La subida del ITP al 20% en Cataluña estrangulará la compraventa de vivienda usada

Reacciones a la subida de impuestos. La subida del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) aprobada por Cataluña hace unas semanas, hasta el 20% para los grandes tenedores de vivienda, va a suponer un incremento de la presión fiscal para la vivienda usada, especialmente en Barcelona, que va a derivar en un estrangulamiento del mercado al contribuir a restringir la oferta y, consecuentemente, un incremento mayor de los precios. Esta al menos es la conclusión de los expertos consultados por EjePrime que consideran que esta es una decisión que va en sentido contrario de lo que necesita el mercado. Si Cataluña ya contaba con uno de los tipos generales más elevado de todas las comunidades autónomas (entre el 10% y el 11%), junto con Comunidad Valenciana e Islas Baleares, la decisión del ejecutivo catalán no hace otra cosa que incrementar este diferencial en la fiscalidad de la vivienda.

En virtud de su capacidad normativa, al tratarse de un impuesto cuya recaudación está cedida a la administración autonómica, las regiones pueden modificar el tipo general del 6% del ITP. Esto es lo que han hecho muchas autonomías, entre ellas Cataluña, que ha situado el tipo general entre el 10% y el 13%, estableciéndose entre los mayores tipos dentro del conjunto de regiones. Pese a todo, ahora ha optado por dar un nuevo giro de tuerca y lo ha elevado hasta el 20% para grandes tenedores. Otras regiones como Madrid mantienen el tipo general del 6%, junto con Navarra, mientras que Canarias lo ha fijado en el 6,5%. En País Vasco, La Rioja y Andalucía se sitúa en el 7%, mientras que en el resto oscila entre el 8% y un máximo del 13%.

Pero no solo se ha subido el tipo para grandes tenedores, sino que además, desde el día siguiente de su aprobación, se ha eliminado la bonificación de la compra y venta por rehabilitación para todo tipo de contribuyentes. Rafael Núñez, socio director de Next Abogados, considera que “pese a que hasta junio no entrará en vigor este incremento del tipo al 20%, desde el mismo 27 de febrero quedó derogada la bonificación del 70% en la cuota de las transmisiones patrimoniales en la compraventa de vivienda de empresas inmobiliarias o rehabilitadoras, para su reventa una vez realizadas las mejoras o rehabilitación”.

En Madrid se mantiene la bonificación a la rehabilitación, con un tipo reducido del 2% 

Con esta decisión, señala este experto, “se pone freno a la rehabilitación” en una ciudad como Barcelona, donde se necesita ampliar la oferta de vivienda mediante la puesta en el mercado de activos que ahora están cerrados y que, una vez reformados, podrían contribuir a paliar la falta de oferta. “Esta bonificación a la rehabilitación, por ejemplo, sigue en pie en Madrid; se mantiene y se establece un tipo reducido del 2%, en lugar del 6% general, si la venta de la vivienda se realiza en menos de tres años de su compra, lo que resulta asumible para llevar a cabo una rehabilitación; pero aplicar el 20% es inasumible, al tratarse de un coste puro que hay que repercutir al precio”. Desde su punto de vista, con esta medida, lo que se va a conseguir es que esta subida tributaria la pague el comprador vía precio, empeorando aún más si cabe el mercado.

Jesús Ruíz, socio fundador de Ruiz Ballesteros Abogados, considera que esta subida al 20% “va a disparar los precios, al actuar como un autoarancel; en definitiva, es pegarse un tiro en el pie; es una medida que no beneficia a nadie, ni al vendedor ni al comprador”. Y añade que “va a ser un freno a la rehabilitación, una actividad que podría contribuir de manera muy positiva a dinamizar el mercado mediante la puesta en marcha de más oferta de vivienda una vez mejorada, pero ahora con un coste del 20% se van a dificultar estas operaciones”.

