David Martínez (Aedas Homes): “Antes de la crisis se despachaba la vivienda y si tardabas, venía otro y la compraba”

Con proyectos a sus espaldas como Operación Chamartin o Valdebebas, David Martínez se puso al frente de Aedas Homes, nuevo proyecto inmobiliario creado por Castlelake, el pasado septiembre. Según el directivo, el negocio residencial ha cambiado con los años, se ha sofisticado y se ha puesto al consumidor en el centro. No obstante, asegura que es un negocio en el que nadie se puede dormir, ya que se trabaja con periodos “casi geológicos” y el “nuevo cliente” tiene una manera de consumir inmediata.

Pregunta: Ha participado en proyectos como Operación Cahamartín o Valdebebas, entre otros. ¿Qué le lleva a afrontar un reto como Aedas Home?

Respuesta: Me lleva la oportunidad de mercado. En los próximos años el mercado del desarrollo residencial en España crecerá, y la oportunidad que se me ofreció era formar parte de esta transformación de la mano de una de las compañeras que más están destacando en este negocio. He estado vinculado al sector inmobiliario desde el inicio de mi carrera, pero en distintos proyectos y en distintos sectores. Todos guardan relación con la creación.

P.: ¿Cómo valora esta nueva etapa?

R.: Una etapa más. La trayectoria profesional de las personas hoy en día suele ser una sucesión de proyectos, que pueden ser en la misma o en diferentes empresas. Yo tuve un profesor de factor humano, que daba clases en Harvard, que decía que el ciclo profesional de una persona comprendía ciclos de mil días. Es el periodo en el que se pueden maximizar los esfuerzos, la ilusión y el compromiso de una persona.

P.: Al calor de la recuperación han surgido nuevas promotoras inmobiliarias. ¿Qué tiene de característico el nuevo negocio residencial que está surgiendo?

R.: Después de la crisis ha surgido un nuevo grupo de promotoras, y si proliferan es porque hay una necesidad y una demanda de vivienda nueva. Y surgen cimentadas en unos pilares diferentes a los de antes de la crisis. Básicamente son promotoras muy profesionalizadas, especialmente en la toma de decisiones estratégicas.

P.: ¿Podría enumerar los principales cambios?

R.: El periodo anterior estaba liderado por emprendedores hechos a sí mismos, que habían creado grandes grupos, mientras que en el actual las compañías tienen consejo de administración y una gran profesionalización en la toma de decisiones. En segundo lugar, el esquema financiero de las nuevas compañías es más sólido: en el ciclo anterior las empresas estaban muy apalancadas y muy endeudadas, y en el ciclo actual, hay un menor volumen de deuda. En tercero, el tipo de vivienda ha cambiado: se hace un producto mejor. Y por último, el cliente ha evolucionado: es mucho más sofisticado. En el ciclo anterior, se despachaba la vivienda y, si tardabas, venía otro y la compraba. Además, vivíamos en una situación paranoica: pensábamos que la vivienda siempre iba a crecer, por lo que había que comprar rápidamente. Hoy el cliente sabe lo que quiere y quiere participar en el proceso de creación del producto.

Previsiblemente tendremos otra crsisi, pero es porque siguen una lógica

P.: ¿Se puede decir entonces que en esta nueva era del real estate en España el consumidor está en el centro?

R.: Sin lugar a dudas. Hoy en día el comprador quiere viviendas más grandes, quiere zonas comunes y que su vivienda sea energéticamente eficiente. Ahora, echa números de cuánto le costará el mantenimiento, antes no. También se interesa por los materiales. Lo analiza todo mucho más.

P.: El millennial es la próxima generación que comprará pisos en España. ¿Qué herramientas tienen para seducir a este nuevo cliente?

R.: Lo que tenemos es buen producto y bien ubicado, que creemos que es el elemento que más tiene en cuenta el nuevo consumidor a la hora de adquirir una vivienda.

P.: ¿Y sólo quiere vivir en el centro?

