Ignacio Sobrino (JLL): “Las oficinas en Barcelona se recuperarán a menor ritmo que en Madrid”

Barcelona sufrirá más la reconversión del mercado de oficinas. Así lo ha apuntado Ignacio Sobrino, responsable de oficinas de JLL. La atracción del sector tecnológico, lo que le hizo crecer, será ahora lo que la hará más débil. “Son las empresas que más están reduciendo su huella”, sostiene el directivo. Además, Sobrino apunta a un buen segundo semestre en la contratación de espacios de trabajo y que el flex ganará fuerza. “O tienes un edificio inteligente que cumpla todos los requisitos o un inquilino internacional te descartará”, añade el directivo.

Pregunta.: ¿El mercado de oficinas alcanzará niveles pre Covid este año?

Respuesta: No. Para ver el estado de la recuperación tenemos que fijarnos en los datos macro como el empleo. Estos datos junto a la mejora de la situación sanitaria y esperanza que a la vuelta a las oficinas tras el verano alcance el 70%. Aterrizado al inmobiliario, en el segundo trimestre del año, la contratación ha sido de 138.700 metros cuadrados, un 48% más que en el mismo periodo del año anterior. La cifra se ha visto impulsada sobre todo por la contratación en Madrid, de 80.000 metros cuadrados. En Barcelona la contratación ha estado en 48.000 metros, un descenso del 28% respecto al anterior trimestre, cuando hubo un gran repunte aumento del 20%.

P.: ¿Y qué puede esperarse para la segunda mitad del año?

R.: No tengo la bola de cristal, pero todos los indicadores son positivos y las previsiones son alentadoras. Esperamos que la demanda supere los 500.000 metros cuadrados de contratación por encima de la registrada en 2020.

P.: ¿Se disparará la disponibilidad con los nuevos proyectos?

R.: De momento se ha incrementado en la periferia y en las plazas satélite, pero se ha reducido en Central Bussines District (CBD) y zonas secundarias en Madrid, por la mayor absorción que ha habido en M-30, mientras que en Barcelona se ha situado en el 6,7%. Pero prevemos que en 2021 aumentará la disponibilidad por el nuevo stock.

P.: ¿Caerán las rentas ante la nueva oferta?

R.: Calculamos que las rentas se mantendrán estables, aunque con ajustes a la baja en el algún submercado. El pasado año hubo una ligera caída a de hasta el 2%, pero en general los propietarios han querido mantener el valor activos. En cuanto a los yields, hay estabilidad, pero en los mercados secundarios se ha registrado una ligera compresión por la escasez de productos en prime. Las rentabilidades de las oficinas prime han sido del 3,35% Madrid y 3,60% en Barcelona y prevemos que se mantengan con algunos recortes en zonas secundarias.

P.: ¿La inversión va a repuntar en la segunda mitad del año?

R.: De momento, en Madrid y Barcelona se ha alcanzado 600 millones de euros, lo que supone un incremento del 190% respecto al año anterior por la fuerte actividad en Barcelona. Estamos en contexto de recuperación y hay mucho apetito inversor, sobre todo para los activos core y core plus.

P.: Tras el Covid-19 cambiará el diseño de las oficinas, ¿cómo afectará al mercado? ¿se seguirán viendo grandes contrataciones?

R.: Las grandes compañías van a seguir apostando por edificios insignia y seguiremos viendo grandes contrataciones. Lo que puede suceder es que opten por reducir su huella o reubicarse en otros espacios.

P.: Ante la nueva organización de las empresas y las oficinas ¿qué peso ganará el flex?

R.: La mayoría de los empleados demandan más espacios híbridos. En general las empresas han sabido adaptarse y prepararse, lo han tenido que hacer a la fuerza para poder ser más eficientes y productivos. De momento, el requerimiento de la distancia social no ha llevado a una caída de la ocupación, y todavía es pronto para saber que densidad habrá en las oficinas. Por eso, los grandes tentants no han hecho movimientos y siguen definiendo el modelo de trabajo. Veremos si eso va a terminar generando una reagrupación de metros cuadrados en las sedes centrales, con huello más pequeñas y crecer por proyectos en espacios flexibles, pero creo que en septiembre veremos más contratación de este tipo de espacios en septiembre.

P.: ¿Se están recuperando a diferentes velocidades el mercado de Madrid y el de Barcelona? R.: Notamos una diferencia. Lo que en prepandemia fue un motor de desarrollo de crecimiento como un polo de atracción para empresas tecnológicas y farmacéuticas puede hacer que la recuperación sea más lenta, porque estos sectores son los que más están reduciendo huellas de ocupación. Por lo que en Barcelona puede que la recuperación se enquiste más.

P.: Con el auge del teletrabajo, ¿otras plazas de más allá de Madrid y Barcelona conseguirán captar la inversión?  

R.: Pese a la liquidez que tiene el mercado, más del 80% de la inversión en oficinas sigue centrado en Madrid y Barcelona, pero con la recuperación y la falta de producto hay ciertos perfiles que están mirando oportunidades en Málaga o Bilbao y en menor medida en Valencia. Los inversores están empezando a mirar, pero el interés es para proyectos super prime muy concretos.

P.: La sostenibilidad ha cogido relevancia en la cartera de los inversores ¿Qué pasará con los activos que no se renueven?

R.: No hay duda de que la sostenibilidad se ha convertido en un imprescindible para los inversores y no creo que sea por Covid-19, es una evolución de una tendencia. Los inquilinos cada vez están más concienciados y lo tienen muy en cuenta, así que obliga a los propietarios a ponerse al día. Los activos que no se renueven se pueden quedar fuera.

P.: ¿Va a ganar el mismo peso la tecnología que la sostenibilidad? ¿Los edificios que no sean inteligentes van a perder valor?

R.: O tienes un edificio inteligente que cumpla todos los requisitos o un inquilino internacional te descartará.