Los precios de la vivienda más económica suben el doble frente a las más caras

Un mercado de vivienda de dos velocidades. Todos los datos que se vienen conociendo en las últimas semanas vienen a confirmar la realidad del mercado residencial en España, que no es otra que una escalada de los precios en cualquiera de las modalidades y tipos que se ofertan. El estudio anual sobre los precios máximos y mínimos de la vivienda del Grupo Tecnitasa lo ratifica así al mostrar un incremento medio de precios del 5,95%.

Sin embargo, el hecho más significativo de este trabajo es que los importes de venta más elevados siguen subiendo a un ritmo del 4% anual, mientras que los precios para las viviendas más asequibles aumentan a un ritmo cercano al 8% (7,78%), lo que sugiere que el mercado presenta dos velocidades, dañando principalmente a aquellos compradores de menor poder adquisitivo frente a las rentas más elevadas.

Fruto de estas dos velocidades, los precios del informe de esta sociedad de valoración, consultoría y sostenibilidad registran una elevada volatilidad y van desde los dirigidos a un público de muy elevado poder adquisitivo en Madrid, con precios de 19.000 euros por metro cuadrado, Palma (16.000), Marbella (15.000), Barcelona (10.120) o San Sebastián (8.905) a compradores con un poder adquisitivo más limitado. En el otro extremo, viviendas económicas, como las de Talavera de la Reina (Toledo) por 340 euros por metro cuadrado; Ponferrada, en León, por 480 euros; Elche, en Alicante, por 509 euros; Jerez de la Frontera, en Cádiz, por 525; Alicante capital por 528, León y Castellón de la Plana por 550 y Tarragona por 585 euros por metro cuadrado.

Madrid vuelve a ser la ciudad que lidera el ránking con los incrementos más significativos 

A este respecto Fernando García Marcos, director técnico de Grupo Tecnitasa, comenta que “dado que se trata de los valores máximos y mínimos de cada ciudad y en zonas que pueden variar, el aportar promedios es menos representativo de lo habitual; no obstante, existe un claro incremento de los precios de venta (casi un 6%) debido principalmente a la desproporción entre oferta y demanda, y que estos son significativamente más acusados en las zonas más económicas”.

Madrid vuelve a ser la ciudad que lidera el ránking con los incrementos más significativos en el precio máximo en España. La calle Serrano cedió el testigo el año pasado al Paseo de Recoletos, una zona que consolida este año su liderato. En esta zona prime pueden encontrarse inmuebles totalmente reformados con altos estándares de calidad y acabados superiores, aunque también a precios de lujo. Se trata de la zona más top de España, que ha registrado un incremento del 18,75%, al pasar de 16.000 euros a 19.000 euros el metro cuadrado.

Otras ubicaciones con precios prohibitivos están en Palma, en Nou Llevant y Portitxol, con precios de 16.000 euros el metro cuadrado; en Marbella, en Puente Romano, llegan a los 15.000 euros, y en el Paseo de Gracia de Barcelona que alcanzan los 10.120 euros el metro cuadrado.

Otras capitales que han incrementado sus precios máximos, incluso por encima de la capital madrileña, son Málaga con un incremento del 28,5% en la zona de Torre del Río-La Térmica, al subir 2.000 euros el metro cuadrado. Bilbao, con una subida superior al 19% en la zona de Abandoibarra y Plaza de Euskadi, cuyo metro cuadrado ha pasado de 6.240 euros a 7.450 euros. Almería, en un porcentaje similar, al pasar de 2.100 euros a 2.500 euros el metro cuadrado en la zona comprendida entre el Paseo de Almería y la Rambla de Federico García Lorca, y zonas puntuales como Plaza de Barcelona o Avenida de la Estación. Santa Cruz de Tenerife, en el entorno de la Avenida del Tres de Mayo, ha pasado de 2.300 euros a 2.700 euros el metro cuadrado, lo que supone un incremento del 17,4%.

