El manual de juego de Pekín para solucionar la crisis inmobiliaria china

El gobierno chino ha movido ficha ante el derrumbamiento de su real estate, durante muchos años uno de los principales motores de una economía china que crecía a ritmo agigantado. Ahora, el motor se ha detenido y los ratios de crecimiento del Producto Interior Bruto (PIB) son más modestos.

Los expertos apuntan a un cambio estructural de las dinámicas del sector inmobiliario que se han conjurado en una caída de una caída de las ventas. El pasado 17 de mayo, la segunda mayor economía del mundo anunció su mayor plan hasta ahora para hacer remontar el sector, con 300.000 millones de yuanes (38.000 millones de euros) para invertir en la compra de viviendas vacías que están lastrando las cuentas de las inmobiliarias.

El plan de Pekín para que el sector retome el pulso habitual tiene tres claves: ayudar a liquidar el exceso de existencias de viviendas, para que los promotores tengan exceso a la financiación y que las viviendas se entreguen a tiempo; la entrega puntual de las viviendas y fomentar la recompra de terrenos “ociosos”.

Así, el dinero se invertirá en la compra de viviendas que se han construido, pero no vendido. Las administraciones locales podrán decidir si se adhieren al programa en función de sus necesidades. La política es aplicable a todo tipo de promotores, tanto si son de propiedad estatal como si no.

A esta inversión nacional se le suma la nueva política monetaria, anunciada ese mismo día por el Banco Popular de China, que ha eliminado el límite nacional de los tipos hipotecarios para primera y segunda vivienda. Además, redujo en 0,25 puntos porcentuales los tipos de interés de los préstamos vinculados a los fondos de previsión para la vivienda de los particulares.

El plan recoge los mayores esfuerzos de Pekín hasta la fecha para enderezar la situación del sector, pero no son los primeros. El pasado 30 de abril, el gobierno central se pidió a las autoridades locales que asimilarían el stock residencial.

A principios de año, Pekín lanzó el proyecto lista blanca, en el que se seleccionan los desarrollos del país que están sujetos a financiación estatal. El objetivo principal del mecanismo pasa por facilitar la financiación de los proyectos del sector inmobiliario, altamente endeudado.

Además de las viviendas sin vender, el inmobiliario chino tiene un problema con las propiedades prevendidas pero inacabadas. El subdirector de la Administración Nacional de Regulación Financiera, Xiao Yuanqi, declaró ante periodistas que los bancos comerciales han concedido 935.000 millones de yuanes en préstamos para terminar la construcción de proyectos incluidos en la lista blanca desde que se lanzó el programa en enero.

El proyecto lista blanca de Pekín ha financiado 935.000 millones de yuanes en préstamos

Con el nuevo plan de los 300.000 millones de yuanes, las empresas estatales tendrán acceso a estos fondos para comprar viviendas inacabadas y destinarlas a la vivienda asequible. Este proceso lo controlarán 21 entidades financieras del país con unos tipos al 1,75%, según informó el propio Tao Ling, Vicegobernador del Banco Popular de China. Así, la inversión ascendería a 500.000 millones de yuanes.

A pesar de los esfuerzos de Pekín, los analistas coinciden en que las medidas son insuficientes para sortear la crisis. En una nota publica el siguiente lunes, Goldman Sachs insistía en la dimensión de la crisis del inmobiliario chino apuntando que cuenta con un stock por vender de treinta billones de yuanes (38.175 millones de euros), diez veces más de lo que se vendió hace en 2023. La compañía estima que se requeriría una inversión de siete billones de yuanes (890 millones de euros) de inversión en cada gran ciudad china, veinte veces más que lo anunciado por Pekín.

La receta de Goldman Sachs pasa por rescatar a los promotores y ayudar a terminar viviendas inacabadas y prevenidas (lo que persigue con el nuevo plan), pero también impulsar la demanda de vivienda y mitigar la contracción de la construcción inmobiliaria, lo que pasa por aumentar la confianza del consumidor.

Por su parte, S&P Global también ha alertado que el aumento del apalancamiento entre las empresas del sector podría provocar un repunte de impagos hipotecarios. Desde Nomura, aseguraron que sólo para terminar las viviendas inacabadas se deberían invertir 3,2 billones de yuanes (407 millones de euros), ya que la cifra de estos activos aumenta a veinte millones, además de calificar el problema de la vivienda en el país como “épico”.

China tiene el objetivo de aumentar su PIB un 5% en 2024

Los cambios estructurales del mercado chino están desplazando las ventas a mercados secundarios, lo que, según S&P, ofrece pocas ventajas a los promotores. La compañía apunta que las ventas de primera residencia descendieron un 12% en 2023, mientras que las ventas de segunda residencia aumentaron un 17%, lo que indica un traslado de la demanda. De hecho, S&P apunta que la segunda residencia iría aumentando su huella hasta copar un 43% de las ventas este año, mientras que, en 2023, lo hizo en un 37%.

Además, el estado está concentrando sus esfuerzos en la vivienda asequible con proyectos propios, lo que la agencia apunta que corre el riesgo de “canibalizarán las ventas de los promotores”.

Tras años de crecimiento económico con el real estate como uno de los principales motores, Evegrande, una de las mayores empresas del sector, colapsó en 2021 acumulando un pasivo 300.000 millones de dólares y entrando en suspensión de pagos, precipitando la crisis del inmobiliario chino que lastra la economía del país y a la que se han unido otras como Country Garden. Durante estos años, Pekín ha respondido principalmente fomentando la finalización de proyectos residenciales inacabados, que en China suelen comprarse por adelantado.

El ejecutivo chino anunció en marzo que tenía previsto intensificar su apoyo a la economía del país a través de “políticas monetarias estables y políticas fiscales proactivas”. El objetivo del gobierno para 2024 es aumentar su Producto Interior Bruto (PIB) un 5% a lo largo del año, frente al 4,6% que estima el Fondo Monetario Internacional (FMI).