Eduardo Ceballos (Aecc): “Se ha demostrado que no hay Apocalipsis retail”

Eduardo Ceballos, presidente de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (Aecc), esboza una sonrisa al repasar las cifras del sector en 2022. Las ventas ya han superado los registros prepandemia y se espera que las afluencias hagan lo propio en los próximos meses. El directivo señala que en el último año se ha demostrado que el canal físico y digital pueden crecer en paralelo y apunta que las recogidas y devoluciones en tienda benefician el tráfico en los centros. Ceballos también repasa el mix comercial pospandemia y el pipeline, donde destaca el empuje del parque comercial que, según Ceballos, ayudará a aumentar la oferta comercial en regiones con un cierto déficit.

Pregunta: Inflación disparada, alza de tipos, cambio de ciclo inmobiliario… ¿Cómo han surfeado los centros y parques comerciales el ejercicio 2022?

Respuesta: El comportamiento del sector en 2022 fue positivo, con una tendencia creciente a lo largo del año. Es cierto que en el primer trimestre se sintió el impacto del contexto geopolítico global, ya que la invasión de Ucrania tuvo repercusiones económicas en toda Europa, pero a partir de abril hubo una recuperación. Si nos fijamos en la evolución del sector en 2021 y 2022 observamos como trimestre a trimestre ha habido una recuperación de ventas y afluencias. Después del freno del primer trimestre, esta tendencia al alza aceleró, y por lo que respecta a ventas se superó los registros prepandemia. En afluencias aún estamos un poco por debajo pero, viendo la tendencia creciente de los últimos meses confiamos que se superen las cifras de visitantes a corto plazo. De momento podemos afirmar que el alza de tipos y la escalada de la inflación ha tenido un impacto muy moderado en el consumo de los centros y parques comerciales.

P.: Las ventas en centros y parques ya superan datos prepandemia, pero el ecommerce sigue ganando hueco. ¿Esto supone que el sector ya ha adoptado plenamente la omnicanalidad?

R.: La omnicanalidad ya está integrada en la operativa de los operadores, que están aprovechando esta estrategia no sólo para elevar ventas, sino para atraer afluencia a los centros mediante los sistemas de recogida y devolución. Los datos demuestran que el consumo del formato físico y digital puede crecer en paralelo. Además, el hecho que los operadores desarrollen estrategias para canalizar las compras online a través de las tiendas para ahorrar costes de envío nos beneficia, ya que ganamos afluencia que puede aprovechar todo el mix comercial del centro. Por nuestros espacios y configuración, somos un formato perfecto para aterrizar este modelo phygital, que hibrida lo físico y lo digital.

P.: ¿Este formato phygital también ha alcanzado a las rentas?, ¿Durante 2022 se ha avanzado en los contratos que contemplan un porcentaje de la renta en función de las ventas digitales?

R.: La información que manejamos no alcanza para saber el número de rentas bajo este formato, pero lo que sí que se observa en el sector es la introducción de más flexibilidad en los contratos, una tendencia que avanzó mucho en la pandemia y que se ha mantenido durante el último año. Esta estrategia sirvió para conservar los operadores después del estallido de la pandemia, lo que mostró la capacidad del sector de adaptarse rápidamente a los cambios y proteger la marcha del negocio. A raíz de eso, la flexibilidad en los contratos se ha mostrado como un aspecto clave en la relación con los operadores, ya sea introduciendo porcentajes variables respecto a ventas o modulando la duración de los contratos. Dicho esto, cada propietario y operador tiene su estrategia respecto esta flexibilidad en los contratos, por lo que existe una gran diversidad de formatos.

“La flexibilidad en los contratos se ha mostrado como un aspecto clave en la relación con los operadores”

P.: Hablemos del mix. Los datos de Aecc muestran un repunte importante de restauración, moda y paramentos del hogar, ¿Podemos decir que el mix comercial ha vuelto a la normalidad después de los cambios derivados por la pandemia?

