Crónica de una pandemia: cómo el ‘real estate’ resistió a las dos olas del Covid-19

 

Como cada año, EjePrime realiza en las últimas semanas de diciembre un repaso a los últimos doce meses en el negocio del real estate, marcados por el impacto de la pandemia del Covid-19. Análisis macroeconómico de España y el mundo, un repaso de los fenómenos sociales que ha provocado el coronavirus y un recorrido por el impacto en las principales empresas del sector forman el Especial 2020: el negocio del real estate en el año del Covid-19.

 

Especial 2020: El negocio del real estate en el año del Covid-19  

 

 

Pandemia, estado de alarma, confinamiento, desescalada, nueva normalidad, segunda ola, restricciones, tercera ola. Desde que el 31 de eneros se detectara el primer caso confirmado de Covid-19 en España en un turista alemán en La Gomera (Santa Cruz de Tenerife), el sector inmobiliario ha tenido que acostumbrarse a términos y condiciones a los que nunca antes había hecho frente.

 

Después de ser el sector más castigado y más señalado como culpable en la anterior crisis, el real estate ha demostrado los avances que ha realizado en los últimos doce años y ha mostrado una buena resistencia ante una crisis exógena pero que ha impactado de lleno en todos los sectores económicos de todo el mundo.

 

Sin embargo, la pandemia ha afectado de manera muy diferente en los diferentes segmentos inmobiliarios. Algunos, como el logístico, han visto cómo su atractivo crecía al calor del auge del comercio electrónico. Otros, como las oficinas o el residencial, esperan a que la niebla despeje para ver el impacto real y cuáles serán las tendencias de los próximos años. El retail, por su parte, se ha llevado el peor golpe por el cierre obligado de tiendas y centros comerciales.

 

Enero, el sector alcanza la velocidad de crucero

Con los telediarios informando día a día de los avances del virus en Wuhan (China) y los esfuerzos de las autoridades para limitar los contagios, el sector inmobiliario empezó el año con la confianza de haber alcanzado, al fin, una velocidad de crucero que le permitiera mantener un crecimiento sano a largo plazo.

 

Los bajos tipos de interés y la liquidez existente en el mercado apuntaban que la inversión continuaría apostando por los inmuebles pese a la inestabilidad política y la cierta ralentización económica que se apuntaba a finales de 2019.

 

 

El confinamiento más severo se produjo durante quince días en abril

 

 

 

Las previsiones pasaban por alcanzar el punto culminante de la recuperación de la construcción de nuevas viviendas, con un total de 94.000 pisos entregados en toda España, cifra que no se alcanzaba desde 2013 y un 19% más que los pisos terminados en 2019.

 

Febrero, el coronavirus alcanza al sector inmobiliario

Aunque en España el coronavirus aún no era un problema, el sector inmobiliario comenzó a notar sus efectos en el segundo mes del año. La consultora estadounidense Cushman&Wakefield anunció a finales de mes que no asistiría a Mipim, que se debía celebrar en Cannes (Francia) en la segunda semana de marzo.

 

El goteo de cancelaciones se aceleró tras el anuncio de la consultora y empresas como DeA, JLL o Cbre también comunicaron que no enviarían a ningún representante al mayor congreso del sector inmobiliario en Europa para garantizar su seguridad. Finalmente, el 3 de marzo, la organización pospuso la celebración del evento hasta junio.

 

Marzo, el país se cierra

El 5 de marzo, la multinacional EY anunció el positivo de uno de sus trabajadores en Madrid y decidió cerrar sus oficinas y que todo el personal teletrabajara a partir de ese momento para evitar nuevos casos de la enfermedad. Durante quince días fueron muchas las empresas que imitaron la decisión de la consultora y trabajar desde casa se convirtió en el día a día de muchos trabajadores.

 

Sin embargo, la pandemia continuó avanzando y el 9 de marzo la Comunidad de Madrid anunció el cierre de las escuelas. Cinco días después, clausuró también todos los locales comerciales salvo los de servicios esenciales como supermercados o farmacias. Cataluña incluso fue más allá y también clausuró grandes zonas comerciales, gimnasios, locales de ocio, pistas de esquí y establecimientos que no fueran destinados a servicios básicos o a la alimentación.

