La logística ya no es cosa de tres: el sector se descentraliza en busca de rentabilidad

Algo se está moviendo en el sector de la inmologística. Tras unos años de importantes inversiones en el mercado en España, ahora es el momento de consolidar posiciones. Si en los años 2021 y 2022, se registraron cifras históricas impulsadas por las necesidades generadas por el Covid, que llegaron a situarse en el entorno de los 2.500 millones de euros, e incluso superar ese dato, ahora se está volviendo poco a poco a niveles prepandemia.

Detrás de esta evolución se encuentra, en primer lugar, la falta de suelo urbanizable, que se está convirtiendo en un mal endémico que no solo está afectando al mercado residencial, y por otro, el insuficiente crecimiento de los precios de los alquileres, que no hacen atractivo ni justifican el riesgo promotor y van a ser el impulso que va a ir cambiando el actual mapa logístico centrado en los tres ejes: Madrid, Barcelona y Valencia.

Tras un periodo marcado por un notable crecimiento del mercado de naves y centros de almacenamiento y distribución logística, es necesario estabilizar el negocio, según recoge el informe The Logistics Property Telescope de EY. Pese a que aún puede ser prematuro afirmar un cambio radical en la situación actual, los movimientos que se ven en el mercado van en la línea de ir descentralizando el sector y ampliar esos tres ejes actuales.

La falta de producto continúa siendo el principal obstáculo del mercado

Castilla y León, determinadas zonas del Norte, Murcia y Andalucía son los principales candidatos para ampliar el mapa logístico español. La razón principal se encuentra en los menores precios de su suelo. Sin embargo, según apuntan fuentes del sector consultadas por EjePrime, esta transformación será paulatina y no radical; se apreciará a lo largo de los próximos años.

Mientras tanto, la actividad inversora mantiene su paso firme y, así, a cierre de 2024 alcanzó los 1.500 millones de euros, un 3% por debajo de la cifra de 2023, gracias al empuje del último trimestre, donde se realizaron operaciones por valor de 510 millones de euros, lo que supuso un crecimiento intertrimestral del 14%, según datos de Savills. La consultora señala que, a pesar de la progresiva reactivación del mercado, la falta de producto continúa siendo el principal obstáculo de un mercado en el que la oferta no consigue dar respuesta a la demanda.

La zona centro, conformada por Madrid y provincias limítrofes, acaparó el 40% de esta inversión, en línea con el 43% en los últimos diez años. Fue seguida por Cataluña con el 21%, un sensible descenso desde el 39% registrado en 2023, aunque por encima del 26% de media de la última década.

La Comunidad Valenciana sigue ganando peso al concentrar el 21% de la inversión total (más de 300 millones), casi el doble del dato de 2023, cuando representó un 11%. La media de la última década fue del 8%. En el resto del mercado nacional se distribuyeron 285 millones (un 18% del total), lejos del 32% de 2023 y del 23% de los últimos diez años.

El cierre de 2024 para el segmento en Madrid supone cifras históricas en contratación y demanda

La falta de producto es la causa por la que muchos inversores y promotores están poniendo sus ojos en otras localizaciones. Según el estudio de EY, muchos de ellos analizan en estos momentos llevar la distribución de última milla y del comercio electrónico al resto de provincias, vertebrando la modernización de los anticuados inmuebles industriales construidos entre 1980 y 2000, que ahora necesitan reconstruirse para adaptarse a los nuevos estándares exigidos por los transportistas. Los alquileres de espacios de los operadores de última milla descienden un 10% en 2024.

El mercado logístico pese a todo, y ante la reducida oferta, cerró 2024 con una superficie contratada de 2,1 millones de metros cuadrados, liderado por Madrid que supera de nuevo el millón de metros cuadrados, el 10% más que en 2023 y un 64% frente a  niveles precovid.

Este cierre de año para el segmento en Madrid supone cifras históricas en contratación y demanda. Según Savills, la absorción bruta superó el millón de metros cuadrados, lo que la sitúa en la tercera mejor marca de la serie histórica. Una característica a destacar es que la actividad fue constante trimestre a trimestre, entre los 270.000 y los 295.000 metros cuadrados.

El pasado año se firmaron 97 acuerdos, casi la tercera parte en el último trimestre. Se mantienen la zona sur y el Corredor del Henares como ejes de mayor actividad, al acumular el 96% de la contratación y el 97% de las operaciones. Para 2025, Savills espera que el mercado incorpore cerca de 890.000 metros cuadrados de nueva superficie y se equilibre la zona sur y el Corredor del Henares.

La entrada de 373.000 metros cuadrados de nueva superficie en Barcelona será insuficiente

El mercado logístico de Barcelona cerró 2024 con una superficie contratada cercana a los 720.000 metros cuadrados, un repunte del 42% frente a 2023, a pesar de la escasez de suelo disponible. El pasado año se registraron 68 operaciones, de las que 28 se realizaron entre octubre y diciembre, lo que representa la mejor cifra trimestral de la última década. Los alquileres más frecuentes se han situado entre 5.000 y 10.000 metros cuadrados, con una superficie media contratada de 10.600 metros cuadrados. De cara a este ejercicio, Savills estima la entrada de 373.000 metros cuadrados de nueva superficie logística en Barcelona, si bien será insuficiente para hacer frente a la creciente demanda.

Valencia consolida su tendencia al alza como tercer eje logístico, al cerrar 2024 con la contratación de 377.000 metros cuadrados, lo que supone un crecimiento del 7% frente a 2023. A cierre de 2024, la oferta se redujo a unos 30.000 metros cuadrados, con lo que la tasa de disponibilidad se situó por debajo del 1%.

El informe de Savills señala que, con un tamaño medio contratado de 7.400 metros cuadrados, las operaciones más recurrentes oscilaron entre 5.000 y 10.000 metros cuadrados (el 35%), seguidas de las de entre 2.500 y 5.000 metros cuadrados (el 27% del total). De cara al presente ejercicio, esta consultora prevé la incorporación al mercado valenciano de 350.000 metros cuadrados, estando ya comprometidos un 30%, por lo que restarán otros 250.000 metros cuadrados que impulsarán la demanda.