La inversión resiste pese a la incertidumbre

Como cada año, EjePrime realiza en las últimas semanas de diciembre un repaso a los últimos doce meses en el negocio del real estate, marcados por el impacto de la pandemia del Covid-19. Análisis macroeconómico de España y el mundo, un repaso de los fenómenos sociales que ha provocado el coronavirus y un recorrido por el impacto en las principales empresas del sector forman el Especial 2020: el negocio del real estate en el año del Covid-19.

Especial 2020: El negocio del real estate en el año del Covid-19  

El coronavirus paralizó el mercado los primeros meses de 2020 y, aunque con la desescalada aumentaron las operaciones, los inversores continuaron prudentes ante la incertidumbre provocada por la pandemia y no se alcanzaron las cifras de años anteriores, volviendo a valores inferiores al 2014. La inversión inmobiliaria en España en 2020 fue de 8.800 millones de euros, un 30% por debajo del año anterior, como consecuencia de la crisis del Covid-19, según datos de la consultora Cbre.

Durante el primer trimestre, el sector inmobiliario atrajo 4.000 millones de euros de inversión, lo que supuso prácticamente duplicar el volumen que se registró el pasado año y casi la mitad del total del año. A partir de marzo, con la irrupción de la pandemia, el volumen de inversión descendió. Entre abril y junio se registraron niveles mínimos no vistos desde 2013, unos mil millones de euros. Desde entonces, el volumen de inversión fue escalando, aunque sin alcanzar las cifras de años anteriores. En verano, con la desescalada, la inversión repuntó ligeramente hasta superar los 1.500 millones de euros y en los tres últimos meses del año se realizaron inversiones inmobiliarias por valor de 2.000 millones de euros. En cuanto a número de operaciones, el descenso se sitúa entre el 30% y el 35% respecto al pasado año. Los inversores internaciones coparan el mercado y representaron el 76% del total invertido, frente al 65% del año anterior. Aun así, el mercado sigue contando con gran liquidez, un factor que unido a la escasez de opciones de inversión puede aportar altos retornos a los inversores. Y, a pesar de la poca actividad, los inversores seguirán compitiendo por el producto más prime y de menor riesgo, es decir, lo que cuenten con una buena localización, calidad e ingresos estables.

Por sectores, las oficinas representaron el 21% del volumen total de inversión en el inmobiliario español, situándose alrededor de 2.000 millones de euros, lo que supone un descenso del 52% respecto a un año antes. Pese al Covid-19, los inversores enfocados en este segmento mantuvieron su interés en el producto más prime, mientras que el producto value-add perdió atracción. Este fenómeno se ha debido a la dificultad de obtener financiación para este tipo de activos. Además, ante la inestabilidad del mercado, comprador y vendedor podían contar con expectativas distintas en la operación.

La inversión se recuperará en 2021 alcanzando los 9.200 millones de euros, pero sin alcanzar niveles pre Covid-19

Una de las grandes operaciones del año en el segmento ha sido la compra del edificio ubicado en el número 34 de la Calle Velázquez, situado en la milla de oro madrileña, por parte de Rx Spain Zdhl. El sector logístico fue uno de los grandes protagonistas durante el año. La inversión acumulada se situó en torno a los 1.250 millones de euros. Esta cifra se encuentra un 27% por debajo de la registrada en 2019, aunque, además de la pandemia, la falta de producto ha sido un impedimento importante para el aumento de la inversión en este segmento. En este sentido, la Zona Centro obtuvo su nivel de inversión más alto desde 2003. Este sector, además, consolida su atractivo para inversores que tradicionalmente centraban su atención en otros segmento, especialmente en retail. Unas de las operaciones más relevantes del año han sido la venta de un espacio logístico para Amazón en Alcalá por 112 millones de euros y la cartera de Sherpa Real I.S. por 145 millones de euros.

El multifamily captó 2.400 millones de euros, superando la cifra de 2.111 millones de euros registrada en el anterior ejercicio. El gran triunfador del segmento fue la vivienda en alquiler. El build-to-rent ha conseguido atraer muchos inversores hasta superar en un 48% la inversión registrada el pasado año.

Por su parte, el sector retail tuvo una evolución positiva con un aumento del 48% en inversión captada respecto al año anterior. En total, el segmento captó 2.300 millones de euros, a pesar de ser uno de los más golpeados por la crisis derivada por la pandemia. Aunque la cifra se vio influida por la venta de los activos de Intu en España. En cambio, la actividad en high street cayó de forma significativa.

Durante el primer trimestre del año, Intu vendió los centros comerciales de Parque Principado y Puerto Venecia por 290 millones de euros y Parque Principado por 150 millones de euros. Además, LCN compró 27 locales de Mercadona por 180 millones de euros.

Las desinversiones de Intu han salvado los guarismos de la inversión en el sector comercial en 2020.

El sector hotelero ha sido el más afectado por el Covid-19. Hasta noviembre, el segmento había registrado una inversión de 560 millones de euros, lo que supone un 75% menos de inversión que el pasado año.

La inversión en activos alternativos también se ralentizó por la crisis del Covid-19, aunque los inversores institucionales mantienen su interés y cuentan con capacidad de gasto para este tipo de activos.

Entre 2021-2023, se prevé que los activos entren el mercado de capitales y cuenten con una amplia demanda inversora.

Para 2021, se prevé que el inmobiliario español capte 9.200 millones de euros de inversión, según datos de la consultora Cushman&Wakefield, lo que supondrá un aumento del 18% respecto a 2020.

Los segmentos que se verán más reforzadas serán la logística, oficinas y activos alternativos como residencias de estudiantes y para la tercera edad. Hoteles e hiper y supermercados también incrementarán sus volúmenes siguiendo la tendencia de la segunda mitad de 2020.

Europa reduce velocidad

El descenso de la inversión en España está en línea con la caída a nivel europeo, que ha descendido un 25% respecto al ejercicio 2019. En los últimos tres ejercicios, la inversión superó los 320.000 millones en el continente, mientras que para 2020 se redujo a 250.000 millones de euros, según datos de Cbre.

El logístico continuará siendo el segmento con un mejor comportamiento el próximo año, seguido por el residencial multifamiliar, que se verá beneficiado por los programas de apoyo al alquiler y pago de rentas que están llevando a cabo los diferentes gobiernos.

Aunque el aumento de inversión en este tipo de activos provocará una reducción de la rentabilidad. En oficinas, la consultora prevé un incremento del apetito inversor en activos de alta calidad y buena localización, a pesar del incremento del teletrabajo.

La ciudad se recose tras el Covid-19

En todo caso, los yields de este tipo de activos en los mercados más prime ya se han contraído, como en el caso de Alemania, o mantenido estables, como en Reino Unido.

Al otro lado del Atlántico, la caída en la inversión ha sido algo mayor. En Estados Unido, la inversión cayó en un 44% hasta el tercer trimestre. Aun así, la actividad se fue despertando con el transcurso del año y en el tercer trimestre se invirtieron 61.000 millones de dólares, tres el segundo trimestre más bajo de los últimos diez años con 46.000 millones de euros invertidos en el segundo trimestre.