 

Ese mismo día, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, compareció para anunciar que al día siguiente declararía el estado de alarma por segunda vez en democracia. El cierre de las tiendas y el teletrabajo obligado se extenderon a todo el país con la entrada en vigor del estado de alarma. La construcción pudo seguir trabajando, al considerarse que los trabajos se hacían al aire libre. Sin embargo, el Ayuntamiento de Barcelona también paralizó las obras, tanto públicas como privadas, salvo aquellas que debían seguir para garantizar la seguridad del espacio.

 

El cierre de los locales comerciales y el inicio del confinamiento provocó un incremento de la demanda del comercio electrónico que, a su vez, se tradujo en un aumento de la demanda de espacios logísticos. Las empresas tuvieron que activar planes de contingencia y desde el sector se comparó el movimiento de aquellos primeros días de confinamiento con el que hay en el Black Friday, el punto álgido anual del comercio electrónico.

 

El coronavirus obligó a cancelar grandes citas, una de las más destacadas las Fallas.

 

 

 

Para intentar paliar los efectos económicos sobre la población, el Gobierno liderado por Pedro Sánchez aprobó esa misma semana una moratoria en el pago de las hipotecas de la vivienda habitual para los ciudadanos cuyos ingresos se vieran afectados o se quedaran sin trabajo a causa del coronavirus.

 

Además, administraciones como la Generalitat catalana o el Ayuntamiento de Barcelona y empresas como Azora también anunciaron moratorias en el pago de los alquileres de sus carteras residenciales. Las principales promotoras del mercado también anunciaron el retraso los cobros a cuenta de sus clientes durante dos meses y Merlin condonó los alquileres de todos los locales comerciales y hoteles que tiene en cartera.

 

A partir del 19 de marzo, todos los establecimientos hoteleros tuvieron que disminuir progresivamente su actividad y se cerraron completamente el 26 de marzo.

 

El decreto del confinamiento severo, que se inició el 30 de marzo y duró sólo quince días, también obligó a la construcción a parar máquinas durante estas dos semanas. A partir de ese momento se paralizó toda actividad económica que no fuera esencial o no pudiera desarrollarse desde casa.

 

Abril, un mes en blanco

El cuarto mes de 2020 pasará a la historia como el mes en el que no se pudo hacer nada. Con los hospitales al límite, el Ejecutivo fue prorrogando el estado de alarma cada quince días con el objetivo de aplanar la curva de contagios y dar un respiro a los hospitales. En cada comparecencia, el presidente del Gobierno pedía “sacrificio, resistencia y moral de victoria para vencer al virus”.

 

A pesar de que las restricciones continuaron y que las autoridades mantenían la recomendación de teletrabajar hasta el fin del estado de alarma, a partir de mediados de mes, algunos trabajadores pudieron volver a las oficinas y las obras pudieron reanudarse.

 

Sin embargo, el cierre de los locales comerciales continuó y el sector inmobiliario se instaló en el debate de quién debía pagar por las tiendas que estaban obligadas a mantenerse con las persianas bajadas. El Gobierno tardó en mediar, aprobando finalmente una moratoria de cuatro meses para locales de grandes tenedores y cuyos inquilinos fueran pymes, aunque no se podía imponer si ya se había llegado a un acuerdo anterior.

 

Pedro Sánchez compareció cada fin de semana durante el confinamiento.

 

 

 

A finales de mes, tras permitir que los niños pudieran salir a pasear, el Gobierno anunció el plan para salir progresivamente del confinamiento. La ciudadanía se acostumbró a escuchar las cuatro fases de la desescalada, que debían avanzar cada quince días, aunque siempre teniendo en cuenta los datos epidemiológicos de cada zona.

 

En la fase 0, que debía comenzar el 4 de mayo en todo el país, se permitiría la apertura de locales comerciales siempre que fuera con cita previa; en la fase 1, la apertura podía ser generalizada, aunque con un máximo del 30% del aforo. Los centros comerciales podían reabrir en la fase 2, mientras que, en la fase 3, se reducían las limitaciones de aforo y se podían reabrir las zonas comunes de los centros comerciales.