Rubén Gimeno, secretario técnico del Registro de Economistas Asesores Fiscales (Reaf), no entiende como en una situación coyuntural como la actual, en la que se persigue un aumento de la oferta y unos precios asequibles, “se castiga la compraventa de inmuebles mediante un encarecimiento del producto final”. Y considera que “si no hay vivienda pública suficiente ni suelo para poder construir vivienda privada que satisfaga la demanda, una subida de impuestos como la llevada a cabo por Cataluña, lo único que hace es penalizar la venta y que muchas viviendas cerradas que necesitan una reforma permanezcan en el mismo estado”.

Junto a la eliminación de la bonificación a la rehabilitación y la subida del tipo de ITP a grandes tenedores, se ha elevado de dos a cuatro tramos la escala del impuesto, en función del precio de venta del inmueble para todo tipo de declarante. El tipo máximo, que se situaba en el 11%, ahora puede pasar al 13%. La nueva escala contempla un tipo del 10% hasta un precio de la vivienda de 600.000 euros, del 11% hasta 900.000 euros, el 12% hasta 1,5 millones y a partir de este precio al 13%.

Algunos expertos aconsejan evitar operaciones mediante ITP y hacerlo por IVA

Según recoge la norma aprobada por Cataluña, por gran tenedor se entiende a aquella persona física o jurídica propietaria de más de diez inmuebles de uso residencial o con una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial situados en Cataluña, o de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial, que se encuentren ubicados dentro de la zona de mercado residencial tensionado declarada por la Generalitat, sin incluir en este cómputo los garajes y los trasteros.

Sin embargo, hay un pequeño resquicio para evitar este ‘impuestazo’ según la Ley de aplicación del IVA, que abre una puerta a pagar el 10% de IVA o el 4% si se trata de vivienda protegida, lo que, sin duda, supondría un alivio para el sector de la rehabilitación que podría deducir el impuesto estatal y no sobrecargar el precio con el ITP aumentado. Otros expertos fiscalistas consultados, que piden no ser mencionados, señalan que están aconsejando a sus clientes evitar operaciones mediante ITP y hacerlo por IVA.

Para que la rehabilitación se realice por IVA a un tipo general del 10% (que además puede ser deducido en la actividad empresarial) y no por el 20% del ITP (que sería un coste directo), la norma que regula este impuesto estatal especifica que más del 50% de las ejecuciones de obra comprendidas en el proyecto deben estar dirigidas a la consolidación de elementos estructurales del inmueble, bien se trate de fachadas o cubiertas.

Los trabajos deberían ir asociados a pruebas y dictámenes profesionales, visados de proyecto, así como la calificación de los colegios profesionales que correspondan: arquitectos, ingenieros o aparejadores. Además de cumplir este requisito, el coste total de las obras debe exceder del 25% del precio de adquisición de la edificación o del valor del mercado antes de la rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo. No obstante, advierten que la interpretación e inspección a posteriori de esta aplicación puede elevar la litigiosidad con la autoridad tributaria catalana a la hora de defender la validez del 20% de ITP, en lugar de la aplicación del IVA.

El coste tributario se reparte a partes iguales entre Estado, administración local y autonómica

El Registro de Economistas Asesores Fiscales (Reaf), en su Guía sobre la tributación de la propiedad y el alquiler de vivienda, pone de relieve como la propiedad de una vivienda devenga una cascada de tributos a medida que se avanza en su proceso, desde el promotor hasta el comprador final, que se traduce en un encarecimiento del producto final. La mitad de este coste tributario va a manos de la administración estatal a través del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (Irpf). Cerca del 27% a la administración local, mediante el impuesto de construcciones, plusvalías e Impuesto sobre bienes Inmuebles (IBI). El 23% va a parar a las arcas de la administración autonómica a través del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD).

La carga fiscal es significativa tanto para el promotor como para los compradores, ya que representa aproximadamente el 10% de los costes totales en ambos casos (un 8,74% para el promotor y un 10% para el comprador), costes que en la mayor parte de los casos se trasladan al precio final de venta.