Lo más caro cada vez se encarece más, debido a la escasez de vivienda de primera y segunda mano

No obstante, se da la paradoja de que, en los precios mínimos, las subidas son mucho más significativas y afectan en mayor medida a los bolsillos con menor poder adquisitivo. Destaca Segovia, en la zona de El Cerro, con un incremento del 60% al pasar los precios de 800 euros a 1.300 euros el metro cuadrado. En Guadalajara, en El Balconcillo, debido a la cercanía con la capital, los incrementos han sido cercanos al 37%, al pasar de 950 euros a 1.300 euros por metro cuadrado. Otras subidas por encima o cercanas al 30% en viviendas asequibles, reseña este estudio, se encuentran en Las Palmas de Gran Canaria en La Paterna (+33,3%), en Ávila (+30,7%) o en Valencia en torno a la Avenida Primado Reig (+29,6%).

Según José María Basañez, presidente de Grupo Tecnitasa, “lo más caro cada vez se pone más caro, pero debido a la escasez de vivienda tanto de primera como de segunda mano, mientras que lo más barato está incrementando su precio muy notablemente en muchas provincias españolas”.

La mayor diferencia de precios entre las viviendas más caras y baratas se produce, por lógica, en aquellas comunidades donde los precios máximos son más prohibitivos. En las cinco comunidades autónomas donde la brecha es más acusada, el precio del metro cuadrado supera los 8.500 euros en las viviendas de zonas acomodadas y en todas ellas la horquilla se ha ampliado entre 2024 y 2025. Los ejemplos más claros son los de la Comunidad de Madrid, con un diferencial de 18.050 euros el metro cuadrado entre San Cristóbal de los Ángeles, con precios a 950 euros el metro cuadrado, a los de Recoletos, de 19.000 euros.

En Baleares, con más de 14.500 euros de diferencia entre las viviendas de Nou Llevant y Portitxol frente a las más modestas de Son Gotleu. La brecha es muy parecida en Andalucía, entre las viviendas de Puente Romano de Marbella y la zona de San Telmo o Federico Mayo en Jerez de la Frontera.

La menor diferencia entre los precios más caros y baratos sigue estando en Extremadura

Otras dos comunidades que también mantienen una gran desigualdad entre los pisos más caros y los más baratos son, Cataluña con un diferencial de 9.535 euros, que van de los 10.120 euros en el Paseo de Gracia de Barcelona a los 585 euros de Torreforta en Tarragona o el País Vasco con 7.415 euros de diferencia entre los 1.490 en Barrio Retuerto, Buen Pastor y Llano en Barakaldo (Vizcaya) a los 8.905 euros de la Avenida Libertad o Paseo Miraconcha en Donosti (Guipúzcoa).

Por el contrario, la menor diferencia entre los precios más caros y baratos sigue estando en Extremadura, con tan solo 1.760 euros entre la Avenida de Elvas en Badajoz y Aldea Moret en Cáceres. Las otras comunidades donde menos diferencia de precio hay entre las viviendas más exclusivas y las más económicas son La Rioja con 2.170 euros, la Ciudad Autónoma de Melilla con 2.300 euros o Asturias con 2.451 euros.

Aunque la tónica general del mercado de vivienda es que los precios han consolidado una tendencia alcista, este informe de Grupo Tecnitasa aporta algunos datos de descensos. En los precios para bolsillos más reducidos destaca Santander, con un importe del metro cuadrado de 970 euros, con una de casi el 26%, situándose la nueva zona en Avenida de Herrera Oria y alrededores. Otras caídas mucho menos significativas están en Torrent (Valencia) con un 13,3% más económico, al reducirse de los 750 euros a 650 euros el metro cuadrado en la Zona Estación de metro y Barrio San Ernesto.

También en Toledo, en Santa Bárbara, donde se pueden adquirir viviendas por 700 euros el metro cuadrado. Málaga, paradójicamente, también registra caídas de precios mínimos, un 3,3% menos en la zona de Palma/Palmilla, de los 600 euros a los 580 euros el metro cuadrado. La caída en los precios de las viviendas de alto standing, únicamente puede mencionarse Granada, al registrar una mínima bajada del 1,39%, unos 50 euros el metro cuadrado, en la zona de Puerto Real y entorno. Finalmente, se debe citar a Vitoria, capital en la que se ha producido una significativa reducción del mercado en el centro de la ciudad, representado ahora solo por ofertas puntuales, que se han entendido ya como no relevantes de una zona, y un consecuente desplazamiento de la zona del informe a nuevas ubicaciones como la Avenida Sur o el Paseo de la Música.