R.: Incluso con la pandemia, no ha habido un cambio significativo del mix comercial. Para hacer un análisis sobre la evolución del mix se necesita un periodo de al menos cinco años, pero sí que se observan tendencias en la composición del mix, como el empuje de los establecimientos de alimentación, que crecieron mucho en 2020 y 2021, los comercios relacionados con el equipamiento del hogar, tiendas de informática o las tiendas de mascotas. Ahora bien, los datos de 2022 muestran que tanto restauración como otras actividades más relacionadas con el ocio han incrementado de forma notable la superficie respecto el año anterior por las ganas del consumidor de recuperar esas actividades de socialización en espacios comunes.

P.: Uno de los segmentos más golpeados en pandemia fueron los cines, que muchas veces sirven de atracción en los centros. ¿Cree que, como consecuencia de los estragos de la pandemia, el cine puede perder su papel predominante dentro del mix de los centros y parques comerciales?

R.: Estamos viendo que los cines están teniendo una recuperación muy rápida y en los últimos trimestres de 2022 han mejorado mucho respecto al año anterior. Dicho esto, es cierto que es una actividad que aún no ha recuperado las tasas de afluencia previas a la pandemia, aunque esperamos que más pronto que tarde que recupere sus niveles de facturación.

P.: Con la nueva oferta añadida en 2022, España suma 16,5 millones de metros cuadrados de superficie comercial, pero hay zonas, como Teruel o Lleida, donde la densidad comercial sigue en mínimos. ¿Cree que el mercado tenderá a una homogenización?

R.: Teniendo en cuenta los ejercicios anteriores, la incorporación de nueva oferta en 2022 no ha sido muy abultada, de 110.000 metros cuadrados, lo que supone un incremento respecto la superficie total de alrededor del 0,1% del parque. En las regiones donde actualmente hay una menor oferta comercial sería lógico que se fueran incorporando desarrollos de parques comerciales de formato mediano y pequeño, más adaptados a la demanda local y que fueran cubriendo el déficit existente. Por lo tanto, de llevarse a cabo este tipo de proyectos en determinadas zonas, el mercado sí tenderá a una homogenización.

“Los 1.800 millones de euros transaccionados en 2022 demuestran que los centros y parques se han mantenido en el foco inversor”

P.: Viendo el pipeline, parece ser que el parque comercial se erige en el formato favorito de los desarrolladores. ¿El gran retail se está bifurcando hacia parques para las compras de necesidad y centros para experiencias y compras más puntuales?

R.: No creo que se dé esa polarización tan extrema, pero sí que es cierto que el concepto de los parques se enfoca más a compras recurrentes, con aparcamientos más rápidos, y los centros se van posicionando como espacios más divertidos, que incorporan muchos servicios y buscan crear una experiencia para los visitantes más allá de las compras. Pero en el abanico central hay distintas tipologías y estrategias, y hay que ser consciente que el formato del parque y centro se adapta a la ubicación donde se encuentra y la oferta de alrededor.

P.: A principios de 2022 se apuntaba que el retail no sería un sector demasiado atractivo para el inversor, pero a cierre de ejercicio vemos como las cifras han repuntado. ¿Esta tendencia al alza seguirá en 2023?

R.: Los 1.800 millones de euros transaccionados durante el último ejercicio demuestran que los centros y parques se han mantenido en el foco inversor, con dos tendencias diferenciadas: se ha sostenido la inversión en activos y carteras de supermercados y parques comerciales y, en paralelo, también ha habido un gran movimiento en centros comerciales, retomando una tendencia que en los últimos ejercicios estaba más frenada. Respecto 2023, observamos como sigue el interés inversor y lo que tenemos que ver es el impacto que pueda tener durante el año las distintas subidas de interés, que pueden ralentizar algunas operaciones.  

P.: Por último, respecto a la actividad de Aecc, ¿cuál es el balance de 2022?

R.: Estamos muy contentos de poder constatar que el sector se ha recuperado completamente; lo llevábamos anunciado un par de años y, al final, se ha ratificado la previsión. Al final, nuestra función también es poner voz al estado del sector y contribuir a su unión e impulso. Nos enorgullece formar parte de un sector que supo capear muy bien las dificultades por la pandemia. Hemos vuelto a captar el interés de los inversores, se ha demostrado que no hay Apocalipsis retail, esas previsiones tan agoreras que surgieron en pandemia no eran ciertas. Somos un sector que cuenta con la confianza del consumidor y eso es primordial para poder reafirmar que los centros y parques comerciales en España gozan de muy buena salud.