 

El plan de reapertura del comercio no estuvo exento de polémica a causa de la clasificación del comercio establecida por el Ejecutivo. En un primer momento, se separó el pequeño comercio de los centros comerciales, y en el primer borrador, se permitía la apertura de cualquier tienda a pie de calle antes que la de los complejos.

 

Mayo, el inicio de la desescalada

Con la llegada del calor, el Gobierno inició la desescalada y toda España se situó en la fase cero con el objetivo de alcanzar la nueva normalidad al cabo de sesenta días. Durante este periodo, el Ejecutivo aprobó la reactivación de las reformas de edificios y viviendas en zonas no habitadas, que continuaban paralizadas desde mediados de marzo. Con el avance de fases, estos trabajos también se pudieron realizar en locales, viviendas y otras zonas delimitadas de los inmuebles. Además, los obreros también pudieron reanudar los trabajos en las zonas en las que los residentes no tuvieran acceso.

 

A pesar de estos avances, la patronal de la reforma y la rehabilitación (Andimac) aseguró que los trabajos eran muy restrictivos, con lo que sólo podrían trabajar en torno al 30% del potencial del mercado anterior al confinamiento.

 

Otro de los sectores que pudo reactivar su actividad en la fase 0 fue el de la compraventa de viviendas. A pesar de que la firma de hipotecas se consideró una actividad esencial durante el confinamiento, la imposibilidad de visitar los inmuebles frenó en seco el trabajo de las agencias inmobiliarias. De todos modos, para poder hacer estas visitas, los pisos debían estar vacíos en el momento de la visita y contar con menos de 400 metros cuadrados.

 

El lunes 11 de mayo, los comercios pudieron comenzar a abrir sus puertas con limitaciones: se les permitió abrir a aquellos establecimientos y locales comerciales de hasta 400 metros cuadrados, siempre que no estuviesen ubicados en un centro o parque comercial. De todos modos, los locales debían mantener la restricción del 40% del aforo y sólo podían atender a los clientes que hubieran concertado cita previa.

 

 

 

La ciudad se recose tras el Covid-19

 

La apertura durante la fase 0 también obligaba a realizar al menos dos veces al día una limpieza del local. Además, las restricciones de movilidad sólo permitían a los consumidores acceder a los establecimientos que estuvieran a menos de un kilómetro a la redonda de su vivienda.

 

El lunes 16 de mayo, la mayor parte del país entró en la fase 1 de la desescalada. Sólo Madrid, Barcelona y gran parte de Castilla y León mantuvieron las restricciones. Tras este paso, el real decreto fue modificado y los locales pudieron abrir de nuevo sus puertas sin necesidad de cita previa y con el aforo limitado. Además, las grandes superficies también pudieron reabrir siempre que limitaran el espacio abierto al público.

 

El 25 de mayo, 35 regiones sanitarias entraron en la fase 2 de la desescalada, y con ellas 284 centros comerciales, el 50% de los complejos del país y el 45,9% del total de la superficie bruta alquilable (SBA) de España pudo abrir sus puertas. Fuera del corte se quedaron tres de las cuatro comunidades autónomas con más SBA del país: Madrid, Valencia y Cataluña, que pasaron a fase 1.

 

Para las provincias que permanecieron en fase 1 también hubo cambios en la regulación de los centros comerciales. La orden emitida el 23 de mayo incluía una modificación de la anterior regulación, permitiendo la apertura de los establecimientos de 400 metros cuadrados o menos situados en centros y parques comerciales, que contaran con acceso directo o independiente desde el exterior del complejo.

 

Con la llegada de la fase 2 en buena parte del país, también pudieron reabrir sus puertas todos los establecimientos comerciales, independientemente de su superficie útil de exposición, y los establecimientos de restauración pudieron reabrir sólo alojando los clientes en terrazas, aunque el aforo siguió limitado, además de la prohibición del uso de las áreas comunes.

