Lecciones de China tras el Covid-19: fuerte impacto antes de iniciar la recuperación

Sin prisa pero sin pausa. A pesar de que el brote de Covid-19 sólo provocó el confinamiento del 5% de la población china, el mercado inmobiliario se frenó en seco durante febrero y marzo: tiendas cerradas, centros comerciales vacíos, planes de expansión de empresas postergados y compraventa de viviendas congelada. Sólo el segmento logístico continuó funcionando, aunque al ralentí, al calor del comercio electrónico. ¿Cómo está volviendo a la normalidad el sector inmobiliario del país asiático? ¿El real estate chino ha conseguido superar la crisis sanitaria?

A pesar de la evidente dificultad para poder predecir qué pasará tras la primera gran pandemia del mundo globalizado, los expertos del sector prevén que actividad vuelva gradualmente al sector inmobiliario chino durante el segundo y el tercer trimestres del año, es decir, una vez las autoridades sanitarias han conseguido controlar la expansión del virus y gracias a las medidas de estímulo económico que el Gobierno está lanzando.

El logístico, único sector que se salvó

Tal y como ocurrió en España, donde el confinamiento ha provocado un aumento de la demanda de metros cuadrados logísticos para dar respuesta a las crecientes necesidades del comercio electrónico, el sector industrial sólo frenó en China en aquellas áreas más afectadas por la enfermedad, mientras que en el resto la actividad inversora siguió, aunque a un menor ritmo.

Las medidas de seguridad lanzadas por el Gobierno chino sí frenaron las obras de construcción de nuevos activos, algo que ha hecho que, según la promotora logística global Prologis, “esté llevando más tiempo” que el sector vuelva a la normalidad.

El segmento logístico ha sido el más resiliente a la crisis provocada por el coronavirus, lo que puede llevar a un aumento de la inversión

En todo caso, el segmento logístico ha sido el más resiliente a la crisis provocada por el coronavirus lo que puede llevar a un aumento de la inversión en este tipo de activos en los próximos trimestres, acentuando la tendencia de los últimos años provocada por el auge del comercio electrónico.

Los compradores vuelven, pero lentamente

El segmento del retail ha sido el más afectado dentro del real estate en todo el mundo. El cierre de los comercios decretado por los distintos gobiernos ha provocado la desaparición de los ingresos de los operadores y una lucha con los propietarios para conseguir rebajas y cancelaciones de las rentas.

En China, donde el retail se concentra principalmente en centros comerciales, la apertura de los locales está siendo escalonada y la recuperación está siendo lenta y marcada por las medidas de seguridad para evitar nuevos contagios. En este sentido, muchas tiendas controlan la temperatura de sus clientes y los consumidores no están acudiendo en masa a los centros comerciales.

Esto está provocando que los ingresos de los operadores sean sensiblemente inferiores que en años anteriores. Por ejemplo, el grupo de distribución de moda H&M, que ha podido reabrir la práctica totalidad de sus tiendas en el país asiático, redujo su facturación un 23% interanual en la última semana de marzo. Así, diversos grupos de moda aseguraron a Modaes.es que la recuperación “es mas similar a una U que a una V”.

Más disponibilidad de oficinas

A diferencia de España, donde la inversión en oficinas alcanzó un récord histórico en 2019 y dónde la disponibilidad estaba bajo mínimos en los principales centros económicos de Madrid y Barcelona, el mercado de oficinas chino estaba iniciando un lento declive antes de la pandemia, que el coronavirus ha acentuado.

Así, la disponibilidad de oficinas en las dos principales ciudades chinas, Pekín y Shanghái aumentará visiblemente en los próximos meses, pasando del 13,5% al 18,4% en la capital china y del 19,6% al 22,9% en la segunda ciudad del país a cierre de 2020 en comparación con los datos de un año antes.

La disponibilidad de oficinas aumentará notablemente tanto en Pekín como en Shanghái

La incertidumbre causada por la pandemia y el auge del teletrabajo frenaron en seco los planes de expansión de las empresas, aunque según la consultora JLL se espera que la demanda “vuelva al mercado en el corto plazo” cuando se supere la crisis sanitaria.

En todo caso, Cushman&Wakefield prevé que las rentas se contraigan un 5,9% en el mercado de oficinas de Pekín en 2020 y que reboten un 2,8% en 2021, mientras que las predicciones para Shanghái son de un descenso del 1,4% en las rentas durante este año.

El residencial se recupera desde mínimos

Durante el mes de febrero el sector residencial chino perdió el 100% de su actividad, mientras que durante marzo de recuperaron parcialmente, lo que podría servir para predecir lo que pasará en España tras el confinamiento. En todo caso, la vivienda es el segmento del real estate más dependiente de las ayudas de los gobiernos, ya que los principales compradores son particulares, hecho que provoca que esté más expuesto a la confianza de los consumidores.

De todos modos, las grandes promotoras del país asiático destacan que el impacto del coronavirus será sólo a corto plazo y que, una vez superada la crisis sanitaria, la demanda se recuperará rápidamente.

Además, se tendrán que sumar todas las compraventas de viviendas de obra nueva que debían entregar las llaves durante el primer trimestre o cuyas obras estaban ya muy avanzadas y que, salvo casos excepcionales, no se prevé que los compradores echen atrás a la espera de una bajada generalizada de precios. En todo caso, esta contracción en los precios no se está dando en el país asiático y no se prevé en España en la obra nueva, ya que los elevados gastos de construcción y habían provocado que las promotoras limitaran sus márgenes.