La superficie comercial renovada en centros se multiplica por ocho tras el Covid

Un antes y después de la pandemia. Desde 2019, los centros comerciales y parques han experimentado una gran transformación nunca vista en España, con un cambio significativo en la distribución de actividades y la llegada de nuevos operadores que se ha consolidado en 2024. El esfuerzo de los propietarios por adaptar los centros comerciales a los nuevos hábitos de consumo se ha traducido en un aumento significativo de las reformas.

Entre 2019 y 2020, la media anual de superficie bruta alquilable (SBA) renovada fue de aproximadamente 60.000 metros cuadrados. Tras la pandemia, esta cifra creció de forma sostenida, alcanzando un máximo de casi 1,5 millones de metros cuadrados en 2023. En 2024, la superficie reformada alcanzó aproximadamente 700.000 metros cuadrados, mientras en 2025 hay cerca de 1 millón de metros cuadrados en proceso de mejora o en fase de proyecto, con previsión de completarse a corto plazo, según indica el último informe del sector Retail elaborado por la consultora inmobiliaria Savills. Entre las renovaciones más destacadas se encuentra la del centro comercial El Boulevard o la del centro comercial La Vaguada, en Madrid.

Todo este proceso de reinvención, acelerado por la pandemia, ha dado mayor protagonismo al segmento low-cost, la diversificación del ocio, la especialización gastronómica y la entrada de nuevas marcas nacionales e internacionales en los centros y parques comerciales españoles. El pasado 2024 ha sido un año muy dinámico, con 480 aperturas de tiendas en espacios comerciales, la mayoría de ellas en centros (83%) y en menor medida en parques (7%) y factory outlets (7%). De cara a 2025, se prevé que el sólido ritmo de aperturas se mantenga.

Las marcas de bajo coste han consolidado su presencia en los centros comerciales españoles

En cuanto a las actividades, el equipamiento de la persona sigue siendo la actividad que ha mostrado un mayor dinamismo (el 32% de las aperturas totales), pero la restauración ha ido acortando distancias año a año, representando en 2024 un 27% del total, 7 puntos porcentuales más que en 2019. Ocio y entretenimiento se mantiene como la tercera categoría con más aperturas y muestra un aumento de 19 puntos porcentuales frente a hace cinco años. Le siguen equipamiento del hogar, con el 10% de las aperturas en 2024 y un incremento de cuatro puntos porcentuales desde antes de la pandemia, salud y belleza, con el 8% y dos puntos porcentuales por encima de 2019, mientras las categorías servicios, deportes y aventura y alimentación mantuvieron su cuota.

Las marcas de bajo coste han consolidado su presencia en los centros comerciales españoles. Entre ellas destaca Normal, el happy discounter que con 26 nuevas aperturas en 2024 se ha posicionado como líder en expansión, con tiendas en ubicaciones clave como La Gavia (Madrid), Parque Corredor (Torrejón de Ardoz) y Lagoh (Sevilla), entre otros.

En el sector moda, operadores como Primark han seguido apostando por el formato con cuatro de sus cinco nuevas tiendas en 2024 abiertas en centros comerciales, adaptando sus formatos a mercados emergentes como Jaén Plaza o As Termas (Lugo). El fitness low cost también ha ganado terreno, con Fitness Park consolidándose como un actor clave en España. En 2024 alcanzó más de 93.300 metros cuadrados de superficie con presencia en 17 comunidades autónomas gracias a nuevas aperturas en La Gavia, Príncipe Pío y La Vaguada en Madrid, además de Luz Shopping (Cádiz) y Granaita (Granada).

Si antes de la pandemia los cines dominaban la oferta de ocio, hoy los centros comerciales han diversificado sus propuestas con boleras, parques de trampolines y gimnasios. Fitness Park representó el 16% de las nuevas aperturas de ocio en 2024, seguido de Planet Fitness (3,5%) y el parque de trampolines World Jump (3,5%).

El segmento de cuidado de mascotas continúa creciendo, con nueve tiendas nuevas 

El sector de la restauración ha evolucionado hacia una oferta más cuidada y diferenciada. Cafeterías como Starbucks han recogido el testigo de los formatos más tradicionales donde no existía una especialización; los centros comerciales tienen ahora una mayor variedad de opciones adaptadas a todos los gustos. Esta cadena sumó 20 nuevas cafeterías en 2024, con aperturas en As Cancelas (Santiago de Compostela), Porto Pi (Palma) y Torrecárdenas (Almería). Por su parte, Chalito, especializado en milanesas artesanales, también creció con siete nuevos restaurantes en espacios comerciales como Parquesur (Leganés) e Intu Xanadú (Arroyomolinos).

La categoría de salud y belleza ha ganado peso con la apertura de clínicas de estética, como la de la clínica Ferraro en el centro ABC de Serrano, Madrid, que combina tratamientos físicos con seguimiento digital. En el sector de la perfumería, Primor lideró con el 20% de las nuevas tiendas, seguida de Rituals con el 8%.

El segmento del cuidado de las mascotas continúa creciendo con nueve tiendas nuevas frente a las de 2019. Este año, la actividad se ha especializado gracias a Çanitas, que ha protagonizado la mayoría de las aperturas, destacando ubicaciones como Plaza Éboli (Pinto), La Gavia (Madrid) y La Farga (Hospitalet de Llobregat) el año pasado. La posibilidad de que los animales de compañía puedan acceder a los centros comerciales aprobaba desde 2023 ha reforzado aún más a esta actividad.

En total, el mercado español registró la llegada de 24 nuevas marcas internacionales en 2024 en tiendas en calle y en superficie comercial, la cifra más alta registrada en la serie histórica. El 46% de las aperturas por parte de marcas internacionales se registraron en centros y parques comerciales, lo que supone cuatro puntos porcentuales por encima de la cuota de new entrants en 2019. 

El equipamiento de la persona fue el sector con más aperturas internacionales, con el 55% del total en centros y parques comerciales, seguido por el ocio y la cultura con el 27%. La tendencia continuará en 2025, con nuevas aperturas ya confirmadas de Aqua & Sapone en Nexum (Fuenlabrada), Take a Break! en Plenilunio (Madrid) y Camicissima en La Torre Outlet (Zaragoza).

Tras 20 años con una media anual de 19 aperturas, la actividad promotora ha descendido a partir de 2019

Tras toda esta transformación del retail ya consolidada, los centros y parques comerciales siguen evolucionando para adaptarse a las nuevas tendencias de consumo, consolidándose como espacios multifuncionales que combinan comercio, ocio y experiencias personalizadas en su comunidad.

Tras 20 años con una media anual de 19 aperturas, la actividad promotora ha descendido notablemente a partir de 2019 en favor de las renovaciones. En 2024 se inauguraron un total de 33.500 metros cuadrados en cinco proyectos, de los cuales cuatro son parques y uno es un centro comercial. 

Según los datos de Savills, a comienzos de 2025 se han contabilizado 23 proyectos con previsión de inauguración para finales del año, los que añadirían aproximadamente 327.000 metros cuadrados al mercado, a los que se unirían otras cinco ampliaciones proyectadas, que incorporarán 54.400 metros cuadrados adicionales al stock comercial.

En cuanto a la tipología de equipamiento comercial, los parques comerciales continúan liderando la actividad promotora en 2025, manteniendo la tendencia de los últimos tres años. Estos representan el 82,5% de la nueva superficie y el 75% del número de proyectos.