Mónica Mir (BG): “Es el momento ideal para la inversión de los ‘family office’”

Mónica Mir, directora de capital markets en Busquets Gálvez, analiza cómo se ha movido la inversión en el mercado residencial de Barcelona durante el año, en el que identifica las empresas patrimonialistas familiares y los inversores en media estancia como los principales animadores. Mir confía que con el cambio de gobierno municipal se eliminen ciertas normativas que han atrancado la promoción residencial en los últimos años, como la obligación de reservar el 30% de la obra nueva y rehabilitación integral a vivienda social.

P.: ¿Cómo se ha movido la inversión residencial en Barcelona en lo que va de año?

R.: Las operaciones se han centrado en compraventas de edificios de obra nueva, rehabilitados o que no necesiten muchas obras, ni cambios de uso; y en algunos pocos proyectos que quedaban por desarrollar y no estaban sujetas a las normativas municipales implantadas en 2018. En lo que respecta a edificios para rehabilitar o nuevo suelo para desarrollar, está costando cerrar operaciones de promoción debido principalmente a la normativa que obliga a reservar el 30% de la obra nueva y rehabilitación integral a vivienda social. Es casi imposible que las operaciones de promoción en Barcelona sean viables económicamente ya que en muchos casos el precio del metro cuadrado al que se debería vender ese 30% de vivienda social es inferior a la repercusión de compra del inmueble, y el 70% restante de la promoción no puede absorber todos los costes del proyecto.

P.: ¿Qué inversores han sido los más activos?

R.: Los dos segmentos principales han sido los family office y los fondos en busca de activos rehabilitados para destinar a media estancia. Observamos que entran en este segmento nuevos players en el sector residencial de la mano de operadores profesionales como es el caso de Merida con Caterina House, que quizás estaban más enfocados a otros segmentos y que ahora ven la oportunidad de entrar en el residencial de una manera más profesionalizada.

P.: ¿Qué expectativas de rentabilidad tienen estos inversores?

R.: Aunque las rentabilidades del año pasado se situaban alrededor del 4%, la subida de los tipos de interés ha empujado las yields exigidas por los inversores en torno al 5%. Ahora bien, cómo hay tanta falta de producto, los inversores están dispuestos a aceptar una yield de alrededor del 4,5% por un buen edificio.

“Cómo hay tanta falta de producto, los inversores están dispuestos a aceptar una ‘yield’ de alrededor del 4,5% por un buen edificio”

P.: ¿El residencial para alquiler está parado?

R.: El Build-to-Rent había captado mucho interés y es un producto que en Barcelona concentra mucha demanda, pero vemos más complicado que se cierren operaciones porque estas requieren de bastantes metros cuadrados y conseguir solares del tamaño necesario en Barcelona es muy difícil. Por lo tanto, los promotores habituales de Barcelona han tenido que buscar nuevas plazas o centrarse en acabar proyectos que tenían en marcha sin empezar de nuevos. También ha habido algunos que se han retirado a la espera de que el marco legal sea favorable para la actividad.

P.: ¿La única solución al decalaje entre oferta y demanda en Barcelona es trasladar la actividad promotora a las áreas metropolitanas?

R.: Es una de las soluciones, que ha de venir de la mano de otras medidas como la mejora del transporte hacia los municipios de la llamada Gran Barcelona o Barcelona de los tres millones. Vemos ciudades como San Adrià de Besòs, Badalona, el Prat de Llobregat o zonas en Barcelona ciudad como puede ser la Sagrega o la Marina del Prat Vermell que tienen mucho potencial para crecer. No obstante, yo creo que no es la única solución: también se debe promover y regular con claridad una normativa para el desarrollo de proyectos de coliving, que también darían bastante solución a la demanda de vivienda. También hay agilizar los trámites y las licencias que en muchos casos se alargan hasta dos años, se debe incentivar la colaboración público-privada, el desarrollo de promociones de Vivienda Protegida Oficial (VPO), se debe profesionalizar la gestión de los inmuebles y más, en general, contar con un marco jurídico y urbanístico estable.

“Albergamos bastantes esperanzas de que este nuevo gobierno pueda cambiar la ley del 30%”

R.: En este sentido, ¿se espera que este nuevo gobierno municipal haga cambios importantes respecto a la política de vivienda?

P.: Albergamos bastantes esperanzas de que este nuevo gobierno pueda cambiar la ley del 30%, principalmente. También esperamos que desarrollen planes estratégicos a medio y largo plazo en lugar de tácticos a corto plazo porque interese para la legislatura. Confiamos que sean realistas y analicen el resultado en el mercado de las normas que se han impulsado en el pasado, sobre todo la del 30% de la promoción para vivienda social. Esperamos que lleguen acuerdos con el sector privado para promover vivienda pública que tanto necesitamos, que lo hagan rápido, que sea una prioridad real, no solo sobre el papel. Por último, esperamos que haya un soporte al sector de la promoción inmobiliaria, consolidándolo como aliado a la hora de alcanzar sus objetivos en vivienda social.

P.: Volviendo al escenario actual, ¿cuáles son las mejores oportunidades para invertir en el residencial de Barcelona?

R.: Es el momento propicio para aquellos inversores que no dependan tanto de la financiación bancaria y tengan una visión más a medio plazo. Por lo tanto, es el escenario ideal para los family office, ya que pueden negociar o comprar activos sin la competencia y la presión al alza en los precios por parte de fondos y promotores.

P.: Por último, ¿cuáles crees que son los retos que encara el inmobiliario en Barcelona?

R.: El gran desafío de Barcelona es crear mucha más vivienda de alquiler y así incrementar la oferta y bajar los precios. Además, hay que impulsar una regulación para los colivings, además de promover decididamente este producto. Por otro lado, también es acuciante adaptar el parque de edificios a los estándares sostenibles de ESG (Environmental, Social y Governance), para que tengan un impacto social y ambiental positivo.