R.: No, porque el centro de las ciudades es caro en todos los sentidos. Hay que distinguir dos tipos de perfiles: el de comprador de vivienda como usuario y el comprador de vivienda como inversor. Lo normal, en el caso de comprador joven, cuando quiere comprarse una vivienda es que deba irse fuera de la ciudad, porque sus recursos son limitados. Dicho esto, seguimos distinguiendo entre dos tipos de clientes: el joven que compra una vivienda o el que la alquila, y por ahora, el alquiler está ganando terreno a la compra en un usuario con características millennial. Y en la medida en que consoliden su situación, se lanzarán a la compra.

P.: ¿Cómo cree que evolucionará el negocio residencial en España en los próximos años?

R.: Deseo que crezca de una forma ordenada. Que los precios evolucionen de una manera progresiva, pero que lo hagan a la vez que los salarios, ya que, si se estancan, el precio de la vivienda también se bloquea.

P.: Y fuera de España, ¿cómo está evolucionando el negocio residencial?

R.: Ya en España es un negocio que no es homogéneo y fuera de España se comporta de una manera totalmente diferente. En Francia, el suelo es público, lo que configura un mercado distinto. En Inglaterra, las viviendas son prefabricadas, por lo que se tarda, como mucho, seis meses en construirlas. El mercado residencial español no es comparable con ningún otro. Si coges un avión un día despejado y cruzas Europa, España se ve como un conjunto de ciudades y con mucho espacio vacío entre medio. Si pasas a Francia, Alemania u Holanda, ves un continuo, ya que la estructura empresarial, social e histórica de estos países ha sido distinta. Y el urbanismo también. Nuestro mercado es muy local, y el tipo de producto que hacemos en Madrid es totalmente distinto al de Barcelona.

No creo que estemos en una burbuja, pero es cierto que es un sector sometido a ciclos

P.: Hay muchas promotoras que se han lanzado a ofrecer periodos de descuentos para la venta de pisos. ¿Hay hueco para un negocio residencial low cost en España?

R.: Estoy convencido de que sí. El mercado residencial es muy diverso, y puedes encontrar viviendas de un millón de euros y, no muy lejos, otras más accesibles. Sí que hay sitio para más sub mercados, pero atendiendo a su demanda. Es como en un supermercado, un mismo producto se vende bajo diversas marcas cuyo precio varía. Pero también variarán sus calidades.

P.: ¿Se puede hablar de guerra de precios en el sector residencial?

R.: Posiblemente. Hay vivienda terminada que no se ha podido vender en los últimos años y sus propietarios quieren darle salida, y qué mejor manera hay que una bajada de su precio. Yo creo que es bueno para el sector, es una competencia sana y permite que se regenere el mercado.

P.: Muchos profesionales coinciden en que se está volviendo a vivir una burbuja inmobiliaria y que nos aproximamos, a medio plazo, a una nueva crisis. ¿Qué opina?

R.: No creo que estemos en una burbuja, pero es cierto que es un sector sometido a ciclos. Hubo una crisis en el año 73, otra en 85, otra en el 93, una en los 2000 y la última en 2007. Previsiblemente tendremos otra, pero tiene una lógica. Nuestra industria es muy particular, ya que desde que se detecta la demanda hasta que puedes ofrecer un producto terminado pasa mucho tiempo. Se producen desajustes en el mercado y así se gestan las crisis. Y esto se ve agravado por el mercado de suelo, ya que no hay. No puedo comprar un suelo y empezar a promover. No existe y la única opción es fabricar ese suelo, que es un proceso larguísimo, sujeto a una normativa compleja, heterogénea y que depende de muchos actores. Es un negocio que no se puede comparar con el resto. Cuando Huawei, por ejemplo, quiere lanzar un nuevo móvil al mercado, sólo tarda meses en tenerlo disponible en sus tiendas. Conoce la demanda y la satisface. Nosotros tardamos años y esto hace que los precios del producto disponible se disparen. Es una pescadilla que se muerde la cola.

P.: Dígame una lección que haya aprendido de la crisis económica

R.: A mirar con perspectiva las cosas. A levantar la vista. Durante la crisis se tomaron decisiones pensando en el corto plazo y creo que hoy en día se analiza todo mirando al futuro.