 

Junio, llega la nueva normalidad

La entrada de Madrid y Barcelona en la fase 2 a principios de mes permitió completar la reapertura del comercio, aún con limitaciones de aforo. Centros comerciales y macrotiendas pudieron volver a operar a partir de este momento.

 

Además, el progresivo avance de la desescalada en las diferentes provincias permitió la reapertura del interior de los locales de restauración, siempre con limitaciones para garantizar la distancia social entre los clientes.

 

 

Madrid fue la primera región que decretó el cierre de tiendas y restaurantes a las diez de la noche

 

 

 

El fin de semana del 20 y 21 de junio, justo en la entrada del verano, decayó el estado de alarma en España y las comunidades autónomas pasaron a ser las máximas responsables de la contención de la pandemia.

 

La llegada a la mitad del año permitió al sector inmobiliario hacer balance de la situación. Tras el batacazo de marzo, las cotizadas del sector inmobiliario cerraron el segundo trimestre sin recuperar el pulso de antes de la pandemia en bolsa. Entre abril y junio, las compañías del sector cotizadas en el mercado continuo apenas aumentaron un 0,74% su capitalización respecto al cierre de marzo, quedándose muy lejos del incremento del 8,6% que protagonizó el Ibex35.

 

Julio y agosto, un verano si turistas

El confinamiento funcionó para doblegar la curva de contagios y salvo el cierre perimetral de Lleida a principios de julio y zonas de L’Hospitalet de Llobregat (Barcelona) unos días después, España pudo pasar un verano más o menos tranquilo.

 

Sin embargo, el coronavirus tuvo un impacto directo en el sector del turismo. El sector económico con mayor peso sobre el Producto Interior Bruto (PIB) de España dejó de recibir a más de ochenta millones de consumidores.

 

Septiembre, llega la segunda ola

El 18 de septiembre la Comunidad de Madrid anunció la vuelta a la fase 3 ante el aumento de casos en la región, la primera que sufrió la segunda ola de la pandemia. El Ejecutivo autonómico anunció restricciones a la movilidad en 37 zonas básicas de salud de la comunidad y la reducción del aforo al 50% en el comercio. En un primer momento, la medida tenía una duración de quince días.

 

Además de la restricción del aforo, Madrid también fue la primera región que decretó el cierre de tiendas y restaurantes a las diez de la noche, salvo farmacias, veterinarios, gasolineras y otros establecimientos considerados esenciales. Además, se prohibió el servicio en barra en la restauración.

 

Los centros comerciales se prepararon para garantizar la seguridad sanitaria en la reapertura.

 

 

 

En el último día del mes, el Gobierno cogió las riendas de la situación en Madrid e impuso nuevas restricciones a la capital. En concreto, diez ciudades del área metropolitana madrileña, además de Pamplona, quedaron cerradas con un confinamiento perimetral. El plan incluía restringir entradas y salidas, acotar reuniones a seis personas, limitar aforos y cerrar parques infantiles en los municipios de más de 100.000 habitantes que superasen una incidencia acumulada de más de 500 casos por cada 100.000 habitantes, más del 10% de positivos en las PCR y un índice de ocupación superior al 35% en las UCI. Las restricciones también rebajaban el aforo de los comercios y hostelería al 50% y adelantaban su hora de cierre.

 

Por otro lado, el Gobierno liderado por Pedro Sánchez anunció que ampliaba hasta el 31 de enero de 2021 la prohibición de desahucios y subidas abusivas del alquiler.

 

Septiembre también certificó que el coronavirus ha dado el último impulso a las hipotecas a tipo fijo, que superaron a las de tipo variable por primera vez en la historia en marzo. La pandemia del coronavirus ha provocado que las entidades bancarias hayan impulsado la comercialización de este tipo de préstamos, que ofrecen más seguridad en las cuotas, ya que no varían en función del Euribor u otros índices de referencia a lo largo del tiempo.

 

 

La mitad de las hipotecas firmadas en septiembre fueron a tipo fijo

 

 

 

Con el estallido de la pandemia, los créditos hipotecarios con un tipo de interés fijo superaron por primera vez los que se rigen por un tipo de interés variable en marzo, copando el 53% de los préstamos firmados.

