Judit Montoriol (CaixaBank): “El proceso de ajuste del mercado inmobiliario será acotado”

Judit Montoriol, economista lead del servicio de estudios de CaixaBank, apunta que la temida crisis económica esperada para los próximos meses impactará en el sector residencial, pero asegura que la actividad no se desplomará y, aunque se ralentizarán las transacciones, los precios seguirán en una tasa de crecimiento positiva.

Montoriol señala que la actividad inversora en el mercado del alquiler puede ir al alza en el corto plazo, ante la mayor dificultad de los consumidores para acceder a la vivienda en propiedad. La economista cree que el inmobiliario español está en una posición más ventajosa respecto 2008 para soportar la embestida de una crisis y apunta que países europeos como Países Bajos, Luxemburgo o Suecia pueden tener más dificultades.

Pregunta: Después de un año y medio de mucha actividad en el sector y el inicio de las subidas de tipos de interés por el BCE, se espera un segundo semestre a la baja. ¿Habrá desplome del precio de la vivienda y compraventas?

Respuesta: Se empiezan a observar los primeros signos de moderación en el mercado inmobiliario español, aunque aún son muy débiles. El mercado seguirá desacelerándose, pero el riesgo de que se produzca una corrección brusca en el mercado inmobiliario es bajo gracias a unos fundamentales mucho más sólidos que en el anterior ciclo: no hay crecimiento excesivo del crédito, ni relajación de los estándares crediticios, tampoco una excesiva exposición bancaria al sector. Además, el elevado porcentaje de hipotecas concedidas a tipo fijo limita el impacto del aumento de los tipos de interés sobre los hogares recientemente hipotecados. En CaixaBank Research prevemos que el proceso de ajuste del mercado inmobiliario será acotado, con un número de compraventas que descenderá algo más de un 10% en 2023. Es cierto que el precio de la vivienda se ralentizará de forma notable, pero también que se mantendrá una tasa de crecimiento positiva.

P.: ¿Cómo puede impactar la subida de tipos a la rentabilidad del mercado residencial?

R.: La rentabilidad de la inversión inmobiliaria tenderá a verse reducida por el aumento de los tipos de interés. Sin embargo, pensamos que en el actual entorno inflacionista y de elevada volatilidad en los mercados financieros, la inversión en activos reales, como los inmobiliarios, puede verse favorecida.

P.: ¿Nos acercamos a un escenario a dos velocidades: el precio de la vivienda seguirá subiendo en grandes capitales y se desplomará en medianas y pequeñas localidades?

R.: Hasta la fecha, el precio de la vivienda muestra una tendencia alcista de forma generalizada en la mayor parte de la geografía española, pero la intensidad del crecimiento está siendo muy desigual. En el segundo trimestre de 2022, prácticamente todas las provincias registraron un avance interanual del precio de la vivienda mientras que más de un tercio de las provincias anotaron avances superiores al 5%. También en la gran mayoría de los municipios mayores de 25.000 habitantes se observan crecimientos generalizados y se registran avances superiores al 5% en más de la mitad de las localidades. Este crecimiento a distintas velocidades está provocando un aumento de la dispersión en los precios de la vivienda: la distancia del precio entre la provincia o el municipio más caro y el más barato sigue ampliándose. Los modelos de previsión de CaixaBank Research apuntan a una moderación de estos repuntes en el próximo año. Esta desaceleración podría ser algo más acusada en los municipios medianos y menor en las grandes capitales, donde la fuerte demanda estructural suele mantener mejor los precios, pero en ningún caso esperamos correcciones abruptas de precio.

“La distancia del precio entre la provincia o el municipio más caro y el más barato sigue ampliándose”

P.: Ante un escenario de mercado con más dificultades para que el consumidor acceda a financiación bancaria, ¿En los próximos meses irá ganando peso las operaciones de compra de residencial para alquiler?

