P.: ¿Esto funcionaría también en grandes urbes con precios que no dejan de subir?

 R.: Todo el mundo se queja del precio de la vivienda en su municipio tenga el tamaño que tenga. Pero al final la vivienda en Madrid o Barcelona es más barata que en París o Londres. Y, a la vez, mucho más cara que en Tarragona, Valencia o Zaragoza. Hasta que no haya una verdadera política territorial de descentralización de oportunidades, nos vamos a encontrar con este fenómeno. Llevamos años diciendo a las familias que deben alquilar y si se fija los ciudadanos del norte de Europa, donde el alquiler está más extendido, están más sobreendeudados que en los países mediterráneos, con la excepción de Grecia. Alquilar, pues, es mucho más caro que comprar que, además, es lo más natural y lo que de verdad quieren las personas. Con las tenencias intermedias, además, se puede ser propietario sin sobreendeud