El hotelero alcanzó 3.350 millones en 2024, un 30% del volumen de inversión en ‘real estate’

El hotelero logra mucho peso. Este segmento se está consolidando como uno de los productos inmobiliarios de mayor interés, ya que ha llegado a ser el segundo que más capital ha captado en el conjunto del año 2024, alrededor del 30% del total; es decir, un volumen de 3.350 millones de euros, ha informado Cbre en una nota.

El dato de este último ejercicio es un 22,3% inferior con respecto a la cifra récord de 2023. En ese ejercicio se alcanzó la cifra de 4.100 millones de euros, el segundo con mayor inversión hotelera de la serie histórica, tan solo por detrás de 2018 (con 5.000 millones). El hotelero se ha posicionado como uno de los principales focos de la inversión entre 2017 y 2024 en España, y ya acumula más de 25.000 millones de euros.

A diferencia del año precedente, donde predominaron las grandes transacciones de portfolios, el conjunto de 2024 ha estado marcado por operaciones de activos individuales, con 123 en concreto que han concentrado el 74% de la inversión (en torno a 2.500 millones de euros). La consultora destaca la compraventa de los hoteles Six Senses Ibiza, Hotel Miguel Angel y Rafael Atocha en Madrid, Labranda Suites Costa Adeje e Iberostar Las Dalias en Tenerife y AC Hotel Barcelona Forum en Barcelona. Cbre ha asesorado algunas de las operaciones, como las compraventas del Hilton Garden Inn en Sevilla, Eurostars Lucentum en Alicante, Casa Lit de Barcelona o Iberostar Las Dalias.

No obstante, también han tenido lugar algunas operaciones de portfolio relevantes, entre las que se incluyen la compra por parte de Partners Group de una participación mayoritaria en BlueSea, la adquisición del portfolio Jewel por parte de Hyatt (con tres hoteles en Tenerife), la entrada de Banco Santander con una participación en una cartera de Meliá (con hoteles en Tenerife y Menorca), y la adquisición por parte del grupo Catalonia de dos hoteles Vincci en Barcelona y Málaga.

Los compradores nacionales, un 52% del volumen total 

Por origen de la inversión, predominan los compradores nacionales, con un 52% del volumen total (más del doble que en 2023). El perfil inversor predominante fue el de cadenas y gestoras hoteleras, con el 38% del volumen total. El inversor institucional representó menos del 25% del total invertido, frente a más del 70% en el año anterior en un entorno de tipos de interés más elevados.

En 2024 se transaccionaron en España más de 180 activos hoteleros, con más de 17.000 habitaciones. Los inversores continúan mostrando una preferencia clara por los hoteles de cuatro y cinco estrellas (los de cuatro representan el 45% del total invertido y los de cinco, el 20%). Entre los inmuebles transaccionados en el segmento de lujo, destacan, según Cbre, los hoteles del portfolio de la socimi Millenium Hospitality Real Estate, en cuyo accionariado ha entrado recientemente Sancus Capital.

La polarización del interés inversor por hoteles de lujo y hoteles budget ha supuesto “un estrechamiento del área de hoteles tres y cuatros estrellas, de hecho, entre los dos primeros han llegado a acaparar en torno a un tercio del volumen total transaccionado en hoteles durante 2024”.

En cuanto a la tipología de activos, y al contrario que en 2023, el segmento urbano atrajo mayor interés inversor durante 2024 y representó el 53% del capital frente al 47% del segmento vacacional. “Esto se ha visto influenciado por los cambios de uso de oficinas a hoteles, una tendencia al alza que se está viendo en el centro de las ciudades, y con gran protagonismo de los activos destinados al segmento de lujo”, indican desde la consultora.

En 2024 se transaccionaron más de 180 activos, con más de 17.000 habitaciones

Gustavo Cumella de Montserrat, director de hoteles en Cbre, señala que “2024 ha vuelto a demostrar el excelente dinamismo y la consolidación del sector hotelero, no solo como industria clave en nuestro país (uno de los más visitados a nivel mundial), sino también como uno de los productos más atractivos para los inversores”. Y ha destacado el protagonismo de grupos y cadenas hoteleras, “cuya intensa actividad inversora se ha visto impulsada por un menor coste de capital y una elevada liquidez tras dos años de resultados operativos récord”.

De cara al presente ejercicio, el directivo indica que “las perspectivas para 2025 continúan siendo muy positivas, apuntaladas por operaciones de compraventa en marcha, resultados de explotación positivos (aunque con crecimientos más moderados), estabilización de los tipos y control de la inflación”. Y agrega que “continuará también el interés por destinos atractivos pero menos maduros, proyectos de reconversión y uso mixto, segmentos alternativos como branded residences y serviced apartments, mercado de lujo y ultralujo, así como producto económico”.

Los resultados operativos de la industria hotelera en 2024 reflejan un ADR (precio medio por habitación ocupada) que se situó en noviembre en los 118,8 euros (un 8% más que en 2023) y un RevPAR (ingreso medio por habitación disponible) que alcanzó los 83,16 euros (un 10% más).

Las rentabilidades prime hoteleras experimentaron un ajuste de 25 puntos básicos en el último trimestre y en el conjunto del año, apoyadas por la disminución de tipos de interés, el dinamismo en la actividad inversora y un rendimiento operativo robusto. En Madrid y Barcelona, las rentabilidades se situaron en el 5%, mientras que en las islas alcanzaron el 6%, con tendencia a crecer en 2025.