Las promotoras tan solo tienen suelo para construir el 15% de los pisos necesarios

El gran problema de la vivienda. Las grandes promotoras cotizadas, Aedas, Neinor y Metrovacesa, cuentan con un banco de suelo con capacidad para levantar 74.011 viviendas. Pese a que esta cifra de cierre de 2024 supone un incremento del 12,54% respecto al año anterior, apenas representa el 14,8% del volumen de pisos que se necesitan en España, lo que evidencia el problema estructural de falta de vivienda que sufre el país, informa El Economista.

El pasado año se terminó la construcción de 110.306 pisos, según los datos anunciados por el Ministerio de Vivienda, sin embargo, los informes del Banco de España reflejan que el país acumula un déficit de 500.000 unidades para poder atender la demanda creciente de vivienda y dar respuesta a la creación de nuevos hogares.

Con ello se evidencia como uno de los principales problemas de la vivienda es la falta de suelo finalista, lo que imposibilita que las promotoras puedan acelerar sus planes de negocio para construir más viviendas. Desde el sector reclaman a las administraciones que faciliten y agilicen los procesos urbanísticos dando además una mayor seguridad jurídica a los inversores. Pese a que la falta de suelo disponible eleva considerablemente el precio de los terrenos que son finalistas, las grandes firmas cotizadas lograron aumentar el pasado año sus bancos de suelo cruzando el umbral de las 20.000 unidades.

El sector reclama a las administraciones que faciliten y agilicen los procesos urbanísticos 

Concretamente, Neinor hizo crecer su cartera un 27,7% hasta situarla en 23.000 unidades, que incluyen suelo propio y suelo bajo gestión. De este, el 89% está listo para construir (es finalista) y se encuentra principalmente en el este y la zona centro de España. Para llegar a este punto, la promotora invirtió en 2024 un total de 769 millones de euros en suelo, incluyendo compras propias y en joint ventures. En el año 2023, Neinor tenía 6.000 viviendas en diferentes fases de desarrollo, sin embargo, a finales de 2024 son casi 10.000 viviendas.

Este incremento del 66% se debe a la estrategia de crecimiento eficiente en capital que la compañía que lidera Borja García-Egotxeaga puso en marcha en 2023 con su Plan Estratégico, lo que le ha llevado a cerrar distintos contratos de coinversión y corporativos, siendo el más relevante el alcanzado con Bain Capital.

Neinor llegó a un acuerdo con el fondo para adquirir el 10% de Habitat por 32 millones y hacerse con la gestión de toda su cartera de activos. Con esta alianza Neinor sumó terrenos con capacidad para levantar unas 8.000 viviendas, si bien, parte de estos suelos pasaron a finales de 2024 a manos de Aedas.

Así, la promotora que dirige David Martínez, cerró el pasado diciembre con Bain Capital la compra de 46 solares por 132 millones de euros. Estos suelos tienen capacidad para levantar 2.782 viviendas, el 88% de ellas en la Comunidad de Madrid. Esta operación supuso un gran impulso al banco de suelo de Aedas Homes, que en 2024 creció un 26,7% hasta alcanzar las 23.411 unidades, frente a las 18.469 de 2023. 

Neinor hizo crecer su cartera un 27,7% hasta situarla en 23.000 unidades

Del volumen total, alrededor del 85% es suelo finalista y un 49% se encuentra en la zona centro de España (Madrid, Valladolid, Pontevedra y A Coruña). Aedas Homes protagonizó también el pasado año otra operación de calado al hacerse con Inmobiliaria Espacio, lo que inyectó suelo para 800 viviendas a su cartera.

Por su parte, Metrovacesa es la promotora de las tres cotizadas que maneja un mayor banco de suelo, con capacidad para levantar 27.600 unidades y un valor bruto de 2.411 millones de euros, del que el 82% es de uso residencial y el 18% es terciario. Del total de su cartera, el 77% de las viviendas están en terrenos finalistas y la mayor parte se encuentran en Andalucía, seguida de la zona centro. En 2024 la compañía que dirige Jorge Pérez de Leza destinó una inversión de 62 millones de euros en compras de suelo y otros 38 millones de euros a urbanización de suelos ya en cartera.