 

En abril y mayo, el tipo fijo volvió a ser mayoritario, con un 51,6% y un 52,8% del total de las hipotecas firmadas. En junio, por el contrario, coincidiendo con una ligera recuperación en el porcentaje de hipotecas variables, que volvieron a ser mayoría con un 50,4%.

 

Octubre, más restricciones para contener al virus

El avance del virus provocó que el Gobierno decretara de nuevo el estado de alarma el 25 de octubre con el objetivo de poder decretar un toque de queda de 23.00 h. a 6.00 h. en todo el país y permitir a las comunidades autónomas la restricción de entradas y salidas de sus territorios. Está previsto que este estado de alarma dure hasta el 9 de mayo de 2021.

Con este marco general, las comunidades podían endurecer las medidas o hacerlas más laxas, fijando el inicio del toque de queda a las 22.00 o a medianoche y su levantamiento entre las 5.00 y las 7.00. Por el momento, el Ejecutivo descartó volver a confinar a la población en sus domicilios durante todo el día.

 

Cataluña se sumó a mediados de mes a las nuevas restricciones para frenar el avance de la segunda ola con la restricción al 30% el aforo en el comercio, independientemente de su superficie. Además, los espacios comunes de centros comerciales tenían que permanecer cerrados y las tiendas de más de 400 metros cuadrados, tener control del aforo en tiempo real. Los comercios de servicios con contacto también debían cerrar, salvo las peluquerías.

Las medidas incluían también el cierre de bares y restaurantes hasta final de mes, así como suspender ferias, congresos y convenciones, cerrar parques y jardines a las ocho de la tarde y cancelar las competiciones deportivas de ámbito autonómico.

 

 

El sector inmobiliario cerró el año pendiente de las posibles nuevas restricciones y de los avances en las diferentes vacunas

 

 

El Gobierno autonómico también anunció la puesta en marcha de un paquete de medidas de ayuda de cuarenta millones de euros y que la cláusula rebus sic stantibus se incorporara al Código Civil catalán. A finales de mes, Cataluña anunció el cierre de todos los comercios no esenciales de más de 800 metros cuadrados y los centros comerciales, salvo los comercios que se dediquen a la venta de alimentación, productos de higiene y otros servicios esenciales.

 

Aragón también decretó la vuelta a la fase 3 a mediados de mes. Los bares y restaurantes debían cerrar a las diez de la noche, salvo aquellos dedicados a la comida a domicilio, y se prohibió el consumo en su interior. Las terrazas podían seguir abiertas, aunque con un 50% del aforo. Por su parte, los activos comerciales, tanto pequeñas como grandes superficies, sólo podían tener un aforo del 25% que se ampliaba al 50% en tiendas de alimentación.

 

Navarra, por su parte, decretó el cierre de toda la hostelería, excepto aquellos establecimientos que deben dar comida a las personas alojadas en un hotel. Además, el comercio y las grandes superficies debían cerrar a las 21.00.

 

Noviembre, a la espera

El undécimo mes del año inició con Castilla y León sumándose a los cierres del comercio. Todos los establecimientos de más de 2.500 metros cuadrados tuvieron que bajar la persiana. 

La mejora de la situación epidemiológica permitió a Madrid iniciar la desescalada y levantar las restricciones a una parte de las zonas que estaban confinadas.

 

Por su parte, Cataluña prorrogó el cierre de los centros comerciales hasta el 22 de noviembre en un primer momento, aunque la Generalitat inició un baile de fechas que acabó con los centros comerciales abriendo el 14 de diciembre.

 

Diciembre, ¿a la espera de la tercera ola o de la vacuna?

El último mes del año estuvo protagonizado por los constantes avisos sobre el peligro del puente de la Constitución primero y de Navidades después.

 

El sector inmobiliario cerró el año pendiente de las posibles nuevas restricciones y de los avances en las diferentes vacunas que se están investigando. El 8 de diciembre, Reino Unido vacunó a la primera persona en Europa.