La alimentación seduce al retail: copa el 28% de la inversión hasta 2.000 millones

La alimentación gana atractivo. La inversión inmobiliaria en este segmento se ha disparado hasta un 96% entre 2020 y 2023, respecto al periodo prepandemia de 2017-2019. En total, en los últimos tres años la alimentación ha copado 2.069 millones de euros de inversión en España, según se desprende del Informe sobre el sector alimentación en España elaborado por la consultora JLL.

Antes de la pandemia, la alimentación representaba el 8% de las inversiones en el retail español, mientras que en el periodo comprendido entre 2020 y 2023 la cifra alcanzó el 28%. Aunque la consultora asegura que en el último año la inversión en alimentación ha disminuido, 2022 fue el año récord con un total de 709 millones de euros destinados a este sector.

Por alimentación se comprenden establecimientos como supermercados, hipermercados y tiendas independientes de este tipo de activos. Con aproximadamente 8.400 establecimientos, los supermercados representan el 46% de la superficie total, mientras que las tiendas de conveniencia destacan en número de establecimientos con más de 10.500 locales, sobresaliendo operadores como Día, Carrefour Market, Spar, Coviran y Mi Alcampo, que concentran el 42% del total de locales, aunque sólo suponen el 11% de la superficie de ventas.

Los hipermercados ocupan el 21% de la superficie total, pero suponen únicamente el 2% del número de tiendas. Por último, los establecimientos tipo discount representan el 15% de la superficie total de ventas.

La alimentación en España se concentra en un 50% en siete grandes operadores

En términos de cuota de mercado por superficie de venta, Mercadona y Carrefour dominan con aproximadamente el 25% del mercado español, aunque Día y Coviran se posicionan a la cabeza en cuanto a número de tiendas.

Por geografías, Madrid y Barcelona lideran en cuanto al número de tiendas total, pero si se tiene en cuenta el número de tiendas por cada millón de habitantes, las provincias de Girona, Tarragona y Lleida (Cataluña), así como Teruel (Aragón), presentan la mayor densidad seguidas de otras regiones con alta densidad como Cáceres y Badajoz, Lugo, Zamora, Cantabria y Cuenca. En el otro extremo, Ceuta, Melilla, y las provincias de Madrid, Burgos, Guadalajara y Valencia son las que menor densidad de tiendas presentan por cada millón de habitantes.

La disponibilidad limitada de carteras en venta y que los inversores centraron su atención en transacciones de menor volumen para hacer frente al impacto del alto coste de deuda y a la incertidumbre económica provocaron que en 2023 la inversión en el sector disminuya.

Sin embargo, el año pasado la alimentación representó unos 194 millones de euros de inversión, copando el 18% del total invertido en retail en todo el país. Para este año, JLL prevé una nueva aceleración por los recortes de tasas de interés durante el presente ejercicio.

Provincias más pequeñas como Teruel, Girona o Tarragona tinene mayor densidad de tiendas de alimentación

También se anticipa una estabilidad de la rentabilidad de estos establecimientos. Entre 2021 y 2023, todas las tipologías de activos inmobiliarios del sector de alimentación experimentaron un alza en las rentabilidades. Así, para el cuarto trimestre de 2023 las rentabilidades prime para los porfolios de hipermercados se situaron en el 7%, en el 6% para portfolios de supermercados y en el 5% para los supermercados independientes.

Silvia Damiano, directora del departamento de Value&Risk de JLL España, explica que “el precio de los activos de alimentación se encuentra entre los más estables entre todas las clases de activos inmobiliarios comerciales: mientras que, la solidez y duración de los ingresos de los activos de alimentación, junto a una esperada bajada paulatina de los tipos de interés a finales de año, apoyaría que para los activos de mayor calidad pudieran comenzar a comprimirse ligeramente a partir de ese momento”.

El informe también analiza la fragmentación que representa el sector de la alimentación en España respecto a otros países de Europa como Francia, Alemania o Reino Unido, donde el mercado se concentra en pocos grandes operadores. En España, el 50% de la superficie de ventas está distribuida entre siete grupos, incluyendo tanto grandes cadenas como Mercadona, Carrefour y Día, así como operadores regionales como Consum. Esta fragmentación añade un nivel de competitividad y variabilidad al mercado español, haciendo que la diferenciación y la adaptación a las necesidades locales sean clave para el éxito.