De Croacia a Alemania: ¿cómo evoluciona el precio de la vivienda en Europa?

El cambio de ciclo inmobiliario está impactando en el precio del residencial europeo, aunque a diferentes niveles. El precio de la vivienda en los 27 países de la Unión Europea (UE) ha retrocedido, de media, un 1,1% anual a cierre del primer semestre, según los últimos datos publicados por Eurostat. El precio del residencial europeo no registraba una caída desde 2014.

España, con un alza del 3,7%, ocupa la undécima posición general y, de los grandes estados, es donde más se ha incrementado el residencial respecto a junio de 2022. La falta de oferta en el residencial español mantiene el precio en la franja alta del ránking europeo, mientras que en países como Francia o Italia el precio no cae, aunque sólo registra un leve incremento, del 0,7% en ambos casos. Por el contrario, Portugal es el quinto país con un mayor avance, registrando un encarecimiento medio del precio residencial del 8,7% anual en junio.

En total, hasta 18 países de la UE han registrado un alza del precio de la vivienda a cierre del primer semestre (Croacia, Bulgaria, Lituania, Portugal, Eslovenia, Polonia, Letonia, Estonia, Malta, España, Chipre, Irlanda, Hungría, Noruega, Bélgica, Francia, Italia y Romania), mientras que otros ocho han anotado caídas (Austria, Eslovaquia, República Checa, Países Bajos, Finlandia, Luxemburgo, Suecia, Dinamarca y Alemania). Grecia no proporciona datos.

La clasificación la encabeza Croacia, donde el precio de la vivienda ha avanzado un 13,7% respecto al primer semestre del año pasado. Según el informe de febrero del European Systemic Risk Board (Esbr), organismo creado por la UE en 2010 para supervisar la evolución económica de los países miembro, existen varios factores que explican esta subida.

En primer lugar, en algunas regiones del país balcánico una parte importante de la demanda corresponde a compradores extranjeros. Si bien la actividad transaccional general fue menor después del estallido de la pandemia, la proporción de compradores extranjeros se mantuvo en los niveles anteriores a la crisis, según datos del Banco Nacional de Croacia.  

En segundo lugar, Croacia sufrió dos terremotos en 2020, los cuales afectaron la región de Zagreb y dañaron parte del parque de viviendas. Además, los seísmos también revelaron algunas deficiencias en los estándares de calidad de las viviendas construidas antes de los años 1960, es decir, antes de que se introdujeran normas antisísmicas en Croacia.

Esto ha supuesto, por un parte, que muchas viviendas hayan quedado fuera de mercado y, por la otra, que la reparación gradual de las viviendas dañadas, cuyo coste se estimó en el 23% del producto interior bruto (PIB) en 2020, puede inflar los precios debido a una mayor actividad de construcción y su impacto positivo en la economía.

Finalmente, otra razón del encarecimiento del residencial croata es que, en 2020, el Gobierno amplió el plan de subsidio de vivienda, que está vigente desde finales de 2017 y ofrece tasas de subsidio más altas en las regiones menos desarrolladas, añadiendo al plan gubernamental los compradores que accedían por primera vez a la propiedad, lo que estimuló la demanda.

En el otro lado de la balanza se encuentra Alemania. El precio de la vivienda en el país germano registró un descenso anual del 9,9% en el primer semestre del ejercicio. Exceptuando Berlín, donde el precio medio de la vivienda anotó una leva alza del 0,5%, las demás capitales del país registraron descensos del precio de la vivienda en el primer semestre de 2023, según JLL. En Múnich, el precio cayó un 10,9%; en Stuttgart, un 10,7%; en Düsseldorf, un 9,7%; en Frankfurt, un 8,1%; en Leipzig, un 7,7%; en Hamburgo, un 6,3% y en Colonia, un 2,9%.  

Un informe del pasado febrero elaborado por Deutsche Bank ya apuntaba que el shock provocado por el incremento de las tasas de interés había puesto fin al boom en el residencial germano. Los elevados aumentos de precios y los rendimientos de las acciones son cosa del pasado. “Unos costes de financiación significativamente más altos sugieren caídas de precios aún más pronunciadas”, apuntaba la entidad.

Deutsche Bank también reflexionaba sobre que este descenso del precio acontecía en un contexto de falta de oferta en la mayoría de las ciudades alemanas. “En 2023, 59 de las 126 mayores ciudades tendrán mayor demanda que oferta, y en 2030, hasta 35 ciudades todavía tendrán escasez de suministro, y es probable que la escasez se extienda a las ciudades vecinas y a regiones enteras”, señalaba el informe.

El banco alemán, sin embargo, señalaba que esta escasez de oferta provocaría, tarde o temprano que los precios volverían a subir, aunque delimitaba el punto de inflexión en el momento en que el Banco Central Europeo (BCE) diera síntomas de estabilización de las tasas de interés, “lo que haría bajar las cuotas hipotecarias y estimularía la demanda”, aseguraba Deutsche Bank.