R.: El mercado del alquiler se encuentra muy tensionado en la actualidad, especialmente en las grandes ciudades, por la escasez de oferta de vivienda asequible. Además, es muy probable que la demanda de vivienda en alquiler vaya en aumento en los próximos meses ante la mayor incertidumbre económica y el aumento de los tipos de interés, que dificultan el acceso a la vivienda en propiedad. En este sentido, es de esperar que haya oportunidades para inversores que entren en el mercado de compraventa con la finalidad de alquilar las viviendas.

P.: ¿Cómo puede afectar el tope a las rentas del alquiler a la inversión en residencial para alquiler?

R.: Hay muchos estudios internacionales que muestran como el tope en el precio del alquiler desincentiva la inversión en vivienda de alquiler. De todos modos, habrá que ver como se articula en el texto final esta limitación de las rentas para poder evaluar su potencial impacto en el mercado.

P.: Si la demanda sigue fuerte, pero sin poder acceder a la propiedad, ¿cómo puede afectar una desaceleración de construcción e incorporación de obra nueva a medio y largo plazo?

R.: La oferta de vivienda es actualmente muy limitada: la producción de vivienda nueva, con unos 109.000 visados de obra nueva en los últimos doce meses hasta mayo, es inferior a la creación de neta de hogares, que se sitúa en 180.000 anual hasta el segundo trimestre de 2022. Por otro lado, un factor que ha limitado la recuperación de la oferta pospandemia ha sido el fuerte incremento de los costes de construcción. Recientemente, la tendencia alcista de los costes parece haberse frenado y el descenso de los precios de los metales industriales en los mercados internacionales apuntan a unos avances más contenidos de los costes de construcción. Con todo, el menor crecimiento económico y la mayor incertidumbre no favorecerán la recuperación de la oferta.

“La tendencia alcista de los costes de la construcción parece haberse frenado y apuntan a unos avances más contenidos en los próximos meses”

P.: Comparado con otros países europeos, ¿qué fortalezas y riesgos presenta el residencial español?

R.: El mercado residencial español no muestra señales de sobrecalentamiento. En principio, el riesgo de que se produzca una corrección brusca en el mercado inmobiliario es bajo. Por un lado, la actual tendencia alcista de los precios se explica por el fuerte desajuste entre una oferta estable y una demanda muy fuerte, que en muchos casos se trata de demanda de reposición, y, lo más importante, no se detecta un auge de compras por expectativa de revalorización del activo. Por otro lado, tampoco se observa un crecimiento excesivo del crédito, ni una relajación de los estándares crediticios, ni una excesiva exposición bancaria al sector. Además, dada la mayor contratación de hipotecas a tipo fijo, del 60% en 2021 frente a menos del 3% entre 2003 y 2007, la subida de tipos tendrá un impacto limitado en los hogares recientemente hipotecados.

P.: ¿Qué mercados residenciales europeos cuentan con peores cartas ante una posible recesión económica en los próximos meses?

R.: En muchas economías desarrolladas, el precio de la vivienda ha subido de forma muy significativa a lo largo del pasado ciclo expansivo, una tendencia que se aceleró durante la pandemia y que ha alimentado el temor de que se hayan formado burbujas inmobiliarias en algunos mercados. Los países que más preocupan son aquellos en los que se observan signos de sobrevaloración y en los que los hogares presentan niveles de deuda elevados. En este grupo destacan Canadá, Nueva Zelanda y Australia. En Europa, los casos más preocupantes son Países Bajos, Luxemburgo, Suecia, Dinamarca y Noruega. Recientemente, el agresivo aumento de los tipos de interés que están llevando a cabo los bancos centrales en su lucha contra la inflación, junto con la introducción de algunas medidas macroprudenciales en las economías con mayores desequilibrios, deberían favorecer una moderación de estas tendencias alcistas. También es cierto que existe una cierta preocupación que en los mercados inmobiliarios más sobrevalorados se pueda producir una corrección brusca.