Las residencias de estudiantes sobreviven sin universitarios

Como cada año, EjePrime realiza en las últimas semanas de diciembre un repaso a los últimos doce meses en el negocio del real estate, marcados por el impacto de la pandemia del Covid-19. Análisis macroeconómico de España y el mundo, recorrido por los fenómenos sociales que ha provocado el coronavirus y un recorrido por el impacto en las principales empresas del sector forman el Especial 2020: el negocio del real estate en el año del Covid-19.

Especial 2020: El negocio del real estate en el año del Covid-19 

El año en el que las residencias de estudiantes vivieron sin estudiantes. El sector residencial para universitarios fue uno de los segmentos del real estate que sufrió el impacto de la pandemia de manera inmediata con el estallido de la pandemia en España. La cancelación de las clases presenciales en marzo en todas las universidades de España dejó vacías la práctica totalidad de las 94.000 camas de residencias que había en el mercado en ese momento. A pesar de trabajar con un porcentaje muy pequeño de las camas ocupadas, los operadores tuvieron que invertir en medidas de seguridad para los pocos estudiantes que se quedaron. En septiembre, el curso también empezó a medio gas, con buena parte de las lecciones celebradas de forma telemática y sin estudiantes internacionales.

De todos modos, las pocas clases presenciales que pudiera haber facilitaron que la demanda de estos espacios por parte de los estudiantes españoles no se viera afectada. Además, desde el sector recuerdan que los universitarios extranjeros representan el 20% de la comunidad estudiantil universitaria en España y que se decantan más por los pisos compartidos que por las residencias de estudiantes para pasar su estancia en el país.

Tras un 2019 de récord, en el que se registró una inversión de 990 millones de euros en operaciones en las que se traspasaron hasta 13.000 camas, y a pesar de las malas perspectivas provocadas por el coronavirus, el sector confía en que el impacto la pandemia no se alargará más allá de 2021 y no ha frenado la actividad. Actualmente cuenta con 67 nuevos proyectos en construcción que permitirán sumar 22.491 camas al mercado, según datos de JLL.

Hasta 2022 se sumarán 23.000 camas en el mercado de las residencias en España

Barcelona es la ciudad con un mayor número de nuevas residencias de estudiantes y plazas, con trece activos y 4.331 plazas. Por detrás se encuentran Madrid, con doce proyectos que sumarán 4.154 camas, y Sevilla, con ocho activos y 3.413 plazas. También sumarán nuevas plazas para universitarios al mercado Valencia, con siete proyectos; Ganada, con seis residencias; Málaga, con cinco activos; Pamplona y Salamanca, con cuatro proyectos cada una; Bilbao y San Sebastián, con dos activos, y Oviedo, Alicante, Murcia y Santander, con una residencia.

La pandemia no ha provocado un descenso en el atractivo del mercado para los inversores, que continúan buscando nuevos proyectos para promover y que mantienen la confianza de las entidades bancarias para financiar estos proyectos. El segmento que sí que puede verse afectado es el de las residencias que ya están en funcionamiento, cuyo mercado de inversión se frenó en marzo y se mantiene al ralentí.

La inversión en este tipo de activos no sólo basa sus buenas perspectivas en el fin de la pandemia, sino que también juega a favor de las residencias de estudiantes el hecho de que se consideran un activo eminentemente defensivo y contracíclico, ya que en épocas de crisis y de destrucción de empleo, el número de personas que se decantan por ampliar su formación se incrementa, lo que provoca un aumento en el total de los alumnos de las universidades.

Además, existe una gran diferencia entre la demanda de este tipo de espacios y las camas disponibles en España. En este sentido, hay unos 500.000 estudiantes con necesidad de alojamiento, mientras que a principios de año tan solo había 94.000 camas para universitarios.

Otro aspecto importante para la inversión en el sector de las residencias de estudiantes son los niveles de rentas, que no se han visto afectadas hasta el momento a pesar de la falta de estudiantes internacionales y sólo aquellos activos ubicados especializados en este tipo de estudiantes pueden tener que revisar sus cuotas durante el curso. La rentabilidad de los proyectos se sitúa en torno al 5%, por encima de otros segmentos del real estate como las oficinas o el residencial, que se quedan en el 3% o el 3,5%.

Operaciones antes y después del confinamiento

La inversión en residencias de estudiantes inició el año con fuerza. A finales de febrero, el fondo Catella cerró la adquisición de una residencia de estudiantes en Sevilla por quince millones de euros. El activo, situado en el campus de Reina Mercedes, estará operativo en 2021 y contará con 211 camas.

También en febrero, el fondo Stoneshield, liderado por el ex ejecutivo de Neinor Juan Pepa, compró la residencia de estudiantes Galileo Galilei en Valencia. Por su parte, el grupo belga Xior compró una residencia en Granada por 37 millones de euros, hasta entonces propiedad de Amro. El inmueble está siendo rehabilitado y contará con 354 camas. El acuerdo incluye que Amro siga gestionando la residencia durante los dos primeros cursos.

A finales de año, después de que las negociaciones que se vieron truncadas en marzo se retomaran, se cerraron nuevas operaciones. En noviembre, la joint venture formada por Greystar, Axa Investment Managers y Cbre Global Investors adquirió cuatro residencias de estudiantes que suman 11.000 camas a su cartera. Tres de las residencias, ubicadas en Madrid, Valencia y Málaga, se encuentran en desarrollo.

En octubre, la empresa luxemburguesa Corestate anunció una inversión de treinta millones de euros en una nueva residencia de estudiantes en Pamplona con capacidad para 280 camas. El inmueble contará con 9.700 metros cuadrados de superficie incluyendo un aparcamiento bajo rasante. La compañía está pendiente de recibir el permiso de obra para empezar los trabajos de construcción, que prevé que finalicen en 2023. La empresa dirigida en España por Christopher Hütwohl explicó en junio sus planes para invertir hasta 150 millones de euros en este mercado en España durante 2020.

A principios de diciembre, la joint venture formada por Bankinter, Valeo Groupe y Plenium Partners, VStudents Aulis, anunció la construcción de la que será la mayor residencia de estudiantes de Andalucía en una operación de la que no se hizo pública la inversión.

El inmueble, que está previsto que entre en funcionamiento en septiembre de 2022, contará con una superficie construida de 23.840 metros cuadrados y tendrá 685 plazas divididas en 662 habitaciones, 203 plazas de aparcamiento para coches y cuatro plazas de aparcamiento para motos.