2024: El hotelero mira a la geopolítica en otro año récord

¿Freno a la masificación turística? ¿Tensiones geopolíticas internacionales que podrían afectar al dinamismo de este negocio? La respuesta la da el Instituto Nacional de Estadística (INE): en los diez primeros meses de 2024, España recibió casi 82,9 millones de turistas extranjeros, un 10,8% más que en el mismo periodo de tiempo del año anterior, con lo que el sector se acerca a un nuevo récord absoluto.

El alquiler vacacional (casi inexistente hasta hace sólo unos años) absorbe una parte del crecimiento de los turistas internacionales, pero el sector hotelero español experimenta también un impacto significativo. El INE revela que durante los diez primeros meses de 2024 las pernoctaciones se incrementaron un 5,2% respecto al mismo periodo del año anterior: las de viajeros residentes en España bajaron un 0,3%, mientras que las de no residentes crecieron un 8,1%.

Lee ya todo el EjePrime Dossier Anual 2024

El año en que el ‘real estate’ enfiló una nueva consolidación

En octubre, los precios registraron una subida interanual del 5,3%, si bien a lo largo del año había alcanzado niveles muy superiores, de hasta el 10% en marzo o el 6,4% en agosto, tras cerrar 2023 con una subida del 8,7%. Por otro lado, la facturación media de los hoteles por cada habitación ocupada fue de 115,9 euros en octubre, lo que supuso un aumento del 5,1% respecto al mismo mes de 2023.

Con todos los ratios al alza, los operadores del sector ponen no obstante las luces largas a las tensiones geopolíticas internacionales, que de extenderse podrían afectar al flujo internacional de turistas, y al cambio de modelo turístico en España, con crecientes pulsiones contra la masificación en plazas tan estratégicas como Canarias o Baleares.

Con todo, las grandes consultoras aprecian un momento dulce para el segmento. Cushman&Wakefield señaló a finales de noviembre que el mercado de inversión en activos hoteleros en España ha mantenido “un excelente ritmo durante 2024 que le puede llevar a cerrar el ejercicio con una cifra superior a los 3.000 millones de inversión”. Albert Grau, socio y codirector de Cushman&Wakefield Hospitality en España, apunta que “posiblemente no se alcancen los 4.000 millones de euros del pasado ejercicio, aunque hay operaciones y negociaciones abiertas que garantizan también una intensa actividad en 2025”.

Un estudio internacional de la consultora sitúa a Barcelona y Madrid como las dos ciudades más atractivas para los inversores en Europa, seguidas de París, Roma y Lisboa, gracias a un aumento de su interés para los inversores en un 10% y un 7%, respectivamente, comparado con 2022.

Los hoteles facturaron de media 115,9 euros por habitación ocupada en octubre

Hasta noviembre, en 2024 la inversión se ha concentrado especialmente en Baleares, que suma casi 498 millones de euros de inversión hotelera sólo hasta junio y que, previsiblemente, puede acabar el año cerca de los 800 millones de euros.

Grau apunta que “los activos hoteleros en España están ofreciendo una rentabilidad interesante para los inversores, por encima de otros tipos de activos inmobiliarios como oficinas, retail o logística”.

Desde JLL, fuentes de la compañía también apuntan a signos de bonanza, como “un aumento en el rendimiento operativo tanto en el sector urbano como en el vacacional”. Y agregan que “los volúmenes de inversión han disminuido en comparación con 2023, lo cual se debió principalmente a la falta general de producto y no a la falta de interés de los inversores”.

Las luces largas, sin embargo, hacen mirar al futuro también con prudencia, tal y como señala JLL, ya que “es posible que la desaceleración económica de algunos países de Europa central, unida a la incertidumbre geopolítica, pueda condicionar en alguna medida los flujos de turistas hacia España”.

En 2024, la inversión se ha concentrado especialmente en Baleares

En la misma línea señala Cushman&Wakefield. Para Grau, “habrá que estar atento a la situación geopolítica que puede afectar a determinados mercados emisores o ralentizar la demanda que, por el momento, se sigue mostrando muy fuerte”.

Modelos de gestión

Los expertos señalan como una fortaleza del sector la preeminencia de los inversores profesionales, como los propios grupos hoteleros, por un lado, y el desarrollo de modelos de gestión cada vez más profesionalizados. Estos modelos, como las franquicias o el alquiler más variable ofrecen “mayores garantías al inversor”, según Grau, quien agrega que “las oportunidades no son fáciles de encontrar, pero siguen existiendo activos en destinos vacacionales, pero también en mercados secundarios con potencial de revaloración a partir del reposicionamiento”.

“Vemos más perfiles atraídos por una mayor diversidad de oportunidades, dice Juan Garnica, director ejecutivo de hoteles en Savills, hablamos de diversidad en base a producto y tamaño en todos los segmentos, limited service, lifestyle y con mucha fuerza el lujo, consolidación de nuevos destinos que están ampliando el espectro de rentabilidades y nuevos modelos operativos que dan cabida a mayor exposición a riesgo de negocio, con contratos de gestión y optimización de rentabilidad con franquicias y operadores de marca blanca”. 

De cara al ejercicio 2025, Garnica señala que el mayor desafío continúa siendo “la reactivación de los inversores institucionales core, lo cual dependerá en gran medida de una reducción en los tipos de interés, ya que no observamos indicios de ajuste precios en hoteles en operación”.

En 2024, las operaciones han salpicado el calendario del real estate. En enero, Atom Hoteles compró por cincuenta millones de euros el Hotel Miramar y el Gran Hotel La Florida, en Barcelona, y Hotusa compró el Hotel San Antón, en Granada. En marzo cambiaron de manos el Hilton Fira (adquirido por London&Regional) y el Hotel Ciutat Barcelona (que pasó a La Llave de Oro). Advenis, Bestprice, Grupo Statuto, Gargallo, Stoneweg, Lopesan y Bet Capital protagonizaron otras compras del ejercicio.