El mercado de la vivienda se fragmenta a dos velocidades desde el fin de la burbuja

Dos mercados inmobiliarios, a dos velocidades muy diferentes. La batería de datos publicados la semana pasada referentes al mercado de vivienda ha puesto encima de la mesa como desde el final de la pasada crisis inmobiliaria se ha producido una fragmentación del mismo. Una primera zona caracterizada por registrar operaciones y precios semejantes a los registrados en la anterior crisis y otra, todo lo contrario, con un parón de la actividad y, consiguientemente, un importante descenso de los precios.

De esta manera se ha desarrollado un polo próspero, compuesto por un amplio espacio de la costa mediterránea y un núcleo central en Madrid, caracterizado por un fuerte empuje de la demanda y de los precios. El segundo foco está formado por el resto de las comunidades y especialmente Castilla y León, Castilla La Mancha, Extremadura, Aragón y la cornisa cantábrica, y presenta la otra cara de la moneda, con importantes caídas de la actividad y los precios.

Según se desprende de los datos estadísticos de valor tasado de la vivienda libre del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, el arco mediterráneo (con especial empuje de las Islas Baleares y la Costa del Sol), así como algunas localidades canarias y Madrid, es el que está presionando al alza el mercado de vivienda en España.

La crisis inmobiliaria pasada no tiene nada que ver con el actual comportamiento del mercado, según los expertos 

Gregorio Izquierdo, director general del Instituto de Estudios Económicos (IEE) afirma que “la realidad actual es bien distinta a la que se produjo durante la crisis inmobiliaria; la explosión demográfica junto a la creación de nuevos hogares, en buena parte por la emigración, están siendo los motores del sector inmobiliario en zonas muy concretas del país”. En su opinión, pese a que los precios están subiendo, “estas subidas son más moderadas”, lo que puede ser una tendencia en el medio plazo.

Por su parte, para Beatriz Toribio, secretaria general de la Asociación de Promotores y Constructores de España (Apce España), “el problema actual del mercado de la vivienda radica en la falta de suelo; hay un exceso de demanda frente a una infraproducción de la última década”. Y añade que “se producen menos viviendas, a lo que hay que unir un menor poder adquisitivo de las familias que, además, cuentan con un peor acceso a la financiación que la que tuvieron en la última burbuja”.

Un estudio elaborado por la consultora Colliers y la Apce incidía en este sentido, al señalar que la transformación de un suelo desde que deja de estar calificado como rústico hasta que pasa a ser un terreno para edificar “es un proceso complejo y lento que puede oscilar entre diez y quince años, pudiendo incluso superar los veinte”.

El liderato de subidas de precios de las ciudades de más de 25.000 habitantes es para la localidad de Santa Eulalia del Río (Baleares), con un incremento del 113% desde finales de 2010 hasta ahora. En concreto, la población ibicenca ha pasado de un precio de 2.519 euros por metro cuadrado a finales de 2010, a más que duplicarlo, hasta 5.364 euros en el tercer trimestre de 2024 (últimos datos oficiales publicados).

Entre las localidades de más de 25.000 habitantes, todas las de Baleares registran aumentos destacados de precios

La capital ibicenca, por su parte, registró una subida del 91%, al pasar de 2.525 euros por metro cuadrado a 4.818 euros. En paralelo, la localidad canaria de Los Realejos experimentó un incremento del 88%, al pasar de 1.278 euros el metro cuadrado a 2.405 euros, mientras que Adeje, localidad canaria eminentemente turística, fijó un alza del 85%, pasando su valor de tasación de 1.763 euros a 3.260 euros.

El otro gran foco mediterráneo de tensiones alcistas en los precios y el único de Andalucía es la provincia de Málaga. Así, Marbella, con un incremento del 56%, se lleva el liderazgo al pasar sus precios de 2.125 euros por metro cuadrado en 2010 a 3.324 euros en 2024. Torremolinos se sitúa a continuación, con un incremento de precios del 53%, al pasar de 2.026 euros por metro cuadrado a 3.095 euros. La elevada demanda en la zona y la compra por parte de inversores extranjeros explican en buena medida este incremento.

A lo largo de estos 15 años, desde que se puso el contador a cero tras la explosión de la burbuja inmobiliaria, localidades típicamente turísticas como Benalmádena, Estepona o Fuengirola han registrado un incremento del 47%, tasa ligeramente superada por Rincón de la Victoria, con el 49%, alentada principalmente por la demanda de segundas residencias.

En Cataluña, Sant Cugat del Vallés registra una subida del 33% hasta 4.233 euros por metro cuadrado

En Cataluña, la presión alcista de los precios se ha notado, aunque en menor medida. Tan solo Sant Cugat del Vallés destaca por incrementos llamativos. Sus precios han pasado de 3.177 euros el metro cuadrado a 4.223, lo que supone un crecimiento del 33%. Tasas más moderadas fueron las de Castelldefels, con un incremento del 26%; Barcelona, con el 16%, y Gavá, el 13%. En la Comunidad Valenciana, destaca el comportamiento alcista de precios en tres localidades turísticas: Jávea, Calpe y Denia, con subidas del 57%, 36% y 34% respectivamente.

Al margen de la zona mediterránea se sitúa el foco central, con Madrid. Destacan un buen número de localidades con precios altamente elevados. Es el caso de Boadilla del Monte, que registra la mayor tasa de incremento con el 45%, al pasar de 2.462 euros por metro cuadrado en 2010 a 3.565 euros en 2024.

A causa del tirón demográfico y el elevado ritmo de creación de hogares, Madrid ciudad ha registrado un importante repunte de la demanda de vivienda que se ha traducido en un incremento de precios del 39%, mismo porcentaje que el alcanzado por Las Rozas. En la capital se ha pasado en estos años de 3.067 euros el metro cuadrado a 4.273 euros. Rivas-Vaciamadrid ha elevado sus precios el 38%. Otras localidades madrileñas con un fuerte empuje de precios son Majadahonda y Tres Cantos, con aumentos del 36%.

Por el contrario, la localidad de Puertollano registra la mayor caída de precios en España con el 47% en los últimos 15 años

En el otro lado de la balanza se sitúa Puertollano, que ha registrado la mayor caída de precios de España, al retroceder un 47%. La localidad, que se había convrtido en un foco de atracción poblacional por situarse a poco más de una hora de Madrid con la estación de AVE, ahora vive horas bajas y ha visto como sus precios han pasado de 1.130 euros por metro cuadrado a 598 euros.

Pese a la contundencia de las cifras, cabe recordar que el mercado se está moviendo a ritmos de compraventa del 10%, hasta alcanzar las 640.000 unidades al cierre de 2024. Aunque las cifras registradas van camino de alcanzar las de la pasada burbuja, el problema de fondo es claramente diferente.

Contrariamente a lo que sucedió en la parte final de la primera década de los 2000, donde el problema residió en una importante sobreoferta de vivienda y de construcción con 700.000 viviendas anuales, frente a una demanda incapaz de absorber esta oferta, hoy se trata de un problema de fuerte demanda que impulsa los precios al alza.