El ‘real estate’ se mete en política: alquileres, VPO e impuestos

Como cada año, EjePrime realiza en las últimas semanas de diciembre un repaso a los últimos doce meses en el negocio del real estate, marcados por el impacto de la pandemia del Covid-19. Análisis macroeconómico de España y el mundo, un repaso de los fenómenos sociales que ha provocado el coronavirus y un recorrido por el impacto en las principales empresas del sector forman el Especial 2020: el negocio del real estate en el año del Covid-19.

Especial 2020:
El negocio del real estate en el año del Covid-19

La regulación de los alquileres ha sido el la espada de Damocles del sector en 2020, un punto caliente que se ha enrojecido más con la pandemia. En verano, una vez superada la primera ola de la pandemia y el confinamiento, el ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos, presentó el índice de referencia del precio de alquiler de vivienda anunciado a principio de año. El Gobierno prevé que esta herramienta permita establecer una base de información fiable para conocer el estado del mercado del alquiler. 

Con el pacto de Gobierno, el Partido Socialista y Unidas Podemos acordaron la regulación de precios del alquiler, aunque todavía no está claro cómo se aplicará la medida. La regulación se desarrollará en la nueva Ley de Vivienda que está presentando el Gobierno, aunque los socialistas propusieron aplazar su aplicación hasta que el mercado se estabilizara tras el impacto de la pandemia. 

Exactamente, en el pacto alcanzado por los dos partidos de Gobierno se comprende la creación de un “mecanismo de contención, o eventualmente bajada de los precios, tanto de los nuevos contratos como de los contratos existentes” ajustándolos a los límites previamente establecidos. 

Con ello, el Ejecutivo busca “contener las subidas injustificadas en los nuevos arrendamientos, tomando como referencia el precio del contrato del arrendamiento anterior y acotando los incrementos permitidos a las situaciones que se contengan en la ley de vivienda”. 

El Ejecutivo aprobó un cambio en el régimen de socimis, que tendrán una tributación mínima del 15%

Ábalos apuntó a final de año a que serán las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos los que tendrán que decidir si regular o no el precio del alquiler y se espera que las distintas administraciones busquen consenso con los agentes locales, realizando una mención expresa a los sindicatos de inquilinos e inquilinas. 

Otra de las medidas que se plantea para la nueva Ley de Vivienda es la de ofrecer incentivos fiscales a los propietarios de vivienda que, de forma voluntaria, respeten los precios de referencia que se van a fijar en las zonas de mercado tensionadas. 

La comunidad autónoma que más se adentró en esta reforma fue Cataluña. El Parlamento catalán aprobó el pasado septiembre la limitación del precio del alquiler. La norma busca congelar y bajar los precios de los arrendamientos en la sesentena de municipios catalanes que tienen más de 20.000 habitantes, aunque la rehabilitación de las viviendas y las obras de mejora en los inmuebles permitirá incrementar las rentas del alquiler. 

La ciudad se recose tras el Covid-19 

Distintos sectores como la organización de Colegios de Agentes Inmobiliarios y la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval) cargaron contra la reforma y aseguraron que se trata de una medida populista que no solucionará el problema del acceso a la vivienda en Cataluña. Además, advierten que la medida puede ser inconstitucional, ya que adquiere competencias estatales. 

El Colegio de Agentes Inmobiliarios y Asval contraron contra la norma catalana del alquiler

Para asegurar el cumplimiento de la medida, la Generalitat catalana lanzó una campaña a través de la Agència Catalana de l’Habitatge de Catalunya (AHC) y la Agència Catalana de Consum (ACC) para verificar  que los anuncios y los contratos de viviendas en alquiler se ajustan a a la nueva ley. 

Tras realizar una campaña informativa, la Generalitat iniciará una serie de inspecciones en diferentes empresas para garantizar el cumplimiento de la ley. Además, también se verificará la aplicación de la ley 17/2019 aprobada el pasado año, por la cual el índice de referencia de precios de alquiler tiene que aparecer en las ofertas y los contratos.

Por el contrario, el Gobierno de la Comunidad de Madrid asegura que no aplicará la medida, ya que la considera “populista y basada en el mensaje fácil” y no soluciona el problema de acceso a la vivienda.  El Ejecutivo madrileño está apostando por la inversión en vivienda protegida: en 2020 destinó 129,3 millones de euros a su área de vivienda. 

Otra medida que ha emprendido Cataluña es la regulación del cohousing. La Generalitat catalana aprobó un decreto ley que reglamenta los alojamientos con espacios públicos compartidos. La normativa exige que los pisos tengan un mínimo de 24 metros cuadrados y que incluyan salón, cocina, baño y una habitación. 

Además, deberán tener acceso a una o varias zonas comunes que permitan alcanzar los 36 metros cuadrados que se exigen como mínimo de habitabilidad. Estos espacios pueden ser una zona de trabajo o para lavar la ropa. 

La Comunidad de Madrid se ha posicionado en contra de la regulación de precios de la vivienda.

Cambio en el régimen de socimi

Aunque el alquiler no ha sido el único punto en el que se fijó la administración en 2020. El Gobierno anunció que aprobará una medida por la cual las socimis tendrán una tributación mínima del 15% sobre los dividendos no distribuidos. 

En todo caso, la medida tendrá escaso impacto en la recaudación entre las grandes compañías, ya que todas ellas reparten al menos un 100% del beneficio contable del que habla la ley y que incluye la amortización de los inmuebles. Por ello, socimis como Merlin, Colonial o Lar España reparten entre dos y tres veces la cifra de beneficio contable.

El cambio de régimen de las socimis implica una tributación mínima del 15% sobre los dividendos

Desde Asocimi cargaron contra la legislación argumentando que cualquier medida que no apueste por mejorar la posición de las socimis en el plano internacional va a repercutir de forma negativa en el mercado y apuntaron a que un cambio de legislación puede asustar a los inversores y generar inseguridad jurídica e institucional. 

El acuerdo no afectará directamente a los resultados ni a los dividendos de las grandes socimis, pero las grandes sociedades inmobiliarias notaron su efecto en bolsa tras anunciarse la medida. Colonial registró una caída del 4,9% en la sesión, cerrando un precio de 6,17 euros por acción, su mínimo desde 2016, superando el impacto que tuvo el primer confinamiento. 

Merlin se sumergió aún más en sus peores registros históricos y perdió la línea de seis euros por título tras registrar un descenso del 1,57%, hasta 5,645 euros por acción. Por su parte, Lar España descendió un 1,04% su valor y cerró la sesión con 3,34 euros por acción, su mínimo histórico desde que cotiza en el mercado continuo, mientras que Árima, la cuarta mayor cotizada, cerró la sesión en plano. 

La medida ha sido impulsada por Unidas Podemos para frenar la especulación de viviendas en el alquiler. Aunque, según el Banco de España, las socimis sólo controlan el 1% del stock total de viviendas en arrendamiento.

Ley de Arquitectura 

El Ejecutivo español también está trabajando en una nueva Ley de Arquitectura y de Calidad del Entorno Construido. La legislación empezó a fraguarse en julio y busca dar respuesta a los retos medioambientales, las necesidades de habitabilidad, seguridad, accesibilidad y salud. 

El anteproyecto, retrasado por la crisis sanitaria, también busca dar respuestas a las nuevas problemáticas de espacio surgidas tras el Covid-19. La nueva Ley es una iniciativa que el Colegio Oficial de Arquitectos de España lleva años impulsando para equiparse a otros países como Alemania o Francia en estándares de construcción y renovación del parque de vivienda.